Uno scambio fiscale differito IRC §1031 permette ai proprietari di beni reali o personali di differire il riconoscimento di un’imposta sulle plusvalenze che avrebbero riconosciuto quando hanno venduto la loro attività o proprietà di investimento. Le imposte sulle plusvalenze sono differite indefinitamente fino al momento in cui l’investitore decide di incassare. Generalmente, l’investitore è soggetto solo alle imposte statali nello stato in cui la proprietà finale viene venduta, tuttavia, alcuni stati prendono una posizione diversa, esponendo così il contribuente a una doppia tassazione.
I regolamenti della California impiegano una disposizione “Claw back” che richiede che qualsiasi guadagno nel valore della proprietà maturato in California sia soggetto alle imposte statali della California, indipendentemente dal fatto che quella proprietà sia stata scambiata o meno con una in un altro stato. Al momento di una vendita “cash-out” il contribuente sarebbe soggetto alle tasse dello stato in cui la proprietà viene venduta, così come alla California per le tasse applicabili al guadagno attribuibile mentre in California, creando così uno scenario parziale di doppia tassazione. Altri stati che hanno imposto una simile regola di recupero per i non residenti che hanno scambiato proprietà nello stato per proprietà sostitutive fuori dallo stato sono il Massachusetts, il Montana e l’Oregon.
Lo stato della California ha approvato una legislazione che aggiunge nuove sezioni al codice fiscale della California che richiede che gli investitori dello scambio 1031 che vendono proprietà della California e acquistano proprietà sostitutive non californiane presentino una dichiarazione annuale di informazioni al California Franchise Tax Board (FTB), riportando questa proprietà non californiana. Le tasse dello Stato della California che erano state precedentemente differite saranno dovute se e quando i contribuenti venderanno le loro nuove proprietà non-californiane e sceglieranno di prendere i loro profitti piuttosto che continuare a differire le tasse attraverso un altro scambio 1031.
Questa dichiarazione informativa deve essere presentata nell’anno dello scambio e ogni anno successivo in cui il guadagno è differito. Se i contribuenti non presentano la dichiarazione annuale, il FTB può stimare le tasse dovute e valutare l’imposta, gli interessi e le sanzioni. La nuova legge si applica agli scambi di proprietà che avvengono in anni imponibili che iniziano il 1 gennaio 2014 o dopo. Anche se il nuovo requisito di presentare una dichiarazione annuale di informazioni con lo stato della California è un onere, gli investitori non dovranno mai pagare le tasse californiane dovute in base alle disposizioni di recupero della California finché continueranno a effettuare lo scambio 1031 da proprietà a proprietà.
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