I terreni a Singapore sono tenuti sotto tre principali tipi di leasehold: freehold, 999 anni e 99 anni.
Per le proprietà costruite su terreni freehold, il terreno appartiene al proprietario del leasehold a tempo indeterminato, quindi non c’è bisogno di preoccuparsi che il contratto di locazione scada (salvo il temuto acquisto da parte del governo, naturalmente). Questo si estende, in una certa misura, anche alle proprietà in leasehold di 999 anni, dato che 999 anni sono certamente abbastanza lunghi per ospitare molte generazioni con facilità.
Il più preoccupante del lotto però è la proprietà in leasehold di 99 anni. Quali diritti hanno i proprietari di questa classe di beni alla fine della locazione, quando il titolo di proprietà ritorna ai proprietari originali?
Per questo articolo, ci concentreremo sull’effetto della scadenza del contratto di locazione sui proprietari privati (come condomini e HUDC privatizzati). Se siete preoccupati per gli HDB, abbiamo scritto qui.
A chi ritorna il leasehold e cosa succede dopo?
Più di tre quarti della terra a Singapore è di proprietà dello stato e tenuta dalla Singapore Land Authority (SLA) che agisce come custode della terra. Il resto è costituito dalle poche sacche di terra libera detenute da altri dipartimenti governativi come HDB, JTC, PSA e proprietari privati.
Alla scadenza di un leasehold di 99 anni, la proprietà della terra ritorna allo stato, e i diritti di qualsiasi proprietario di proprietà sono effettivamente estinti.
Ma sicuramente i proprietari di proprietà avranno diritto ad un equo risarcimento per le loro case che rimangono sulla proprietà Purtroppo no. La dura (e alcuni potrebbero dire ingiusta) realtà è che la SLA non ha alcun obbligo di rimborsare o pagare alcun tipo di compensazione.
Quali opzioni hanno allora i proprietari di immobili con 99 anni di leasing?
Ci sono due scelte disponibili per i proprietari di immobili con 99 anni di leasehold, entrambe le quali comportano il pagamento di un premio al governo per estendere la durata del contratto di locazione.
Possono sia integrare il contratto di locazione del loro terreno con la SLA direttamente, sia vendere la loro proprietà a uno sviluppatore terzo (conosciuta come una vendita collettiva o in blocco). Entrambe queste opzioni devono essere fatte da tutti i proprietari collettivamente, e non possono essere realizzate su base individuale.
Lease Top-Up
Qui, i proprietari si rivolgono alla SLA per ricaricare il loro contratto di locazione a 99 anni, con il pagamento di un premio per il terreno. Così, per esempio, se ci sono 50 anni rimasti sul terreno, i proprietari possono aggiungere altri 49 anni in modo che il contratto di locazione torni a 99 anni.
Questo premio è valutato dal capo valutatore della SLA caso per caso, tenendo conto di fattori come il numero di anni rimanenti nel leasehold.
A questo punto, è a discrezione della SLA se approvare o rifiutare la domanda. Nel prendere la sua decisione, la SLA considera vari fattori del contratto di locazione, tra cui se l’estensione si adatterebbe all’intenzione a lungo termine del governo con il terreno e se l’uso proposto ottimizzerebbe l’uso del terreno.
Nel caso di un top-up di locazione riuscito, i proprietari possono continuare ad occupare la loro proprietà per la durata del rinnovato contratto di locazione di 99 anni.
Questa sarebbe, naturalmente, l’opzione ideale per la maggior parte dei proprietari di proprietà di 99 anni, ma sfortunatamente, l’esorbitante premio per il terreno richiesto dalla SLA rende questa opzione troppo costosa per gli individui comuni, e di solito è la strada intrapresa dalle aziende o altre entità private che sono in grado di permetterselo.
Esempi di proprietà che hanno ricevuto con successo i top-up di leasing includono l’ex Shing Kwan House e ICB Building (ora l’SGX Building), l’ex Overseas Union House (ora 50 Collyer Quay) e l’ex HMC Building (ora Lumiere).
Vendita collettiva (o in blocco)
La vendita collettiva, (o come è popolarmente conosciuta, in blocco), è l’opzione favorita dai singoli proprietari di casa in quanto spinge il pesante obbligo del pagamento del premio per il terreno agli sviluppatori privati o alle società che sono meglio in grado di permetterselo.
Il rovescio della medaglia è che, a differenza di un lease top-up, i proprietari non avranno più il diritto di rimanere nella loro proprietà in quanto i diritti di locazione si trasferiscono invece agli sviluppatori privati.
Quello che ottengono, tuttavia, è un risarcimento per la loro proprietà, a cui non avrebbero avuto diritto se il loro contratto di locazione avesse semplicemente fatto il suo corso.
Il 2007 è stato l’anno di punta per le vendite in blocco, compresa la più grande vendita in blocco fino ad oggi: la vendita degli appartamenti Farrer Court. Le sue 618 unità sono state vendute per un totale di 1,339 miliardi di dollari, facendo guadagnare a ciascun proprietario di casa una cifra compresa tra i 2,122 e i 2,238 milioni di dollari (al netto delle spese generali). Il 2016 ha anche visto la vendita collettiva di due tenute HUDC privatizzate (Shunfu Ville e Raintree Gardens) e prevediamo che questa tendenza delle tenute HUDC che vanno in blocco continuerà nel 2017.
Se state cercando una panoramica sul processo di vendita in blocco, assicuratevi di controllare il nostro articolo qui.
Proprietà in leasing per 99 anni: Sì o no?
Se il vostro obiettivo è quello di acquistare una casa che potete tramandare di generazione in generazione, una proprietà in leasehold di 99 anni non fa per voi.
Ma se vi accontentate di possedere semplicemente la casa per tutta la vita (ehi, i vostri figli possono cavarsela da soli), o la state acquistando per scopi puramente di investimento, allora vale seriamente la pena considerarla.
Abbiamo discusso la questione delle proprietà freehold vs. leasehold in precedenza, quindi assicuratevi di controllare qui per un confronto più approfondito.
Mentre il leasehold di una proprietà influenza senza dubbio il potenziale di apprezzamento, ci sono anche altri fattori che entrano in gioco. Per esempio, sia che stiate comprando freehold o leasehold n, scegliete uno sviluppo che sia situato vicino a una stazione MRT, buone scuole e altri servizi (potete farlo con i filtri di ricerca di 99.co che vi permettono di restringere i risultati in base alla sua vicinanza a vari servizi). Questo rende lo sviluppo più desiderabile per gli sviluppatori privati, aumentando le vostre possibilità di assicurarvi una vendita in blocco lungo la strada.