Elég régóta vagyok ezen az oldalon, és nem teszek közzé annyit, amennyit szeretnék, de nagyra értékeltem az itt található információk hegyét. Szándékosan vártam, amíg lezártam a hitelt (ami a mai nap folyamán történt), amíg nem írtam ezt. Megpróbálom tartani ezt a bevezető rövid, mint a post lesz elég hosszú. Röviden, tettem egy refinanszírozás és az új hitel tartalmaz forrásokat a felújítási munkát csinálok. Az ilyen típusú hiteleknél a bank a hitel összegét az ARV-re alapozza. Elég konzervatív ember vagyok, amikor a befektetéseimről van szó. Nem teszem fel a rózsaszín szemüveget, amikor előrejelzéseket készítek. Az értékbecslő az otthon ARV értékét 240 000 dollárra becsülte, ami még az én saját konzervatív, körülbelül 250 000 dolláros értékemnél is jóval alacsonyabb volt. Felhívtam a hitelfelvevőmet, és azt mondta, ha úgy érzem, hogy túl alacsony, akkor írjak egy levelet, hogy vitassam meg. Tettem a keresést itt természetesen, valamint a google kereséseket fellebbezés egy értékbecslés és a magorily, amit találtam azt mondta, hogy az egyetlen módja annak, hogy egy harci esély van, hogy van, hogy a közelmúltban eladások, hogy az értékbecslő nem vette figyelembe. Ez nem volt lehetőség számomra, így alapvetően kellett bontani minden comp ő használta. Az alábbiakban bemásoltam és beillesztettem a pontos levelet, amelyet a banknak küldtem. Az egyetlen szerkesztés, amit tettem, hogy eltávolítottam a címeket és a linkeket.
Dear Sir/Madam,
I am writing this letter to appeal the appraisal I received which I do not believe fairly reflects the true ARV of the property. Az értékbecslés nem tükrözi többek között azt a tényt, hogy az ingatlan egy történelmi kerületben található. Úgy vélem, hogy ez a történelmi minősítés növeli az ingatlan értékét.
Az alábbiakban részletesebben kifejtettem, hogy véleményem szerint miért vannak hibák a felhasznált összehasonlító adatokban:
Elszámolás #1 – (cím beillesztése)
- Ez a ház hasonló méretű, de az elhelyezkedése jelentősen rosszabb, mint a vizsgált ingatlané. Ez a comp sokkal messzebb van a főegyetemtől. A tárgyi ingatlanban erősen koncentrálódnak a diákok és a diákbérleti tevékenység.
- Ez az ingatlan az adóhatóság honlapján “Apt.Boarding home”-ként szerepel, ami szerintem csökkenti ennek az ingatlannak az értékét is.
Comp #2 – (Address insert)
- Az elhelyezkedésük hasonló, de a tárgyi ingatlan több mint 30%-kal nagyobb, mint ez a comp. Ez az értékbecslés azt sugallja, hogy ez a két ingatlan pontosan ugyanannyit ér, még ekkora méretkülönbség ellenére is.
- A tárgyi ingatlan tartalmaz egy plusz hálószobát, mosókonyhát és nagyobb alapterületű pincével rendelkezik.
Comp #3 – (Address insert)
- Ez az ingatlan két héttel az MLS-en való megjelenése után szerződést kötött és lezárult. Úgy gondolom, hogy ez egy alacsony listaárat/nyomott eladót tükröz, akinek azonnal el kellett mozdítania az ingatlant.
Comp #4 – (Cím beillesztés)
- Ez a comp 4 hónap alatt kétszer is elkelt. Ez úgy tűnik, hogy egy flip, és csak eladták egy gyors nyereséget. Miután eladták az 1. alkalommal, 2 1/2 hónappal később újra listára került, majd egy kicsit több mint egy hónappal később eladták.
- Ez a comp elhelyezkedése hasonló a tárgyi ingatlanhoz, de sokkal kisebb méretű.
Comp #5 – (cím beillesztés) #6 – (cím beillesztés)
- Ez a két ingatlan jelenleg aktív listás, és úgy gondolom, hogy a tárgyi ingatlanra adott becslések ezekhez képest összhangban vannak az ARV-vel.
Az alábbiakban további közeli összehasonlító adatokat soroltam fel, amelyek véleményem szerint szintén alátámasztják, hogy a vizsgált ingatlan ARV értéke magasabb, mint az értékbecslésben javasolt.
(Address insert)
- Ezt az ingatlant 7/16/14-én adták el 244,000 $-ért
- Az otthon 6 hálószoba, 2 fürdő, 1144 belső négyzetméter, 996 négyzetméteres telekméret.
- Ez az otthon több mint 1000 négyzetméterrel kisebb, mint a tárgyi ingatlan
- A bejegyzés szerint “motivált eladó” volt. Utalva arra, hogy nagyon gyorsan akarták mozgatni az ingatlant
- Itt van egy link a listázáshoz: (link beillesztés)
(Cím beillesztés)
- Ezt az ingatlant 4/29/14-én adták el $235,000-ért
- A ház 6 hálószoba, 3 fürdő, 1530 belső négyzetméter, 1107 négyzetméteres telekméret.
- Ez az otthon több mint 1000 négyzetméterrel kisebb, mint a tárgyalt ingatlan
- Akik hasonló helyen vannak
- Itt egy link a listázáshoz: (link beillesztése)
- (Cím beillesztése) (aktív lista)
- Ez az ingatlan jelenleg $325,000
- Az otthon 6 hálószoba, 2 fürdő, 1800 belső négyzetméter, 980 négyzetméteres telekméret.
- Ez az otthon majdnem 1000 négyzetméterrel kisebb, mint a tárgyalt ingatlan
- Akik hasonló helyen vannak
- Itt egy link a listázáshoz: (link beillesztése)
- (Cím beillesztése) (aktív lista)
- Ez az ingatlan jelenleg 395.000 dollárért van jegyezve
- Az otthon 6 hálószoba, 1 fürdő, (a lista leírása szerint 5 hálószoba, 2 fürdő), 1895 belső négyzetméter, 1102 négyzetméteres telekméret.
- Ez az otthon majdnem 1000 négyzetméterrel kisebb, mint a tárgyi ingatlan
- Ez a comp valamivel közelebb van a terület fő egyeteméhez
- Itt egy link a listázáshoz: (link beillesztése)
Köszönöm, hogy időt szánt ennek áttekintésére, és remélem, hogy úgy találja, hogy az általam megadott információk valóban alátámasztják az otthon magasabb értékelését.
Meleg üdvözlettel,
Damian Baynes
A végén alig két órába telt az összes általam használt információ összeállítása és a banknak szóló levél megírása. Bizonyítékot kértek arról, hogy a ház egy történelmi negyedben van, amit meg is adtam nekik. Néhány héttel később kitűztek egy második értékbecslést, és a második értékbecslés 264 ezer dollárra jött vissza! Ez a 24 ezer dolláros különbség szó szerint a különbség volt abban, hogy megkaptam-e a hitelt, vagy sem. Tudom, hogy ez egy hosszú olvasmány, de remélhetőleg segít másoknak, akik valaha is hasonló helyzetbe kerülnek.