Accesso &Cessione di Proprietà: Una breve discussione
Quando una proprietà reale viene comprata e venduta in California, l’effettivo lotto di terreno che viene trasmesso è descritto in termini di confine perimetrale. Inoltre, il perimetro della proprietà che viene comprata e venduta è descritto in relazione ad appezzamenti più grandi di terreno precedentemente rilevati e descritti dal governo federale. Questi appezzamenti più grandi, chiamati Townships, sono teoricamente quadrati di 6 miglia, che sono ulteriormente divisi in quadrati di 1 miglio, chiamati Sections. La suddivisione di queste sezioni può essere descritta in una varietà di modi, che in alcuni casi possono essere contorti: pagine di cuscinetti e distanze che lasciano il lettore inesperto molto confuso. In altri casi, la descrizione legale può essere semplice come, per esempio: “Lotto 7 di Parcel Map 1688, registrato nella Contea di San Diego, Stato della California il 24 giugno 2017”. In definitiva, queste descrizioni legali definiscono la proprietà che viene acquistata e venduta in una transazione immobiliare.
In aggiunta alla descrizione legale che definisce il perimetro della proprietà che viene acquistata e venduta, le descrizioni legali per altri diritti che vengono con la proprietà possono essere incorporati nella descrizione legale. Uno di questi diritti è il diritto legale documentato di accedere alla proprietà soggetta quando non è contigua a una strada pubblica, conosciuta come una parcella d’accesso.
Andare e tornare dalla vostra proprietà non è un problema quando la vostra proprietà è contigua a una strada pubblica. Tuttavia, nelle zone rurali, molti proprietari accedono alle loro proprietà attraversando le parcelle vicine. Questa discussione si concentrerà sulle questioni coinvolte nell’accesso alla proprietà privata viaggiando attraverso altre proprietà private.
Il percorso di accesso percorso attraverso un appezzamento privato di terreno da una persona con il consenso implicito o documentato è chiamato una servitù. Una servitù di proprietà può variare nello scopo. La maggior parte delle persone capisce che le servitù sono per l’ingresso e l’uscita dei veicoli. Una servitù di proprietà può anche servire come accesso ai servizi, accesso pedonale/questre, conservazione dell’habitat e delle risorse, restrizioni dello spazio aereo, sistemazione degli sconfinamenti, oltre ad una varietà di altri scopi.
Allo scopo di questa discussione, considereremo le servitù di accesso.
Classificazioni della servitù di proprietà
Costituzioni di servitù accessorie
Una servitù può beneficiare una persona o un lotto di terreno. La persona o l’appezzamento di terreno che beneficia di una servitù viene chiamato tenement dominante. Quando una servitù è incorporata nella descrizione legale di una proprietà, la servitù è indicata come una servitù pertinente alla proprietà oggetto. Questo tipo di servitù di proprietà “corre con il terreno” che beneficia della servitù.
Quando una servitù è stata concessa a un individuo, la servitù è a beneficio dell’individuo solo finché è in vita, a meno che non sia diversamente indicato nel documento della servitù (per esempio, la servitù può indicare che la servitù è a beneficio dell’individuo e degli eredi, nel qual caso il diritto non terminerebbe alla morte del Grantee originale). Una servitù di questo tipo è nota come servitù lorda. Una servitù lorda non appare come una particella di accesso sulla polizza di proprietà. Invece, apparirà nell’elenco delle eccezioni all’assicurazione del titolo. Spesso queste servitù permangono come eccezione all’assicurazione del titolo di proprietà per molto tempo dopo che la persona è deceduta, a meno che non siano stati presi accordi per abbandonare la servitù alla morte della persona o nel documento stesso della servitù (per esempio: “…questa servitù termina alla morte del beneficiario…”). Le servitù di questo tipo richiedono un’azione per essere eliminate dal titolo una volta che terminano.
Le servitù gravanti
Una servitù può anche gravare su un appezzamento di terreno, il che viene definito come una servitù gravante. La particella di terreno che è gravata da una servitù di proprietà viene chiamata servitù di passaggio. Come menzionato sopra, le servitù possono gravare su un appezzamento di terreno in una varietà di modi, tra cui: strada, sentiero pedonale/questre, utilità, spazio aperto, spazio aereo, acqua, minerale, conservazione, invasione, drenaggio, per citare alcuni dei tipi più comuni di servitù.
Tipi di accesso
Come detto, lo scopo di questa discussione è di concentrarsi sulle servitù che forniscono accesso a e da una proprietà specifica. In generale, ci sono due tipi di servitù di accesso comunemente visti nelle transazioni immobiliari rurali: l’accesso fisico implicito e l’accesso documentato.
Il fattore limitante in una tipica transazione immobiliare è l’assicurazione sul titolo di proprietà: ciò significa che, se una società di titoli non assicurerà certi fatti materiali su un lotto, i prestatori non concederanno prestiti. Se un prestatore non concede prestiti su un lotto, meno acquirenti sono in grado di acquistare la proprietà. Quando meno acquirenti sono disponibili a competere per l’acquisto di una proprietà, il risultato è in generale una perdita sostanziale del valore di mercato. Come tale, il tipo di accesso è un fattore critico da considerare in una transazione immobiliare in cui la proprietà oggetto non è servita da una strada pubblica.
Accesso fisico implicito
L’accesso fisico implicito è una situazione in cui l’accesso attraverso la proprietà gravata è stato usato apertamente e notoriamente senza permesso, e un avviso costruttivo di non usare l’accesso non è stato affisso per un determinato periodo di tempo. In California, il periodo di tempo necessario per rivendicare un accesso legale e documentato è di 5 anni. Una servitù di questo tipo si chiama servitù prescrittiva. Una servitù prescrittiva non è assicurabile e non è considerata “perfezionata” o documentata fino al momento in cui un ordine del tribunale ritiene che tutti gli elementi a sostegno di una servitù prescrittiva siano stati soddisfatti e un ordine del tribunale viene emesso.
La servitù per estoppel è un’altra versione di accesso fisico implicito in cui un venditore di una proprietà rappresenta che l’accesso alla proprietà oggetto è attraverso l’altra proprietà del venditore, ma nessuna garanzia è in forma scritta.
La servitù per necessità è una situazione in cui un lotto suddiviso è stato creato da un lotto più grande, ma non lasciato con accesso implicito o documentato. Come con altre forme di accesso non documentato, la servitù per necessità stabilisce le basi per perseguire un accesso documentato, ma non assicura un diritto legale di accesso fino a quando non è documentato attraverso un atto o una causa legale.
La maggior parte delle compagnie di titoli non assicurano un accesso implicito.
Accesso documentato
L’accesso legale può essere documentato in almeno 3 modi che sono accettabili per la maggior parte delle società di titoli di proprietà: da una mappa del lotto, un atto, o un ordine del tribunale.
L’accesso riservato dalla mappa del lotto può creare un accesso documentato dedicando strade alla città o alla contea che approva la mappa del lotto, o riservando servitù attraverso lotti privati. L’accesso alla maggior parte delle suddivisioni urbane è stato creato in questo modo.
L’accesso tramite atto documenta il diritto concesso dal tenement servente al tenement dominante di attraversare la proprietà del tenement servente, generalmente su un percorso specificato. L’accesso creato per atto notarile apparirà come un access parcelappending alla descrizione legale nella polizza di assicurazione sul titolo di proprietà.
In situazioni in cui le controversie sull’accesso sono contese, i tribunali possono ordinare che l’accesso sia creato. L’accesso giudiziario può essere trascurato durante una ricerca sul titolo di proprietà, poiché l’accesso assegnato non appare su un atto, che è principalmente dove i ricercatori del titolo cercano le parcelle di accesso durante una ricerca a catena. Quando un tribunale ordina di concedere l’accesso, l’ordine del tribunale deve essere consegnato e accettato dall’autorità di regolamentazione dell’area in cui si trova la parcella (città o contea) prima che la società di titoli assicurerà la parcella.
In tutti i casi di accesso, il percorso deve essere specificato (rilevato o altrimenti definito in modo specifico) e può essere tracciato in scala su una mappa della parcella prima che la maggior parte delle società di titoli assicuri l’accesso. Questa era una breve spiegazione delle servitù di proprietà e dei diversi dettagli legali che circondano l’accesso alla proprietà privata. Per ulteriori informazioni sulla servitù di proprietà e altre domande relative alla servitù, contattateci!