Punti chiave
-
Cos’è la regola del 50%?
-
La regola del 50% è accurata?
-
Come usare la regola del 50%
Un accurato analizzatore di affari è fondamentale per il successo di qualsiasi investitore immobiliare, ma è utile anche un sistema rapido che funga da valutazione iniziale per potenziali proprietà. Con calcoli come la regola del 50%, gli investitori possono valutare un affare con informazioni limitate, e determinare se la proprietà vale più tempo e sforzo. Continuate a leggere per imparare come funziona la regola del 50% nel settore immobiliare, e aggiungete questo calcolo al vostro kit di strumenti oggi stesso.
Cos’è la regola del 50%?
La regola del 50% è una linea guida usata dagli investitori immobiliari per stimare la redditività di una data unità in affitto. Come suggerisce il nome, la regola consiste nel sottrarre il 50% del reddito mensile da locazione di una proprietà quando si calcolano i suoi potenziali profitti. Secondo la regola, il 50 per cento del reddito da locazione dovrebbe essere destinato alle spese e quindi non considerato quando si confrontano i profitti potenziali con il mutuo mensile o le rate del prestito.
Lo scopo della regola del 50% è di aiutare gli investitori a prendere decisioni rapide e informate sulle proprietà in affitto.
Uno degli errori più comuni che i proprietari di immobili fanno quando cercano offerte è sottovalutare il costo delle spese. Questo può portare a margini di profitto più bassi o, in alcuni casi, a un affare non riuscito del tutto. Essenzialmente, gli investitori incorporano la regola del 50% nella loro revisione iniziale di un affare come un modo per proteggersi da costi e spese impreviste.
Come funziona la regola del 50%
La regola del 50% funziona prendendo il reddito mensile totale da locazione e dividendolo a metà. Questo per tenere conto delle spese potenziali associate al possesso della proprietà, come le riparazioni, le tasse, la gestione della proprietà e altro. Gli investitori non hanno bisogno di conoscere i costi esatti per utilizzare la regola, infatti la ragione per cui questo calcolo è così popolare è perché permette agli investitori di stimare potenziali affari velocemente, e con informazioni limitate.
Una cosa da notare è che la regola del 50% non classifica i pagamenti di mutui o prestiti come “spese”. Invece, i pagamenti dei prestiti dovrebbero essere confrontati con la restante metà del reddito da locazione per determinare se andare avanti o meno con una proprietà.
Un esempio della regola del 50%
Diciamo che state guardando una casa monofamiliare nel vostro mercato con un reddito d’affitto mensile stimato di 3.000 dollari. Seguendo la regola del 50%, questo significherebbe che circa 1.500 dollari saranno utilizzati per le spese di proprietà. Questo vi lascerebbe altri 1.500 dollari da valutare rispetto al pagamento del vostro mutuo. Se avete una rata mensile del mutuo sulla proprietà di 1.200 dollari, questo investimento, in teoria, avrebbe un flusso di cassa di 300 dollari al mese. Si potrebbe quindi utilizzare questo numero per decidere se completare o meno un’analisi più approfondita della casa.
La regola del 50% è accurata?
La regola del 50% fornisce una buona linea guida per la prima valutazione di una proprietà, anche se non dovrebbe essere trattata come una rappresentazione completamente accurata nel calcolo delle spese. Lo scopo della regola è quello di aiutare gli investitori a valutare con una certa precisione le spese senza sottovalutare i costi, anche con informazioni limitate sulla proprietà. Nella prima fase dell’analisi di un affare, gli investitori probabilmente non hanno tutti i numeri su una proprietà necessari per inchiodare le spese totali. Pertanto, la regola del 50% dovrebbe essere trattata come una linea guida generale e non una regola fissa.
Molti investitori trovano che la regola del 50% sovrastima le spese associate ad una proprietà. La ragione è che non tutte le case hanno le stesse tasse di proprietà, le tasse HOA o i requisiti di manutenzione. In realtà, questi costi potrebbero non raggiungere la metà dell’affitto complessivo, il che dovrebbe essere una piacevole sorpresa quando si scava più a fondo nelle cifre. Un’ulteriore limitazione della regola del 50% è che non tiene conto dei posti liberi, dato che non c’è garanzia di poter affittare una proprietà tutto l’anno o subito.
Come fare soldi usando la regola del 50% nel Real Estate
Il modo migliore per utilizzare la regola del 50% è considerarla un antipasto con un’analisi più approfondita e completa da seguire. Se una proprietà supera il test, calcolate altre metriche prima di andare avanti. La regola del 50% non dovrebbe mai essere usata come ultima parola quando si decide di investire; tuttavia, può essere usata per determinare quando non investire. Per esempio, se fate i calcoli su una proprietà e il vostro mutuo supera di gran lunga la metà del reddito da locazione, l’affare (o il vostro prestito) potrebbe non essere l’opzione migliore.
Come già sapete, è cruciale tenere a mente la vostra due diligence prima di prendere un’opportunità di investimento. Se volete usare la regola del 50% per fare soldi, allora capite che dovrebbe andare di pari passo con un forte calcolatore di proprietà in affitto. Assicuratevi di fare domande al precedente padrone di casa, fate ricerche sull’area di mercato e valutate tutti gli aspetti di una proprietà quando arriva il momento di investire davvero. Nel frattempo, usate l’affare del 50% per analizzare rapidamente le opzioni potenziali e se valgono o meno una seconda occhiata.
Sommario
Come investitore impegnato, può essere dispendioso in termini di tempo condurre un’analisi approfondita di ogni potenziale affare che si presenta. È qui che calcoli come la regola del 50% possono essere utili. Confrontando il reddito da locazione e le spese stimate si può rapidamente discernere se una proprietà valga o meno una seconda occhiata. Eseguite questi numeri la prossima volta che incontrate un potenziale affare e vedete voi stessi come la regola del 50% può funzionare per voi.