I fattori più importanti per gli investimenti immobiliari

Qual è la cosa più importante da cercare nel settore immobiliare? Mentre la posizione è sempre una considerazione chiave, ci sono numerosi altri fattori che aiutano a determinare se un investimento è giusto per te. Ecco uno sguardo ad alcune delle cose più importanti da considerare se avete intenzione di investire nel mercato immobiliare.

1. Posizione della proprietà

Perché è importante

L’adagio “posizione, posizione, posizione” è ancora re e continua ad essere il fattore più importante per la redditività negli investimenti immobiliari. La vicinanza ai servizi, lo spazio verde, le viste panoramiche e lo status del quartiere sono fattori importanti nella valutazione delle proprietà residenziali. La vicinanza ai mercati, ai magazzini, agli snodi di trasporto, alle autostrade e alle aree esentasse giocano un ruolo importante nelle valutazioni delle proprietà commerciali.

Cosa cercare

Una chiave quando si considera la posizione della proprietà è la visione a medio-lungo termine su come l’area dovrebbe evolvere nel periodo di investimento. Per esempio, il tranquillo terreno aperto di oggi sul retro di un edificio residenziale potrebbe un giorno diventare un rumoroso impianto di produzione, diminuendo il suo valore. Esaminate accuratamente la proprietà e l’uso previsto delle aree immediate dove pensate di investire.

Un modo per raccogliere informazioni su quali sono le prospettive delle vicinanze della proprietà che state considerando è quello di contattare il municipio o altre agenzie pubbliche che si occupano di zonizzazione e pianificazione urbana. Questo vi darà accesso alla pianificazione dell’area a lungo termine e fare una determinazione quanto favorevole o sfavorevole al vostro piano per la proprietà.

2. Valutazione della proprietà

Perché è importante

La valutazione della proprietà è importante per il finanziamento durante l’acquisto, il prezzo di listino, l’analisi dell’investimento, l’assicurazione e la tassazione – tutto dipende dalla valutazione immobiliare.

Cosa cercare

I metodi di valutazione immobiliare comunemente usati includono:

• Approccio del confronto delle vendite: vendite recenti comparabili di proprietà con caratteristiche simili – il più comune e adatto sia per proprietà nuove che vecchie
• Approccio del costo: il costo del terreno e della costruzione, meno il deprezzamento – adatto alle nuove costruzioni
• Approccio del reddito: basato sui flussi di cassa previsti – adatto agli affitti

3. Scopo dell’investimento e orizzonte d’investimento

Perché è importante

Data la bassa liquidità e l’alto valore dell’investimento immobiliare, una mancanza di chiarezza sullo scopo può portare a risultati inaspettati, incluso il disagio finanziario, specialmente se l’investimento è ipotecato.

Cosa cercare

Identificare quale delle seguenti categorie generali si adatta al vostro scopo, e poi pianificare di conseguenza:

• Comprare e usare da soli. Qui risparmierete sull’affitto e avrete il beneficio dell’auto-utilizzo, ottenendo anche una rivalutazione del valore.
• Comprare e affittare. Questo offre un reddito regolare e un apprezzamento del valore a lungo termine. Tuttavia, il temperamento per essere un padrone di casa è necessario per gestire eventuali controversie e questioni legali, gestire gli inquilini, lavori di riparazione, ecc.
• Comprare e vendere (a breve termine). Questo è generalmente per un rapido, piccolo o medio profitto – la tipica proprietà è in costruzione e venduta con un profitto al completamento.
• Comprare e vendere (a lungo termine). Questo è generalmente focalizzato su un grande apprezzamento del valore intrinseco per un lungo periodo. Questo offre alternative per completare gli obiettivi a lungo termine, come la pensione.

4. Flussi di cassa previsti e opportunità di profitto

Perché è importante

Il flusso di cassa si riferisce a quanto denaro rimane dopo le spese. Un flusso di cassa positivo è la chiave per un buon tasso di rendimento di un investimento immobiliare.

Cosa cercare

Sviluppare proiezioni per le seguenti modalità di profitto e spese:

• Flusso di cassa previsto dal reddito da locazione (l’inflazione favorisce i proprietari per il reddito da locazione)
• Aumento previsto del valore intrinseco dovuto all’apprezzamento del prezzo a lungo termine.
• Benefici dell’ammortamento (e benefici fiscali disponibili)
• Analisi costi-benefici della ristrutturazione prima della vendita per ottenere un prezzo migliore
• Analisi costi-benefici dei prestiti ipotecati vs. apprezzamento del valore

5. Fare attenzione alla leva finanziaria

Perché è importante

I prestiti sono convenienti, ma possono avere un grande costo. Impegnate il vostro reddito futuro per ottenere utilità oggi al costo di interessi spalmati su molti anni. Assicuratevi di capire come gestire prestiti di questa natura ed evitare alti livelli di debito o quello che si chiama over-leverage. Anche gli esperti del settore immobiliare sono messi alla prova da un eccesso di leva finanziaria in tempi di condizioni di mercato avverse e le carenze di liquidità con alti obblighi di debito possono rompere i progetti immobiliari.

Cosa cercare

In base ai vostri guadagni attuali e futuri previsti, considerate quanto segue:

• Decidere il tipo di mutuo che meglio si adatta alla vostra situazione – tasso fisso, mutuo a tasso regolabile (ARM), solo interessi, zero acconto, ecc. Notate che ogni tipo di mutuo ha il suo profilo di rischio e dovete studiarlo attentamente. Per esempio, ARM include tassi ipotecari che possono cambiare in qualsiasi momento guidati dalle forze del mercato dei capitali e il mutuatario deve accettare qualsiasi cambiamento di tasso durante la durata del prestito.
• Siate consapevoli dei termini, delle condizioni e degli altri oneri imposti dal creditore ipotecario.
• Sfogliatevi per trovare tassi di interesse più bassi e termini migliori.

6. Nuova costruzione contro proprietà esistente Nuova costruzione contro proprietà esistente

Perché è importante

La nuova costruzione di solito offre prezzi interessanti, la possibilità di personalizzazione e servizi moderni. I rischi includono ritardi, aumento dei costi e le incognite di un quartiere appena sviluppato.

Le proprietà esistenti offrono convenienza, accesso più veloce, miglioramenti stabiliti (servizi, paesaggio, ecc.) e, in molti casi, costi inferiori.

Cosa cercare

Queste sono alcune cose chiave da cercare quando si decide tra una nuova costruzione o una proprietà esistente:

• Rivedere i progetti passati e ricercare la reputazione della società di costruzione per i nuovi investimenti.
• Rivedere gli atti di proprietà, indagini recenti e rapporti di valutazione per le proprietà esistenti.
• Considerare i costi di manutenzione mensile, quote in sospeso e tasse. Costi come questi possono avere un forte impatto sul vostro flusso di cassa.
• Quando investite in una proprietà in affitto, scoprite se la proprietà è ad affitto controllato, ad affitto stabilizzato o a libero mercato. Il contratto di locazione sta per scadere? Le opzioni di rinnovo sono favorevoli all’inquilino? A chi appartiene l’arredamento?
• Verifica la qualità degli oggetti (mobili, infissi e attrezzature) se questi devono essere inclusi nella vendita.

7. Investimenti indiretti nel settore immobiliare

Perché è importante

Gestire proprietà fisiche su un orizzonte a lungo termine non è per tutti. Esistono alternative che permettono di investire nel settore immobiliare in modo indiretto.

Cosa cercare

Considera altri modi per investire nel settore immobiliare:

• Real estate investment trusts (REITs)
• Azioni di società immobiliari
• Fondi comuni di investimento e ETF focalizzati sul settore immobiliare
• Obbligazioni ipotecarie
• Titoli garantiti da ipoteche (MBS)

8. Il tuo punteggio di credito

Perché è importante

Il tuo punteggio di credito influisce sulla tua capacità di qualificarti per un mutuo, e influisce sui termini che il tuo prestatore ti offre. Se hai un punteggio di credito più alto, puoi ottenere condizioni migliori, il che può portare a risparmi sostanziali nel tempo.

Cosa cercare

I punteggi superiori a 800 sono considerati eccellenti e vi aiuteranno a qualificarvi per il miglior mutuo. Se necessario, lavorate per migliorare il vostro punteggio di credito:

• Paga le bollette in tempo, imposta pagamenti automatici o promemoria
• Paga i debiti
• Punta a non più del 30% di utilizzo del credito
• Non chiudere carte di credito inutilizzate carte di credito inutilizzate, purché non paghiate le tasse annuali
• Limitate le richieste di nuovo credito e le indagini “hard”
• Rivedete il vostro rapporto di credito e contestate le imprecisioni

9. Mercato immobiliare generale

Perché è importante

Come per altri tipi di investimenti, è bene comprare a poco e vendere a tanto. I mercati immobiliari fluttuano, e conviene essere consapevoli delle tendenze. È anche importante prestare attenzione ai tassi ipotecari in modo da poter abbassare i costi di finanziamento, se possibile.

Cosa cercare

Siate aggiornati con le tendenze e le statistiche per:

• Prezzi e vendite di case (in generale e nel mercato desiderato)
• Nuova costruzione
• Inventario di proprietà
• Tassi ipotecari
• Attività di vendita
• Foreclosures

La linea di fondo

Il settore immobiliare può aiutare a diversificare il tuo portafoglio. In generale, gli immobili hanno una bassa correlazione con le altre principali classi di attività, quindi quando le azioni sono giù, gli immobili sono spesso su. Un investimento immobiliare può anche fornire un flusso di cassa costante, un apprezzamento sostanziale, vantaggi fiscali e rendimenti competitivi aggiustati per il rischio, rendendolo un investimento solido.

Ovviamente, proprio come ogni investimento, è importante considerare alcuni fattori, come quelli elencati qui, prima di investire in immobili, sia che si opti per una proprietà fisica, per i REIT o altro.