Non è raro che i contratti immobiliari includano proroghe sia per gli acquirenti che per i venditori. Le proroghe esistono per dividere ragionevolmente tutte le spese relative alla proprietà, comprese le tasse di proprietà, le quote HOA, gli interessi del mutuo, le utenze e così via, in modo che entrambe le parti non siano bloccate a pagare più della loro giusta parte.
Molte volte gli acquirenti sono addebitati per le proroghe in un contratto immobiliare, ma i venditori possono spesso essere al gancio per queste spese troppo. Il costo associato a queste spese sarà incluso come un debito per una parte e un credito per l’altra sulle rispettive dichiarazioni di chiusura.
Quindi, come funzionano esattamente le proroghe nei contratti immobiliari? Per avere un’idea migliore, è utile guardare ogni tipo di proroga individualmente, dato che ognuno è calcolato a modo suo.
Property Tax Prorations
Se possedete una proprietà, sarete costretti a pagare le tasse di proprietà. L’importo che dovrai pagare dipenderà da una serie di fattori, compresa la tua posizione esatta. Ogni stato calcola le sue tasse di proprietà in base al suo unico anno solare. In California, l’anno solare ai fini del calcolo delle tasse di proprietà va dal 1° luglio al 30 giugno.
Le tasse sono tipicamente pagate in due rate piuttosto che in una somma unica alla fine dell’anno solare. In California, queste date sono il 1° novembre e il 1° febbraio. Una penalità del 10% viene addebitata per i pagamenti in ritardo.
Dovrete determinare se le tasse sono state prepagate o non sono ancora dovute e devono essere pagate in un secondo momento. Se le tasse sono già state prepagate, i venditori riceveranno una maggiorazione a credito e gli acquirenti una maggiorazione a debito. D’altra parte, se le tasse non sono state ancora pagate, i venditori riceveranno un addebito e gli acquirenti riceveranno una maggiorazione di credito.
Se l’ultimo pagamento del venditore verso le tasse di proprietà ha coperto un periodo di tempo dopo la data di chiusura, la maggiorazione sarà fatta dalla data di chiusura alla data in cui le tasse sono pagate fino. In questo caso, la correzione sarà un credito per il venditore e un debito per l’acquirente.
Per esempio, se la data di chiusura dell’affare è il 20 ottobre 2017 e il venditore ha pagato la prima rata che copre fino al 1° febbraio 2018, il venditore sarà accreditato e l’acquirente sarà addebitato tra queste due date. Lo scopo di questa correzione è di rimborsare il venditore per questo periodo di tempo in cui la proprietà non ha più il nome del venditore sul titolo.
Se la data di chiusura arriva dopo la data in cui le tasse sulla proprietà sono dovute, la correzione è calcolata dal primo giorno della rata delle tasse alla data di chiusura.
Per esempio, se la data di chiusura è il 15 febbraio 2018, e il venditore non ha ancora pagato la seconda rata che era dovuta il 1° febbraio, il venditore sarà addebitato e l’acquirente sarà accreditato dal 1° febbraio 2018 al 15 febbraio 2018. Questo rimborserà l’acquirente per il periodo di tempo in cui il venditore possedeva la proprietà all’interno di quel periodo fiscale.
A volte le proroghe dell’imposta sulla proprietà sono pagate dal ricavato del venditore, e la parte non utilizzata sarà accreditata al venditore e addebitata all’acquirente se la data di chiusura è vicina alla data di scadenza delle imposte sulla proprietà da pagare. Assicuratevi di leggere attentamente il vostro contratto per scoprire se sarete accreditati o addebitati per qualsiasi tassa di proprietà associata alla proprietà in questione.
Prorazioni dell’assicurazione ipotecaria
Ogni pagamento di ipoteca effettuato copre l’interesse pagato il mese precedente. Per esempio, una rata dell’ipoteca che viene fatta il 1° giugno, paga gli interessi di maggio. Gli istituti di credito in genere raccolgono gli interessi ipotecari fino a 30 giorni prima della prima rata dell’ipoteca da effettuare quando viene stipulato un nuovo prestito per la casa. I venditori dovranno gli interessi agli acquirenti fino alla data di chiusura. L’acquirente sarà poi responsabile del pagamento degli interessi sulla seguente rata del mutuo dopo la chiusura dell’escrow.
Per esempio, se un affare si chiude il 15 aprile, la prima rata del mutuo sarà dovuta il 1° giugno, che coprirà gli interessi di maggio. Gli acquirenti si vedranno addebitare gli interessi dal 15 aprile al 1° maggio sul loro estratto conto di chiusura.
Per calcolare la correzione degli interessi, bisogna stabilire il numero di giorni di interessi che il venditore deve all’acquirente. L’importo dell’interesse al giorno viene poi moltiplicato per il numero di giorni di interesse dovuto per arrivare all’importo totale dovuto.
Prorazioni delle tasse dell’HOA
Se la proprietà in questione è governata da un’associazione di proprietari di case (HOA), allora le quote mensili saranno addebitate per coprire le spese relative alla manutenzione e alla gestione della proprietà complessiva. Acquirenti e venditori devono dividere questa tassa per la quantità di tempo che ogni parte sarà nella casa per il mese corrente.
Diciamo che la chiusura è il 15 maggio e le tasse HOA sono 200 dollari al mese. Se il venditore non ha ancora pagato le quote per maggio, queste saranno pagate dal ricavo del venditore per il periodo di tempo tra il 1 maggio e il 15. Se il venditore ha già pagato le tasse HOA di maggio, l’acquirente sarà responsabile della copertura di questo periodo di tempo.
Prorazioni per le utenze
Le utenze non sono spesso oggetto di proroghe nei contratti immobiliari, ma sono talvolta applicabili in alcune giurisdizioni. Per esempio, in alcuni comuni, se il venditore non paga le utenze della città o della contea, allora queste saranno riportate nelle valutazioni fiscali e dedotte dalla bolletta delle tasse per le proroghe.
La linea di fondo
Nessuno vuole dover pagare più del dovuto in un affare immobiliare, indipendentemente da quanto piccolo possa essere l’importo. I calcoli di ripartizione rendono tutto giusto e quadrato in termini di pagamento solo per ciò che ogni parte è responsabile. Questi possono essere calcoli intricati, che dovrebbero essere attentamente esaminati quando sia gli acquirenti che i venditori ricevono una copia delle loro dichiarazioni di chiusura, al fine di garantire che le divisioni siano state calcolate in modo equo e preciso.