CITTÀ DELL’OCEANO – I pianificatori del resort questa settimana hanno approvato il piano del sito per un nuovo hotel di marca a cinque piani e 105 stanze, ma non prima che le preoccupazioni dei vicini sui potenziali problemi di drenaggio fossero placate.
La Commissione di pianificazione di Ocean City aveva davanti a sé martedì una revisione del piano del sito per un nuovo hotel Hilton Tru lungo la Coastal Highway tra la 33esima strada e Hitchens Avenue. Il sito attualmente ospita il Planet Maze laser tag facility insieme a un campo da mini-golf che alla fine sarà abbattuto per far posto al nuovo progetto dell’hotel. Hilton Tru è un concetto relativamente nuovo del gigante dell’alloggio che si rivolge ad un pubblico più giovane.
L’avvocato locale Hugh Cropper IV, che rappresenta lo sviluppatore del progetto Deep Blue Hospitality, ha spiegato che il concetto include camere d’albergo ben arredate ma più piccole con una maggiore enfasi sulle aree comuni. Per esempio, i piani per il nuovo Hilton Tru alla 33a strada includono aree comuni interne ed esterne con aree di gioco, stazioni di lavoro e altri servizi.
“È un nuovo concetto”, ha detto. “È una specie di passo in un’altra direzione. La tendenza è stata quella di camere e suite più grandi, ma questo è più piccolo e più contemporaneo. C’è un sacco di spazio per la comunità. Il concetto è quello di incoraggiare le persone ad utilizzare le aree comuni e non passare così tanto tempo nelle loro camere.”
L’amministratore di zona Frank Hall ha sistematicamente affrontato le preoccupazioni e le condizioni del personale dopo un’attenta revisione dei piani, compresi gli impatti del traffico, l’illuminazione e il paesaggio e i punti di ingresso e uscita. Il piano prevede un hotel di cinque piani con un design contemporaneo che include 105 camere e vaste aree comuni. Hall ha spiegato che il progetto, come previsto, soddisfa tutti i requisiti del codice della città.
“Non ci sono eccezioni speciali e nessuna variante”, ha detto. “Il progetto è conforme al codice in ogni modo”
Jeff Thaler, uno dei committenti del team di sviluppo, ha concordato che una rigorosa revisione del personale non ha rivelato alcuna necessità di eccezioni o varianti speciali. Il progetto include solo 104 spazi di parcheggio per 105 camere, ma uno spazio è dedicato a una pensilina comunale per gli autobus, quindi non conta contro i requisiti di parcheggio.
“Ci sentiamo come se avessimo incontrato e fatto tutto ciò che ci è stato chiesto”, ha detto. “Questo progetto rispetta il carattere del quartiere e sarà una grande risorsa.”
Alcuni nella commissione di pianificazione hanno espresso preoccupazione per l’impatto sul traffico in una zona che è spesso congestionata già nelle ore di punta. L’ingegnere del traffico Betty Tustin del Traffic Group ha spiegato che c’era una strada di servizio a senso unico sul retro della proprietà che avrebbe incanalato il traffico dell’hotel verso l’incrocio segnalato alla 33esima strada. Inoltre, il piano del sito include un’ampia segnaletica sulla proprietà per dirigere gli ospiti verso le intersezioni segnalate e le strisce pedonali.
“Abbiamo ottenuto una maniglia sulla quantità di traffico generato dal Planet Maze e dal mini-golf ed era intorno a 300 in alcuni giorni e 800 nei grandi giorni con una media di circa 400,” ha detto. “Un hotel con 105 camere genererà molto meno traffico. Gli ospiti useranno il trasporto pubblico o andranno a piedi dove vogliono andare quando sono qui.”
Perché il problema più grande, e un problema che ha minacciato di far deragliare il processo di approvazione del piano del sito, ha coinvolto il drenaggio delle acque piovane dalla proprietà. L’ingegnere dello sviluppatore ha spiegato che il progetto, così come concepito, ha ridotto la quantità di superficie permeabile che drena dalla proprietà rispetto a quella esistente sul sito.
C’è una servitù di gestione delle acque piovane esistente di 10 piedi lungo il lato nord della proprietà che alla fine scarica nella baia attraverso un sistema di drenaggio che include tubi che portano all’emissario. Quella servitù di 10 piedi è diventata un punto di contesa per i proprietari vicini dei condomini della baia della Giamaica e del Sandpiper sui condomini della baia.
Questi proprietari non si sono opposti al nuovo hotel in generale, ma hanno sollevato preoccupazioni sul contributo del progetto a quello che è già un problema di drenaggio impegnativo a volte. L’ingegnere comunale Terry McGean ha fornito una breve storia sul drenaggio e i problemi di inondazione nella zona che includevano una causa legale decenni fa. Essenzialmente, c’era un tubo di drenaggio che portava all’emissario sulla baia nella servitù di acqua piovana di 10 piedi che si bloccava o intasava di tanto in tanto. Inoltre, l’emissario stesso viene spesso bloccato da sabbia e altri detriti, limitando il flusso delle acque piovane dalle proprietà.
Come risultato della causa, un nuovo tubo di scarico è stato installato nella servitù che ha gestito il deflusso dalle proprietà adiacenti Jamaica Bay e Sandpiper, ma quel tubo terminava al confine di proprietà del lotto che ospiterà il nuovo hotel. Il tubo esistente nella servitù lungo la proprietà dell’hotel è stato abbandonato e non si collega al tubo che porta all’emissario.
“Quella servitù è stata oggetto di controversie nel corso degli anni”, ha detto McGean. “Abbiamo lavorato con i proprietari su questo problema. Quel tubo di scarico serve solo quelle proprietà. Non ci sarà alcun deflusso aggiuntivo da questo sito. Crediamo che queste condizioni siano state soddisfatte e siamo soddisfatti che questo progetto abbia sufficienti controlli di progettazione.”
McGean ha detto che mentre era a suo agio con il progetto delle acque piovane per il progetto, era disposto a continuare a lavorare con gli sviluppatori dell’hotel e i proprietari di immobili vicini per assicurarsi che i potenziali problemi di inondazione non vengano esacerbati.
“Riconosciamo le preoccupazioni della comunità”, ha detto. “
Abbiamo lavorato per affrontare queste preoccupazioni e continueremo a farlo mentre il progetto va avanti.”
Lo sviluppatore del progetto Mike Meoli della Deep Blue Hospitality ha detto che la sua azienda sarebbe d’accordo a pulire il tubo di drenaggio e l’emissario come necessario se questo aiutasse ad alleviare le preoccupazioni dei vicini, anche se il suo progetto non dovrebbe contribuire ad alcun problema di inondazione.
“E’ altrettanto importante per noi che il tubo non torni indietro”, ha detto. “Se i costi non sono scandalosi e deve essere fatto una volta all’anno, saremmo felici di farlo.”
L’avvocato John Seipp, che rappresentava i proprietari di proprietà adiacenti a Jamaica Bay e Sandpiper, ha ribadito alcuni dei problemi di drenaggio della proprietà combinata. Mentre ha detto che i proprietari adiacenti non erano contrari all’hotel in generale, avevano delle riserve sul piano di drenaggio proposto.
“La domanda è: metteranno l’acqua nel nostro tubo? “Se sì, quanta? Se useranno il nostro tubo, vogliamo che facciano uno studio per determinare se tutto il drenaggio da quel terreno che va in quel tubo non lo sommergerà.”
Seipp ha chiamato l’ingegnere e architetto Keith Iott per una certa esperienza tecnica sulla questione del drenaggio. Iott, che ha esaminato le condizioni esistenti prima della riunione di martedì, ha detto che credeva che il tubo esistente nella servitù lungo la proprietà dell’hotel proposto non funzionasse più.
“Sarei sorpreso se ci fosse dell’acqua che entra nella sezione del tubo”, ha detto. “L’intera proprietà Planet Maze drena in quell’angolo a nord-ovest. Penso che ci dovrebbe essere un’analisi idrografica completa. Penso che potrebbe essere fatta come una revisione in corso prima del rilascio di un permesso di costruzione. L’intento qui non è quello di bloccare questo processo e non sono contro l’hotel, ma questo ha bisogno di ulteriori studi.”
Dopo un considerevole dibattito, la commissione di pianificazione ha votato 5-0 con due membri assenti per approvare il piano del sito per il nuovo Hilton Tru con una condizione aggiunta dello sviluppatore di condividere le relazioni di ingegneria di drenaggio con i proprietari di proprietà adiacenti Jamaica Bay e Sandpiper.