Az Internal Revenue Code (“IRC”) nem írja le, hogy egy nyugdíjalap mibe fektethet be, csak azt, hogy mibe nem. Az Internal Revenue Code 408 & 4975. szakasza megtiltja a diszkvalifikált személyeknek, hogy bizonyos típusú ügyletekben részt vegyenek. E szabályok célja, hogy ösztönözzék a nyugdíjszámlák használatát a nyugdíjcélú megtakarítások felhalmozására, és megtiltják, hogy a nyugdíjszámla felett rendelkezők a személyes számlájukra vonatkozó adókedvezményeket kihasználják.
A világ részvénypiacainak 2016-os nehézkes indulásával az alternatív eszközbefektetések, például az ingatlanok, vonzóbbá váltak sok nyugdíjszámla-tulajdonos számára. Amivel azonban sok nyugdíjszámla-befektető nincs tisztában, az az, hogy az adótörvénykönyvben elrejtve van egy figyelemre méltó rendelkezés, amely lehetővé teszi a 401(k) terv számára, hogy adó kiváltása nélkül vásároljon ingatlanokat tőkeáttétellel. Hadd magyarázzam el bővebben.
Általánosságban elmondható, hogy amikor egy nyugdíjszámla befektetésekhez való felhasználásáról van szó, a legtöbb esetben mentesül a szövetségi jövedelemadó alól. Ennek oka, hogy a nyugdíjszámla az IRC 401. és 408. szakasza alapján adómentes. Az IRC 512. szakasza mentesíti az adó alól az IRA által generált befektetési jövedelem legtöbb formáját. Néhány példa az adómentes jövedelemtípusokra: hitelkamatok, osztalékok, járadékok, jogdíjak, az ingatlanok legtöbb bérleti díja, valamint az ingatlanok eladásából származó nyereség/veszteség. Ezzel szemben az a jövedelemtípus, amely általában UBTI alá vonhatja a nyugdíjszámlát, az alábbi forrásokból származó jövedelem:
– Aktív kereskedelmi vagy üzleti tevékenységből származó jövedelem – pl. étterem, benzinkút, üzlet stb.
– Átmenő vállalkozáson, például LLC-n vagy partnerségen keresztül keletkezett üzleti jövedelem
– Ingatlanvásárlásra felvett hitel felhasználása (IRA esetében)
– Marzs felhasználása részvényvásárlásnál
Az Internal Revenue Code 511-514. szakaszai alatt találhatók ezek a szabályok, amelyek az Unrelated Business Taxable Income (nem kapcsolódó üzleti adóköteles jövedelem) szabályok vagy UBTI vagy UBIT néven váltak ismertté. Ha az UBTI szabályok lépnek életbe, az ebből a tevékenységből származó jövedelemre általában közel 40%-os adót kell fizetni 2016-ban. Az UBTI-szabályok mind az IRA-ra, mind a 401(k) tervekre vonatkoznak, azonban van egy egyedi mentesség az IRC 514(c)(9) alapján, amely lehetővé tenné a 401(k) terv befektetéseinek ingatlanvásárlását és a nem visszterhes tőkeáttétel alkalmazását anélkül, hogy adó kiváltására kerülne sor.
Amikor egy IRA olyan ingatlant vásárol, amely jelzálogfinanszírozással van megterhelve, az UDFI-t (Unrelated Debt Financed Income), egyfajta UBTI-t hoz létre, amely után adót kell fizetni. A 401(k) programmal azonban használhat tőkeáttételt anélkül, hogy az UDFI-szabályok és az UBTI-adó hatálya alá tartozna. Ez az IRC 514(d)(9) szerinti mentesség jelentős adóelőnyöket biztosít a 401(k) terv ingatlanvásárlásra történő felhasználása esetén az IRA-val szemben. Ahhoz, hogy az 514(c)(9) szerinti mentességet igénybe lehessen venni, a kölcsönnek jóhiszemű, nem visszterhes kölcsönnek kell lennie, és a kölcsönt ingatlanvásárlásra kell felhasználni. A nonrecourse hitel olyan hiteltípus, amely biztosítékkal van fedezve, ami általában ingatlan.
Ha a hitelfelvevő nem teljesít, a kibocsátó lefoglalhatja a biztosítékot, de nem keresheti meg a hitelfelvevőt további kártérítésért, még akkor sem, ha a biztosíték nem fedezi a nem teljesített összeg teljes értékét. Ez az egyik olyan eset, amikor a hitelfelvevőnek nincs személyes felelőssége a kölcsönért.
Az ok, amiért nyugdíjalapokkal történő ingatlanbefektetés esetén csak visszterhes hitelek vehetők igénybe, az az, hogy az IRC 4975(c)(1)(B) pontja megtiltja a kizárásra jogosult személynek, hogy pénzt kölcsönözzön vagy bármilyen más hitelnyújtást nyújtson a nyugdíjszámla között. A 401(k) terv számára a visszavásárlási jog nélküli hitel megszerzése kihívást jelenthet, és a visszavásárlási jog nélküli hitelező általában legalább harmincöt százaléknyi, a projektre lekötött saját tőkét igényel.
Az a képesség, hogy adó kiváltása nélkül használjanak tőkeáttételt egy ingatlanvásárlásra, potenciálisan nagyon kifizetődő lehetőség lehet a nyugdíjszámla-tulajdonosok számára. Sok ingatlanbefektető szerint az ingatlanbefektetés egyik legnagyobb előnye a tőkeáttétel alkalmazásának lehetősége. A tőkeáttétel egy általános gazdasági kifejezés a nyereségek és veszteségek megsokszorozásának bármely technikájára. Az ingatlanok esetében a tőkeáttétel lehetővé teszi, hogy sokkal magasabb hozamot érjünk el a befektetésünkön, mint nélküle.
Van egy bökkenő. A 401(k) terv dokumentumainak lehetővé kell tenniük az ingatlanvásárlást, ami nem mindig van így, különösen a sok alkalmazottra kiterjedő 401(k) tervek esetében. Ha azonban ön önálló vállalkozó, vagy olyan vállalkozása van, amelynek önön vagy házastársán kívül nincs más teljes munkaidős alkalmazottja, a szóló 401(k) terv megoldást jelenthet. A szóló 401(k) terv, más néven egyéni 401(k) terv, az IRS által jóváhagyott minősített nyugdíjprogramtípus. A szóló 401(k) terv nem egy új típusú terv. Ez egy hagyományos 401(k) terv, amely csak egy alkalmazottra terjed ki, lehetővé téve a bonyolult ERISA-szabályozás megkerülését, ami az oka annak, hogy olyan népszerű az ingatlan- és más alternatív eszközbefektetések esetében.
Az ingatlanbefektetők számára, akik szeretik az ötletet, hogy a tőkeáttétel segítségével felturbózzák nyugdíjszámlájuk hozamát, a 401(k) terv, vagy önálló vállalkozó esetén a szóló 401(K) terv használata sok értelmet adhat. Természetesen az ingatlanvásárlás a nyugdíjszámlával, tőkeáttétellel vagy anélkül nem mindenkinek való, és nem kockázat- és költségmentes. Néhány dolgot érdemes szem előtt tartani: (i) győződjön meg arról, hogy 401(k) terve lehetővé teszi az ingatlanvásárlást, (ii) győződjön meg arról, hogy az ingatlanvásárlás részeként nem visszterhes kölcsönt vesz igénybe, (iii) győződjön meg arról, hogy ingatlant vásárol – az IRC 514(c)(9) szerinti mentesség nem vonatkozik a személyes ingatlanok vagy készletek vásárlására, és természetesen (iv) legyen tekintettel az ügylet gazdaságosságára és a hitel lehetséges költségeire, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb kiadásokra.