L’Internal Revenue Code (“IRC”) non descrive in cosa può investire un piano pensionistico, ma solo in cosa non può investire. Le sezioni 408 & 4975 dell’Internal Revenue Code proibiscono alle Persone Squalificate di impegnarsi in certi tipi di transazioni. Lo scopo di queste regole è quello di incoraggiare l’uso di conti pensionistici per l’accumulo di risparmi pensionistici e di vietare a coloro che hanno il controllo del conto pensionistico di approfittare dei benefici fiscali per il loro conto personale.
Con il duro inizio del 2016 per i mercati azionari mondiali, gli investimenti in attività alternative, come gli immobili, sono diventati più attraenti per molti titolari di conti pensionistici. Tuttavia, ciò di cui molti investitori di conti pensionistici non sono consapevoli è che nascosto nel codice fiscale c’è una disposizione degna di nota che consente a un piano 401(k) di acquistare beni immobili con leva senza far scattare una tassa. Lasciatemi spiegare meglio.
In generale, quando si tratta di utilizzare un conto pensionistico per fare investimenti, la maggior parte sono esenti dall’imposta federale sul reddito. Questo perché un conto pensionistico è esente da tasse ai sensi delle sezioni 401 e 408 dell’IRC. La sezione 512 dell’IRC dell’Internal Revenue Codes esenta la maggior parte delle forme di reddito da investimento generate da un IRA dalla tassazione. Alcuni esempi del tipo di reddito esente includono: interessi da prestiti, dividendi, rendite, royalties, la maggior parte degli affitti da immobili, e guadagni/perdite dalla vendita di immobili. Mentre, il tipo di reddito che generalmente potrebbe assoggettare un conto pensionistico a UBTI è il reddito generato dalle seguenti fonti:
– Reddito dalle operazioni di un commercio attivo o di un’impresa – cioè un ristorante, una stazione di servizio, un negozio, ecc.
– Reddito d’impresa generato tramite un’entità passthrough, come una LLC o una partnership
– Utilizzo di un prestito pro soluto per acquistare una proprietà (nel caso di un IRA)
– Utilizzo di un margine su un acquisto di azioni
Queste regole si trovano nelle sezioni 511-514 dell’Internal Revenue Code e sono diventate note come regole Unrelated Business Taxable Income o UBTI o UBIT. Se le regole UBTI vengono attivate, il reddito generato da quelle attività sarebbe generalmente soggetto a una tassa vicina al 40% per il 2016. Le regole UBTI si applicano sia all’IRA che ai piani 401(k), tuttavia, c’è un’esenzione unica che si trova sotto l’IRC 514(c)(9) che permetterebbe a un investimento del piano 401(k) di acquistare beni immobili e usare una leva non recourse senza far scattare l’imposta.
Quando un IRA acquista beni immobili che vengono sfruttati con finanziamenti ipotecari, crea un reddito finanziato dal debito non correlato (UDFI), un tipo di UBTI su cui devono essere pagate le tasse. Tuttavia, con un piano 401(k), si può usare la leva senza essere soggetti alle regole UDFI e alla tassa UBTI. Questa esenzione ai sensi dell’IRC 514(d)(9) fornisce significativi vantaggi fiscali per l’utilizzo di un piano 401(k) rispetto a un IRA per acquistare beni immobili. Per approfittare dell’esenzione ai sensi del 514(c)(9), il prestito deve essere un prestito pro soluto in buona fede e il prestito deve essere usato per acquistare beni immobili. Un prestito pro soluto è un tipo di prestito che è assicurato da una garanzia, che di solito è una proprietà.
Se il mutuatario è inadempiente, l’emittente può sequestrare la garanzia ma non può cercare il mutuatario per qualsiasi ulteriore compensazione, anche se la garanzia non copre l’intero valore dell’importo inadempiente. Questo è un caso in cui il mutuatario non ha responsabilità personale per il prestito.
La ragione per cui solo i prestiti pro soluto possono essere utilizzati quando si investe in immobili con i fondi pensione è che IRC 4975(c)(1)(B) proibisce a una persona squalificata di prestare denaro o fornire qualsiasi altra estensione di credito tra con un conto pensione. La capacità di acquisire un prestito pro soluto per un piano 401(k) può essere impegnativo e il prestatore pro soluto generalmente richiede almeno il trentacinque per cento del capitale impegnato nel progetto.
La capacità di utilizzare la leva su un’acquisizione immobiliare senza far scattare le tasse potrebbe potenzialmente essere un’opportunità molto gratificante per i titolari di conti pensionistici. Secondo molti investitori immobiliari, uno dei maggiori vantaggi di investire in immobili è la capacità di usare la leva finanziaria. La leva è un termine economico generale che indica qualsiasi tecnica per moltiplicare i guadagni e le perdite. Nel settore immobiliare, la leva permette di ottenere un ritorno sull’investimento molto più alto di quello che si potrebbe ottenere senza di essa.
C’è un problema. I documenti del vostro piano 401(k) devono permettere l’acquisto di immobili, il che non è sempre il caso, specialmente con i piani 401(k) che coprono molti dipendenti. Tuttavia, se sei un lavoratore autonomo o hai un’attività che non ha dipendenti a tempo pieno oltre a te o al tuo coniuge, un piano 401(k) da solo potrebbe fornire una soluzione. Il piano 401(k) da solo, noto anche come piano 401(k) individuale, è un tipo di piano pensionistico qualificato approvato dall’IRS. Il piano 401(k) da solo non è un nuovo tipo di piano. Si tratta di un piano 401(k) tradizionale che copre un solo dipendente e che permette di aggirare i complessi regolamenti ERISA, che è il motivo per cui è così popolare per il settore immobiliare e altri investimenti alternativi.
Per gli investitori immobiliari, a cui piace l’idea di usare la leva per sovraccaricare i rendimenti del loro conto pensionistico, usare un piano 401(k), o un piano 401(K) individuale se lavoratori autonomi, può avere molto senso. Naturalmente, l’acquisto di immobili con i vostri conti pensionistici con o senza leva non è per tutti e non è senza rischi o costi. Alcune cose da tenere a mente: (i) assicuratevi che il vostro piano 401(k) permetta l’acquisto di beni immobili, (ii) assicuratevi di utilizzare un prestito pro soluto come parte dell’acquisizione immobiliare, (iii) assicuratevi di acquistare beni immobili – l’esenzione ai sensi dell’IRC 514(c)(9) non si applica all’acquisizione di beni personali o inventario, e naturalmente (iv) siate consapevoli dell’economia della transazione e dei potenziali costi del prestito, così come di altre spese relative agli immobili.