Az ingatlanpiacon a regresszió elve egyszerű. Ez az a jelenség, amikor az értékes ingatlanok értékét csökkentik a környező alacsonyabb értékű ingatlanok. Ha ismeri azt a tanácsot, hogy “vegyük meg a legolcsóbb házat a háztömbben”, akkor ismeri a progresszió elvét, amely szerint egy alacsony értékű ingatlan becsült értékét növeli az azt körülvevő nagy értékű ingatlanok jelenléte. A regresszió a progresszió ellentéte, és ez jogos aggodalomra ad okot a lakáseladók és -vásárlók számára.
Ingatlanügynökként folyamatosan tájékozódjon az átlagos lakásértékekről azokon a környékeken, ahol eladásokat bonyolít. Az új migrációs minták, a gazdasági változások, a régebbi házak és épületek romlása, valamint az új vállalkozások beáramlása egy környékre – különösen az olyan speciális kiskereskedők, mint a Starbucks és a Trader Joe’s – felfelé vagy lefelé mozdíthatják az ingatlanok értékét. Az ingatlanértékek ingadozása nem egyedi alapon történik; ha olyan nagy változás történik, mint a fent leírtak egyike, az ingatlanértékek az egész környéken változnak. Azokban az esetekben, amikor az értékek visszafejlődnek, ez értékcsökkenést jelent a környék újabb, értékesebb otthonai számára.
Példák a regresszióra működés közben
A regresszió elve hasonlóan működik, mint a megfelelőség elve, amely szerint egy olyan otthont, amelynek felszereltsége messze kívül esik a környék jellemző kínálatán, az eltérés miatt nem a valós értékén értékelik fel. Például egy nagy, modern otthont egy kisebb, régebbi házakból álló környéken alulértékelnek, mert a tipikus vevő, aki a nagyobb, modern otthonhoz hasonló lakásokat keres, nem a kis, régi házakkal rendelkező környékeken keres lakásokat.
Dollárban kifejezve a regresszió így működik: egy olyan környéken, ahol az átlagos ház értékét 300 000 dollárra becsülik, egy 500 000 dolláros házat egy másik környéken nem fognak 500 000 dollárra értékelni, még akkor sem, ha az azonos egy olyan házzal, amelyet néhány saroknyira innen ugyanilyen magasra értékelnek.
Egy hipotetikus forgatókönyvvel élve, képzeljük el, hogy egy magánszemély megveszi az egyik házat azon a környéken 280 000 dollárért, azzal a szándékkal, hogy további két hálószobát és egy másik fürdőszobát épít hozzá, így az értéke meghaladja azt, amire felbecsülték, amikor a környéken jellemzően csak három hálószoba és egy fürdőszoba van benne. Bár egy öt hálószobás, két fürdőszobás ház a város másik felén akár 450 000 dollárért is elkelhet, ez a bizonyos ház csak 425 000 dollárt érhet el, mert olyan ingatlanok veszik körül, amelyek átlagosan 300 000 dollárt érnek.
Hogyan használják az ingatlanértékelők a regresszió elvét az ingatlanok értékeléséhez
A regresszió elve fontos az ingatlanértékelők számára. Ebben az összefüggésben a következőképpen működik:
- Az értékbecslők meghatározzák az értékbecslés tárgyát képező ingatlan körül található hasonló ingatlanok eladási adatait. Az otthonok értékét négyzetlábankénti árként ábrázolják, vagy úgy találják meg, hogy az otthon meghatározott értékét elosztják a négyzetméterével;
- Ezeket a számokat szem előtt tartva az értékbecslő ezután megvizsgálja az ingatlanok közötti különbségeket. Ezek lehetnek a hálószobák számában, a telekméretben és a négyzetméterben mutatkozó különbségek. Fontos szem előtt tartani, hogy a nagyobb nem jelent automatikusan értékesebbet, ha lakásokról van szó. Az egyes ingatlanok értékét befolyásoló egyéb tényezők közé tartozik az otthon belső állapotának és elrendezésének állapota; ezután
- Az értékbecslő ezen adatok felhasználásával az egyes ingatlanokat pontokként ábrázolhatja egy grafikonon, és láthatja, hogy az egyes változókat ellenőrizve hogyan befolyásolhatják negatívan az egyes otthonok értékét a közelben lévő alacsonyabb értékű ingatlanok.
Végeredményben egy otthon értékbecslési értéke sok mindenre képes. Ez lehet az oka annak, hogy egy leendő vevő kihátrál egy üzletből – miután látta, hogy mennyit ér egy otthon valójában, úgy dönthet, hogy máshol keres egy jobb értékű otthont. Vagy felhasználható egy ház értékének meghatározására, mint házassági vagyontárgyra egy házaspár válásakor. A kereskedelmi ingatlanokat is felbecsülik vagyonértékelés céljából csődök, fúziók, felvásárlások, válások, kereskedelmi eladások és kereskedelmi vásárlások esetén.
Készüljön fel a következő karrierjére az ingatlanügynöki felkészülési útmutatóval
Ha valóban ingatlanügynök szeretne lenni, alaposan fel kell készülnie az ingatlanügynöki licencvizsgára. Kezdje el a felkészülést a vizsgára még ma az Real Estate Prep Guide segítségével. Annyira biztosak vagyunk anyagunk hatékonyságában, hogy teljes pénzvisszafizetési garanciát vállalunk minden olyan tanulónak, aki nem megy át az ingatlanos jogosítványvizsgán. Átmehetsz a vizsgán, és mi itt vagyunk, hogy segítsünk neked ebben. Dolgozzon együtt az Real Estate Prep Guide-dal, hogy közelebb kerüljön az ingatlanos karriercéljához.