Sei un investitore immobiliare che ha difficoltà a trovare una buona società di titoli che chiuda i tuoi affari?
Le doppie chiusure, o “back to back closings”, si verificano quando due distinti insediamenti immobiliari sulla stessa proprietà sono programmati in sequenza. Effettivamente si verificano allo stesso tempo, perché la prima o A-B o “A to B” chiusura è condizionata dalla seconda o B-C o “B to C” chiusura. Se B-C non si chiude, allora A-B viene srotolato e non viene mai finalizzato. La reazione naturale di molte persone, quando non capiscono qualcosa, è di affermare “frode!” o “illegale!”. Siete stanchi di sentire questo? Noi lo siamo. Non c’è niente di illegale o sbagliato nelle doppie chiusure.
Sono perfettamente legali ed etiche. Le parti generalmente incorrono in problemi, tuttavia, in tre serie di circostanze.
In primo luogo, il finanziamento dell’acquirente finale, in particolare FHA o VA, non sempre permette le doppie chiusure a causa di una mancanza di stagionatura del titolo. Molti istituti di credito al dettaglio e/o fornitori di assicurazioni ipotecarie (come HUD-FHA) richiedono che gli investitori mantengano il titolo di proprietà per 90 giorni al fine di evitare problemi di flipping fraudolento in cui non viene aggiunto alcun valore alla proprietà, ma c’è un aumento significativo del prezzo su una successiva cessione.
In secondo luogo, a volte l’entità venditrice – di solito un prestatore REO o una banca che vende allo scoperto – inserisce delle restrizioni sull’atto di proprietà nella prima transazione, e quindi impedisce una doppia chiusura. Infine, a volte altri partecipanti all’affare, come le società di titoli o anche gli agenti immobiliari, tentano di mettere il kibosh su un affare a causa della mancanza di comprensione o conoscenza. Per inciso, è sempre una buona idea fornire informazioni complete a tutte le parti, almeno per quanto riguarda la struttura dell’affare, anche se i termini specifici non sono completamente trasparenti.