Nem ritka, hogy az ingatlanszerződések tartalmaznak arányosításokat mind a vevők, mind az eladók számára. Az arányosítások azért léteznek, hogy ésszerűen osszák fel az ingatlannal kapcsolatos kiadásokat, beleértve az ingatlanadót, a HOA-díjakat, a jelzálog kamatát, a közüzemi díjakat és így tovább, hogy mindkét félnek ne kelljen a méltányos részüknél többet fizetnie.
Az ingatlanszerződésben szereplő arányosítások sokszor a vevőket terhelik, de gyakran az eladók is a horgon lehetnek ezekért a költségekért. Az ezekkel a díjakkal kapcsolatos költségek az egyik fél terhére, a másik fél javára pedig jóváírásként szerepelnek a vonatkozó záróbeszámolókon.
Hogyan is működnek pontosan a részarányosítások az ingatlanszerződésekben? Ahhoz, hogy jobb képet kapjunk, hasznos, ha az egyes arányosítási típusokat külön-külön megvizsgáljuk, mivel mindegyik a maga módján kerül kiszámításra.
Az ingatlanadó arányosítása
Ha önnek van ingatlana, akkor önnek kell fizetnie az ingatlanadót. Az Ön által fizetendő összeg számos tényezőtől függ, többek között az Ön pontos elhelyezkedésétől. Minden állam a vagyonadóját a saját egyedi naptári éve alapján számítja ki. Kaliforniában az ingatlanadó kiszámítása szempontjából a naptári év július 1-jétől június 30-ig tart.
Az adókat általában két részletben fizetik, nem pedig egy összegben a naptári év végén. Kaliforniában ezek az időpontok november 1-je és február 1-je. A késedelmes befizetésekért 10%-os büntetést kell fizetni.
Meg kell határoznia, hogy az adókat előre befizették-e, vagy még nem esedékesek, és egy későbbi időpontban kell befizetni. Ha az adókat már előre megfizették, az eladók jóváírási arányszámot, a vevők pedig terhelési arányszámot kapnak. Másrészt, ha az adókat még nem fizették ki, az eladók terhelési, a vevők pedig jóváírási arányosítást kapnak.
Ha az eladó ingatlanadóra vonatkozó utolsó befizetése a zárás időpontját követő időszakra vonatkozott, az arányosítás a zárás időpontjától addig a napig történik, ameddig az adók kifizetésre kerülnek. Ebben az esetben az arányosítás az eladónak jóváírást, a vevőnek pedig terhelést jelent.
Például, ha az ügylet záró dátuma 2017. október 20., és az eladó kifizette az első részletet, amely 2018. február 1-jéig terjed, akkor az eladónak jóváírásra, a vevőnek pedig terhelésre kerül e két dátum között. Ennek az arányosításnak az a célja, hogy megtérítse az eladónak ezt az időszakot, amíg az ingatlanon már nem szerepel az eladó neve a tulajdonjogon.
Ha a zárás időpontja az ingatlanadó esedékességének időpontja után érkezik, az arányosítást az adórészlet első napjától a zárás időpontjáig számítják.
Ha például a zárás időpontja 2018. február 15., és az eladó még nem fizette be a február 1-jén esedékes második részletet, akkor az eladó terhelésre, a vevő pedig jóváírásra kerül 2018. február 1-jétől 2018. február 15-ig. Ez megtéríti a vevőnek azt az időszakot, amikor az eladó az ingatlan tulajdonában volt az adott adóperióduson belül.
Néha az ingatlanadó arányosítása az eladó bevételeiből történik, és a fel nem használt rész az eladónak kerül jóváírásra, a vevőnek pedig terhére, ha a zárás időpontja közeledik az ingatlanadó megfizetésének esedékességéhez. Feltétlenül olvassa el figyelmesen a szerződést, hogy megtudja, jóváírják vagy megterhelik-e Önt a szóban forgó ingatlanhoz kapcsolódó ingatlanadóval.
Jelzálogbiztosítási arányok
Minden befizetett jelzáloghitel-fizetés fedezi az előző hónapban fizetett kamatot. Például a június 1-jén teljesített jelzáloghitel-fizetés a májusi kamatot fizeti ki. A hitelezők új lakáshitel felvételekor jellemzően 30 nappal az első jelzáloghitel-fizetés előtt beszedik a jelzálogkamatot. Az eladók a zárás napjáig vagy a zárás napjáig tartoznak kamatokkal a vevőknek. Ezután a vevőnek kell megfizetnie a kamatot a következő jelzáloghitel-fizetés után, a zálogjog lezárása után.
Például, ha egy üzletet április 15-én zárnak le, az első jelzáloghitel-fizetés június 1-jén lesz esedékes, ami fedezi a májusi kamatot. A vevőknek április 15-től május 1-jéig kamatot kell fizetniük a zárószámlán.
A kamatfelár kiszámításához meg kell állapítani, hogy az eladó hány napnyi kamattal tartozik a vevőnek. A napi kamat összegét ezután megszorozzuk a kamatos napok számával, hogy megkapjuk a teljes tartozás összegét.
HOA-díjak arányosítása
Ha a tárgyi ingatlant egy lakástulajdonosi társulás (HOA) szabályozza, akkor havi tagdíjat kell fizetni a karbantartással és a teljes ingatlan kezelésével kapcsolatos költségek fedezésére. A vevőknek és az eladóknak ezt a díjat el kell osztaniuk az adott hónapban az egyes felek által az otthonban töltött idővel.
Tegyük fel, hogy a zárás május 15-én lesz, és a HOA-díj havi 200 dollár. Ha az eladó még nem fizette ki a májusi díjakat, akkor azokat a május 1. és 15. közötti időszakra az eladó bevételéből kell kifizetni. Ha az eladó már kifizette a májusi HOA-díjakat, akkor a vevőnek kell fedeznie ezt az időszakot.
Közüzemi díjak arányosítása
A közüzemi díjak nem gyakran képezik az ingatlanszerződések arányosításának tárgyát, de egyes jogrendszerekben néha alkalmazhatóak. Például bizonyos településeken, ha az eladó nem fizeti ki a városi vagy megyei közüzemi díjakat, akkor azokat átvezetik az adóbecslésekhez, és levonják az adószámlából az arányosításoknál.
A lényeg
Senki sem akar többet fizetni, mint amennyit egy ingatlanügyletben fizetnie kell, függetlenül attól, hogy milyen kevés az összeg. Az arányosítási számítások mindent igazságossá és tisztességessé tesznek abból a szempontból, hogy csak annyit kell fizetni, amennyiért az egyes felek felelősek. Ezek bonyolult számítások lehetnek, amelyeket gondosan át kell nézni, amikor mind a vevők, mind az eladók megkapják a zárónyilatkozatuk másolatát, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy a megosztásokat igazságosan és pontosan számították ki.