Sono su questo sito da un po’ e non scrivo tanto quanto vorrei, ma ho apprezzato la montagna di informazioni trovate qui. Ho intenzionalmente aspettato fino a quando ho chiuso il prestito (che è successo oggi) prima di postare questo. Cercherò di mantenere questa introduzione breve perché il post sarà piuttosto lungo. In breve, ho fatto un rifinanziamento e il nuovo prestito include fondi per i lavori di ristrutturazione che sto facendo. Con questo tipo di prestito la banca baserà l’importo del prestito sull’ARV. Sono una persona piuttosto conservatrice quando si tratta dei miei investimenti. Non metto i miei occhiali rosa quando faccio le proiezioni. Il perito ha valutato la casa ARV a $240K che era ben al di sotto anche la mia figura conservativa di circa $250K. Ho chiamato la mia persona di prestito e ha detto che se ho sentito che era troppo basso dovrei scrivere una lettera per contestarlo. Ho fatto la mia ricerca qui, naturalmente, così come le ricerche su Google sull’appello di una valutazione e la maggior parte di ciò che ho trovato dice che l’unico modo per avere una possibilità di combattere è che ci siano vendite recenti che il perito non ha preso in considerazione. Questa non era un’opzione per me, così ho dovuto fondamentalmente scomporre ogni comp che ha usato. Ho copiato e incollato sotto la lettera esatta che ho inviato alla banca. L’unica modifica che ho fatto è rimuovere gli indirizzi e i link.
Caro signore/signora,
Sto scrivendo questa lettera per impugnare la valutazione che ho ricevuto che non credo rifletta correttamente il vero ARV della proprietà. Uno degli elementi che non si riflette nella valutazione è il fatto che la proprietà è in un distretto storico. Credo che questa designazione storica aggiunga valore alla proprietà.
Ho approfondito il motivo per cui credo che ci siano difetti nelle comp usate qui sotto:
Comp #1 – (inserire indirizzo)
- Questa casa è paragonabile per dimensioni ma la posizione è significativamente inferiore alla posizione della proprietà oggetto. Questa casa è molto più lontana dall’università principale. La proprietà in questione ha una forte concentrazione di studenti e attività di affitto per studenti.
- Questa proprietà è elencata sul sito web dell’ispettore fiscale come “Apt.Boarding home”, che penso riduca anche il valore di questa proprietà.
Comp #2 – (Inserire l’indirizzo)
- Sono simili nella posizione ma la proprietà in oggetto è più grande del 30% rispetto a questa comp. Questa valutazione suggerisce che queste due proprietà valgono l’esatto importo, anche con una così grande differenza di dimensioni.
- La proprietà soggetta includerà una camera da letto in più, lavanderia e ha un più grande seminterrato sq footage.
Comp #3 – (Indirizzo inserire)
- Questa proprietà è andato in contratto e chiuso due settimane dopo è stato elencato sulla MLS. Credo che questo rifletta un prezzo di listino basso/un venditore stressato che aveva bisogno di spostare la proprietà immediatamente.
Comp #4 – (Inserire l’indirizzo)
- Questo comp ha venduto due volte in un arco di 4 mesi. Questo sembra essere un flip ed è stato appena venduto per un rapido profitto. Dopo che è stato venduto la prima volta è stato ri-listato 2 1/2 mesi dopo e poi venduto poco più di un mese dopo.
- La posizione di questa comp è simile alla proprietà in oggetto ma è molto più piccola in termini di dimensioni.
Comp #5 – (inserire indirizzo) #6 – (inserire indirizzo)
- Queste due proprietà sono attualmente attive e credo che le stime date alla proprietà in relazione a queste siano in linea con l’ARV.
Di seguito ho elencato altre comps vicine che credo supportino anche che la proprietà in questione abbia un ARV più alto di quello suggerito nella valutazione.
(inserire indirizzo)
- Questa proprietà è stata venduta il 7/16/14 per $244,000
- Casa è 6 camere da letto, 2 bagni, 1144 sq ft interni, 996 sq ft dimensioni del lotto.
- Questa casa è più di 1000 sq ft più piccola della proprietà oggetto
- L’annuncio nota che c’era un “venditore motivato”. Suggerendo che stavano cercando di spostare la proprietà molto rapidamente
- Qui è un link per l’annuncio: (link insert)
(Address insert)
- Questa proprietà è stata venduta il 4/29/14 per $235,000
- Casa è 6 camera da letto, 3 bagno, 1530 interni sq ft, 1107 sq ft dimensioni del lotto.
- Questa casa è più di 1000 sq ft più piccola della proprietà oggetto
- Sono in una posizione simile
- Qui è un link alla lista: (link insert)
- (Address insert) (active listing)
- Questa proprietà è attualmente quotata a $325,000
- Casa è 6 camere da letto, 2 bagni, 1800 sq ft interni, 980 sq ft dimensioni del lotto.
- Questa casa è quasi 1000 sq ft più piccola della proprietà oggetto
- Sono in una posizione simile
- Qui è un link alla lista: (link insert)
- (Address insert) (active listing)
- Questa proprietà è attualmente quotata a $395,000
- Casa è 6 camere da letto, 1 bagno, (descrizione elenco afferma 5 camere da letto, 2 bagni), 1895 sq ft interni, 1102 sq ft dimensioni del lotto.
- Questa casa è quasi 1000 piedi quadrati più piccola della proprietà soggetta
- Questo comp è leggermente più vicino all’università principale nella zona
- Qui è un link alla lista: (link insert)
Grazie per aver trovato il tempo di rivedere questo e spero che troviate che le informazioni che ho fornito in realtà supportano una valutazione più alta per la casa.
Saluti cordiali,
Damian Baynes
Alla fine mi ci sono volute poco meno di due ore per compilare tutte le informazioni che ho usato e per scrivere la lettera alla banca. Mi hanno chiesto la prova che la casa è in un quartiere storico, che ho fornito loro. Poche settimane dopo hanno programmato una seconda valutazione e la seconda valutazione è tornato a $ 264K! Questa differenza di 24.000 dollari è stata letteralmente la differenza tra ottenere questo prestito e non ottenerlo. So che è una lunga lettura ma spero che possa aiutare gli altri che si trovano in una posizione simile.