Cessazione delle servitù

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Termini:

Scadenza:
La cessazione di una servitù in base allo scadere del tempo per il quale la servitù era originariamente prevista.

Fusione di titolo:
La cessazione di una servitù che si verifica quando la persona o l’ente che detiene la servitù acquisisce la proprietà del titolo servente o quando la stessa persona raggiunge la proprietà sia del titolo dominante che del titolo servente.

Rilascio:
La cessazione di una servitù che deriva dal titolare della servitù che libera il servitore dai termini della servitù.

Abbandono:
La cessazione di una servitù che deriva dall’azione del titolare della servitù che dimostra la chiara intenzione di porre fine al suo uso della servitù in modo permanente.

Anche se le servitù generalmente durano per sempre, ci sono diversi modi in cui una servitù può cessare. Se la servitù termina prima che il periodo di tempo originale per il quale doveva durare si esaurisca, la servitù si dice “estinta”.

Scadenza

Il modo più semplice in cui una servitù può terminare è se il periodo di tempo per la sua esistenza scade. In tal caso, la servitù dovrebbe avere un limite di tempo che è stato fissato al momento in cui la servitù è stata creata. Quando questo limite di tempo si esaurisce, la servitù semplicemente scade e cessa di esistere. Inoltre, una servitù può essere creata con la clausola esplicita che deve terminare al verificarsi di un determinato evento. Quando si verifica tale evento, la servitù scade automaticamente. Per esempio:

George trasmette una servitù a Bill che permette a Bill di parcheggiare la sua auto a Whitehouseacre fino a quando un democratico viene eletto presidente degli Stati Uniti. Nel 2012, Hillary, una democratica di New York (ovviamente…), viene eletta presidente. La servitù di Bill scade automaticamente in quel momento.

Fusione di titolo

Una servitù pertinenziale si estingue automaticamente se, in qualsiasi momento, la stessa persona viene a possedere contemporaneamente il bene dominante e il bene servente. Anche se la proprietà viene successivamente divisa lungo gli stessi confini delle proprietà originali, la servitù originale si estingue. Per esempio:

Steve possiede una proprietà che si trova tra la casa di Debra e Main Street. Ad un certo punto, Steve concede a Debra una servitù di passaggio sul sentiero delineato in blu. Più tardi, Debra sta pensando di costruire un’abitazione multifamiliare sulla sua proprietà e intorno ad essa. Così, compra la proprietà di Steve. Sfortunatamente, Debra scopre che i codici di zonizzazione della città non permettono la costruzione di abitazioni plurifamiliari in quella zona. Pertanto, rimette sul mercato la proprietà originale di Steve e alla fine la vende a Joe. Non ha più una servitù per attraversare il sentiero blu. Non appena ha comprato la proprietà di Steve, la sua servitù si è estinta perché la proprietà dei due lotti si è fusa. Naturalmente, può riacquistare quella servitù da Joe se Joe accetta di dargliela, ma la sua servitù dai giorni in cui Steve possedeva la proprietà è sparita per sempre. Per inciso, il risultato sarebbe lo stesso anche se Debra rivendesse la proprietà a Steve. Non appena Debra ha acquistato entrambi gli appezzamenti, la sua servitù si è estinta per sempre, indipendentemente da ciò che è successo alla proprietà in seguito.

Rilascio o abbandono da parte del titolare della servitù

Una servitù può essere estinta se il titolare della servitù la rilascia. Questo rilascio può essere fatto di propria iniziativa o come parte di un accordo con il proprietario del bene servente. Proprio come la creazione di una servitù deve essere scritta a causa dello Statute of Frauds (se la durata della servitù è superiore a un anno), anche la cessazione di una servitù deve essere scritta.

Inoltre, la servitù può essere estinta se il titolare della servitù la abbandona. Una servitù è considerata abbandonata dal titolare se il titolare fa qualcosa che mostra una chiara intenzione di smettere di usare la servitù in modo permanente. Tuttavia, il non utilizzo da solo non è sufficiente per essere considerato un abbandono. Per esempio:

Steve possiede una proprietà che si trova tra la casa di Debra e Main Street. Ad un certo punto, Steve concede a Debra una servitù per camminare su un sentiero attraverso il terreno di Steve fino a Main Street (vedi schema precedente). Un giorno Debra smette di usare il sentiero e non lo usa per un anno. La servitù non si estingue perché il non uso non è un’azione che mostra chiaramente l’intenzione di abbandonare la servitù. Tuttavia, se Debra costruisse un muro sulla sua proprietà che bloccherebbe l’accesso al sentiero dalla sua proprietà, questo sarebbe probabilmente un’azione sufficiente a costituire l’abbandono.

Nota che una volta che una servitù è stata terminata per rilascio o abbandono, è andata. Una servitù non può essere ripristinata semplicemente perché il precedente titolare ha cambiato idea. Il ripristino della servitù richiede una nuova creazione della servitù.

Cessazione dello scopo della servitù

Questo metodo di estinzione è limitato alle servitù create per necessità. Se una servitù è creata per necessità e la necessità termina, per qualsiasi motivo, allora la servitù termina insieme alla necessità. Per esempio:

Sally possiede una proprietà che è circondata su tre lati da una strada e sul quarto lato da un terreno roccioso che non è adatto per guidare o camminare. Sally vende una parte interna della sua proprietà che è circondata su tre lati dalla sua proprietà, e sul quarto dal terreno roccioso, a Don. L’atto non menziona nulla sul fatto che Don ottenga una servitù per attraversare la proprietà di Sally.

Don ottiene una servitù implicitamente a causa della necessità del suo accesso alla strada. Così, Sally gli permette di attraversare la sua proprietà all’interno del percorso delineato in rosso. Alcuni anni dopo la vendita della proprietà a Don, la città fa saltare via la superficie rocciosa ed estende Washington Street in modo che sia accessibile dalla proprietà di Don. La servitù per attraversare il sentiero rosso non è più necessaria perché Don può ora accedere ad una strada dalla sua proprietà. Pertanto, egli perde automaticamente la sua servitù di attraversare il sentiero rosso.

Distruzione della servitù

Se la parte di proprietà servente a cui si applica la servitù viene distrutta, la servitù si estingue. Naturalmente, questo scenario si manifesta generalmente solo in situazioni in cui la servitù richiede l’uso di certe strutture (ad esempio linee elettriche che passano attraverso la proprietà servente) e queste strutture vengono distrutte. Se la servitù permette semplicemente al titolare della servitù di attraversare la proprietà servente (o di far passare le linee elettriche attraverso la proprietà servente ecc.), allora è difficile immaginare uno scenario in cui la servitù possa essere estinta perché tale distruzione di solito non influisce sulla capacità di attraversare la proprietà servente.

Anche se applicabile, una servitù può essere estinta in questo modo solo se la proprietà servente viene distrutta senza colpa del proprietario della stessa. Se il proprietario del fondo servente distrugge intenzionalmente l’oggetto della servitù, il proprietario del fondo servente sarà tenuto a pagare i danni al titolare della servitù e la servitù non sarà estinta. Per esempio:

Adam e Brent sono vicini di casa. Adam costruisce una grande piscina nel suo cortile. Lui e Brent negoziano un accordo in base al quale Brent otterrà una servitù che gli permetterà di nuotare nella piscina di Adam ogni volta che lo desidera. Un giorno, un incendio accidentale distrugge la piscina. In tal caso, la servitù di Brent si estingue. Tuttavia, se Adam ha distrutto intenzionalmente la piscina, dovrà pagare a Brent i danni per la perdita che Brent ha subito per essere stato privato della possibilità di nuotare nella piscina. Inoltre, la servitù di Brent non si estinguerà. Pertanto, quando e se la piscina viene ricostruita, la servitù di Brent continuerà da dove era rimasta prima che la piscina venisse distrutta.

Prescrizione

Così come una servitù può essere creata per prescrizione (possesso avverso), una servitù può anche essere terminata per prescrizione se il proprietario del bene servente esclude il titolare della servitù dall’uso della servitù per il periodo di tempo prescritto dalla legge. Per esempio:

Adam e Brent sono vicini di casa. Brent possiede una servitù che gli permette di tagliare attraverso la proprietà di Adam per accedere ad una strada. Un giorno, Adam costruisce un muro tra la proprietà di Brent e il sentiero sul quale Brent dovrebbe essere autorizzato ad attraversare, negando così a Brent l’accesso al sentiero. Se questo muro rimane in piedi per il periodo di tempo previsto dalla legge e Brent non intraprende alcuna azione legale per far valere la sua servitù, la sua servitù potrebbe essere persa per prescrizione.

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