Come sottoscrivere immobili [7 consigli per investire]

Stai decidendo di investire in immobili ma vuoi anche ridurre i rischi? In questo articolo, abbiamo condiviso tutti i dettagli che vuoi imparare sulla sottoscrizione immobiliare.

Quante volte hai pensato all’investimento immobiliare e hai immaginato una casa lì per te da comprare? Beh, in realtà, l’investimento immobiliare non è così facile e diretto.

Infatti, gli affari immobiliari hanno così tante parti e dettagli diversi; potreste trovare difficile tenerne traccia. A causa della costante fluttuazione del mercato e dei progressi tecnologici nel settore, gli investitori e i prestatori devono condurre una due diligence extra da parte loro.

Ecco dove entra in gioco la sottoscrizione immobiliare. Questo processo aiuta entrambe le parti ad evitare potenziali rischi nel loro investimento immobiliare passivo.

Qui c’è tutto quello che dovete sapere su come sottoscrivere gli immobili in modo da poter considerare l’investimento immobiliare crowd oggi.

Cos’è la sottoscrizione?

Secondo il Dipartimento degli Stati Uniti di Housing and Urban Development, la sottoscrizione è l’analisi dettagliata di una domanda di prestito che aiuta a determinare il rischio coinvolto nella concessione del prestito per entrambe le parti.

Se state pensando di investire in immobili commerciali o di entrare in un programma di crowdfunding attraverso piattaforme come Fundrise, RealtyMogul o Roofstock, la sottoscrizione è un aspetto cruciale nelle vostre transazioni.

Prima di capire come sottoscrivere immobili, dovresti sapere cos’è e come funziona. Principalmente, è un processo attraverso il quale i prestatori determinano il valore di una potenziale prospettiva di investimento.

Oltre al rischio di investimento, la sottoscrizione aiuta a indicare quanto premio un investitore dovrà pagare per l’assicurazione e come impostare i tassi di prestito dell’affare.

Credeteci o no, il solo sapere come sottoscrivere un immobile non è sufficiente. I sottoscrittori professionisti prendono in considerazione molti fattori. Sulla base di queste informazioni, concludono se assicurare o prestare a quella persona è redditizio.

Nessun affare immobiliare è privo di rischi. Tuttavia, la sottoscrizione valuta se il prestatore o l’investitore può sopportare questi rischi e in che misura.

Cosa fa un sottoscrittore?

Ora che avete un’idea della vasta ricerca e analisi che ci vuole per la sottoscrizione di immobili commerciali, sapete che è un lavoro per un professionista.

Un sottoscrittore condurrà ricerche approfondite sul background di un mutuatario per garantire che l’investimento o il prestito sia sicuro. In questo modo, puoi scoprire se investire il tuo denaro nel progetto o no.

Nei siti popolari di crowdfunding immobiliare, esaminano i loro mutuatari e progetti prima di farli entrare nella piattaforma.

Quindi, se stai investendo con Fundrise, RealtyMogul, o Roofstock, metà del lavoro è fatto per te.

Tuttavia, un sottoscrittore controllerà i fattori utilizzando il rapporto di copertura del servizio del debito. Il rapporto denota un calcolo metrico che mostra il reddito operativo medio di un investimento con l’importo totale del prestito.

In parole esatte, vi mostrerà se i profitti ottenuti dal vostro investimento saranno sufficienti a ripagare il prestito del mutuatario.

Alla fine, il rapporto del sottoscrittore fornirà una parola definitiva affermando se il prestito per l’acquisizione di un investimento immobiliare è abbastanza sicuro da essere approvato o meno.

Come sottoscrivere un immobile

La sottoscrizione non è limitata al settore immobiliare. Infatti, i sottoscrittori sono richiesti ovunque vengano scambiate grandi somme di denaro.

Anche se alcuni aspetti della sottoscrizione immobiliare sono gli stessi delle sue controparti convenzionali, alcuni fattori la distinguono.

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Ecco una panoramica su come funziona la sottoscrizione immobiliare.

Stima del flusso di cassa

Prima di tutto, il sottoscrittore controllerà il flusso di cassa della proprietà target per determinare quanto reddito porterà. Questa stima vi dà un’idea chiara della capacità del progetto di ripagare il vostro investimento.

Per calcolare il flusso di cassa, il sottoscrittore considererà fattori come il reddito lordo e il reddito operativo netto. Migliore è il flusso di cassa, più redditizia sarà la proprietà.

Valutazione dei rendimenti degli investimenti

Un altro punto che aiuta i sottoscrittori a valutare la redditività di un investimento è il potenziale ritorno dell’investimento.

Un modo che usano per calcolare questo valore è dividere il reddito operativo netto della proprietà per il suo prezzo di vendita o valore di stima.

Il ritorno dell’investimento per gli immobili industriali può essere molto diverso dagli immobili commerciali.

Scrutinio della storia del mutuatario

Questa è la parte più cruciale del processo di sottoscrizione. Comprende un’analisi approfondita delle finanze del mutuatario e della sua storia debitoria. In questo modo, si può tranquillamente concludere se la parte con cui si sta lavorando è degna di fiducia e affidabile.

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Come sottoscrivere un affare immobiliare? – Consigli per investire

Sottoscrivere un affare immobiliare è essenziale per transazioni sicure tra il prestatore e il mutuatario.

Che tu stia investendo in un potenziale progetto attraverso una piattaforma di crowdfunding o cercando un prestito per un investimento immobiliare, devi assicurarti che i documenti di sottoscrizione siano a posto per ottenere l’approvazione.

Per gli investitori che si chiedono come sottoscrivere un immobile, ecco alcuni consigli che puoi seguire per assicurarti che la tua proprietà sia correttamente sottoscritta e che tu ottenga l’approvazione di cui hai bisogno.

Mantenere la trasparenza

Per assicurarsi che il processo di sottoscrizione vada il più liscio possibile, è necessario mantenere una completa trasparenza. Quando si tenta la fortuna nell’investimento immobiliare, tenere nascosti fatti cruciali al proprio creditore ipotecario è il peggior errore che si possa fare.

Pensaci; se nascondi la tua situazione finanziaria, puoi finire per non pagare il prestito. Questo significa che invece di generare un reddito immobiliare passivo, potresti finire sotto un cumulo di debiti che non puoi ripagare.

Assumere un sottoscrittore professionale

Nel business immobiliare, non ci si può permettere di perdere nulla. Ecco perché, quando hai un occhio su un potenziale investimento, assicurati di assumere un professionista piuttosto che completare il lavoro da solo.

Un sottoscrittore professionista avrà una solida conoscenza dei concetti di prestito ipotecario e di valutazione della proprietà. Pertanto, lavoreranno per creare un eccellente rapporto prestito-valore per la vostra proprietà di destinazione.

Questo vi aiuterà ad ottenere l’attenzione del vostro prestatore più rapidamente, in modo da poter ottenere l’investimento di cui avete bisogno.

Ottieni una valutazione professionale

Per assicurarti che il tuo rapporto di sottoscrizione immobiliare sia a tuo favore, devi ottenere una valutazione della proprietà collaterale. Il vostro rapporto di sottoscrizione immobiliare dipende fortemente dal vostro valore collaterale.

Una richiesta di prestito sostenuta da una sufficiente proprietà collaterale è difficile da rifiutare, soprattutto quando avete la proprietà immobiliare. Questo perché un investitore controllerà sempre se la tua proprietà ha abbastanza valore per ripagare i tuoi prestiti nel caso in cui tu diventi un inadempiente.

Quindi, una forte valutazione delle garanzie rafforzerà il tuo processo di sottoscrizione e ti renderà un’opzione affidabile per il tuo prestatore.

Mantieni i documenti essenziali in ordine

Per assicurarti che il tuo rapporto di sottoscrizione venga approvato dal tuo prestatore di investimenti, è fondamentale avere tutta la tua documentazione completa e in ordine.

Credici o no, gli investitori possono disapprovare una proprietà perfettamente ben sottoscritta a causa della mancanza di documenti rilevanti.

Questi documenti verificano le informazioni fornite nel vostro rapporto di sottoscrizione. Tutto, compresi i dettagli del valore della proprietà, il flusso di cassa e le previsioni di ritorno del reddito, non può essere verificato se mancano i documenti.

Quindi, quando si presenta per un prestito di investimento immobiliare, tenere tutti i documenti essenziali in ordine.

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Cercate di fare una buona impressione

Il business immobiliare si basa esclusivamente sul rischio. Questo significa che, anche se le metriche e i calcoli sono essenziali, è il fattore fiducia che fa funzionare un affare. Quindi, se si vuole mettere nel sacco un potenziale affare e ottenere il finanziamento per esso, creare una buona impressione sul prestatore è importante.

Non stiamo dicendo che dovete presentarvi con un vestito di marca e un orologio costoso. Invece, esercitatevi su come potete efficacemente impartire la vostra visione e strategia in modo che i vostri finanziatori vedano il vostro stesso potenziale nella proprietà di destinazione.

Se riesci a dimostrarti un personaggio assertivo che sa quello che fa, c’è una possibilità che tu possa concludere l’affare anche se le metriche non sembrano giuste.

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Concentrati sulle metriche finanziarie

Le transazioni immobiliari sono principalmente un gioco di numeri. Se fai sottoscrivere professionalmente la tua proprietà, controlla tutte le metriche finanziarie coinvolte nel rapporto per sapere che la tua proprietà è stata valutata correttamente.

Per esempio, se la copertura del servizio del debito è di 1,25 o più alta, farete contenti i vostri sottoscrittori. Questo perché avere una copertura del servizio del debito di 1,0 significa che sarete in grado di ripagare solo il prestito.

Tuttavia, quando va più in alto di così, significa che la vostra proprietà genererà anche un bel profitto.

Similmente, il sottoscrittore userà il vostro conto profitti e perdite e la lista degli affitti degli inquilini per calcolare il vostro reddito operativo netto.

A volte, usano altri fattori per interpretare il reddito operativo netto, il che può cambiare il risultato del rapporto.

Assicuratevi di seguire tutti questi calcoli per condurre un controllo incrociato completo da parte vostra.

Un altro calcolo necessario è il rapporto prestito-valore. Si tratta di un confronto matematico tra il prestito e il valore di mercato della proprietà. A seconda dell’acconto che l’investitore versa nella proprietà, il LTV varierà.

Più acconto si versa, più basso sarà il livello di rischio per il prestatore.

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Altre variabili che influenzano la sottoscrizione immobiliare

Oltre ai fattori menzionati in precedenza, ci sono molte altre variabili che possono influenzare il processo di sottoscrizione.

È necessario avere familiarità con questi fattori per assicurarsi che la proprietà venga sottoscritta correttamente.

Crescita dell’affitto

Controllare la crescita dell’affitto è un fattore essenziale nel processo di sottoscrizione. Se si fa un investimento basandosi sull’importo attuale dell’affitto, senza considerare le potenziali fluttuazioni del mercato, si può finire per fare un cattivo investimento.

Tasso di sfitto

Il tasso di sfitto della vostra proprietà di investimento è calcolato con due metodi:

• Quanto tempo ci vuole per trovare nuovi inquilini
• Tempo di sfratto di un inquilino esistente prima che il nuovo si trasferisca

Dovreste assicurarvi di calcolare il valore della vostra proprietà target dopo aver preso in considerazione entrambi i fattori.

Reddito locativo lordo

Il reddito locativo lordo determinerà il flusso di cassa e il valore della vostra proprietà. Tuttavia, anche il reddito netto, cioè quello che rimane dopo aver finanziato le riparazioni e le tasse, dovrebbe essere calcolato accuratamente.

Le proprietà con poco o nessun reddito netto sono altamente rischiose per i prestatori, poiché producono flussi di cassa negativi più elevati.

Perciò, prima che la vostra proprietà sia sottoscritta, assicuratevi di mantenere il reddito netto ad un buon livello per abbassare il rischio del vostro prestatore.

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Ritorno potenziale sull’investimento

Più importante, dovresti conoscere i dettagli sul potenziale ritorno sull’investimento per la tua proprietà. Ci sono molti modi in cui i sottoscrittori misureranno il vostro potenziale ritorno sull’investimento.

Questi includono il calcolo del rendimento lordo e i tassi di cap di entrata e uscita.

Il tasso di entrata è relativamente facile da calcolare perché richiede solo i valori di mercato attuali. Tuttavia, calcolare il tasso di uscita; il prezzo quando la proprietà viene venduta è difficile in quanto richiede previsioni accurate del reddito e del valore di mercato.

Si dovrebbe tenere d’occhio il calcolo del sottoscrittore per i vostri cap rates, poiché questi valori potrebbero influenzare significativamente la decisione del vostro prestatore.

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Presa finale

Che conclude la nostra guida su come sottoscrivere immobili con consigli utili per gli investitori.

In poche parole, un investitore ha bisogno di capire come il suo asset manager prevederà le clausole del rapporto di sottoscrizione per la sua proprietà. D’altra parte, come prestatore, se si ignorano questi fattori, si potrebbe finire in un investimento rischioso.

Similmente, come investitore in cerca di un prestito, anche il minimo errore di calcolo nella sottoscrizione può dare un’immagine negativa della vostra proprietà al prestatore. Questo può anche risultare in una disapprovazione.

Devi assumere un professionista della sottoscrizione immobiliare, sia che tu sia un prestatore o un investitore, per fare il lavoro per te. Inoltre, dovresti tenere d’occhio ogni calcolo per assicurarti che la transazione vada secondo le tue aspettative.

E questo è tutto. Ricorda, l’investimento immobiliare è un’attività rischiosa, quindi rimani vigile e fiducioso, e genererai rapidamente un reddito immobiliare passivo per te stesso.

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