Mentre le megabanche come Bank of America, Wells Fargo, e JPMorgan Chase hanno conquistato i titoli dei giornali all’inizio di quest’anno annunciando separatamente piani per offrire mutui che richiedono solo un 3% di acconto da parte del mutuatario, c’è un altro grande prestatore che sta tranquillamente richiedendo ancora meno dai mutuatari.
All’insaputa di molti nel mercato, Quicken Loans ha iniziato ad offrire un affare ancora migliore per i mutuatari alla fine dell’anno scorso – un mutuo con l’1% di acconto.
Ma, qui, la società si apre per la prima volta sul prodotto.
In primo luogo, il programma di mutuo Quicken con l’1% di acconto non è per tutti, in quanto ci sono diverse clausole e requisiti, ma un 1% di acconto è ancora un 1% di acconto.
È ancora il 66% più basso di quello che Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase, e molti altri grandi istituti di credito stanno offrendo.
Allora perché Quicken Loans ha deciso di rompere lo stampo?
Dopo aver ricevuto una soffiata sul programma Quicken dell’1% verso il basso da Rob Chrisman, insider del settore dei mutui, che ha notato il programma Quicken all’inizio di questa settimana, HousingWire ha contattato Quicken per rispondere esattamente a questa domanda.
Ora, in un’intervista esclusiva, Bill Banfield, vicepresidente dei mercati dei capitali di Quicken Loans, fornisce maggiori dettagli su come è nato questo programma, come funziona e perché è così importante per Quicken.
Secondo Banfield, il programma di prestiti all’1% verso il basso non è così scioccante come sembra.
Il programma è in realtà parte di una partnership tra Quicken e Freddie Mac che è stato annunciato nell’ottobre 2015.
All’epoca, i dettagli sulla partnership erano scarsi, con le due organizzazioni che affermavano che il programma sarà caratterizzato da “prodotti unici, co-sviluppati per soddisfare le esigenze dei mercati emergenti, tra cui Millennials, acquirenti di prime case e mutuatari della classe media.”
Come si è scoperto, una di queste opzioni di prestito è un prestito dell’1% verso il basso, ma come nota Banfield, il prestito è in realtà strutturato per essere parte del programma Home Possible Advantage di Freddie Mac, che l’impresa sponsorizzata dal governo ha lanciato nel dicembre 2014, e richiede un pagamento del 3% verso il basso.
Quindi come fa Quicken Loans a passare dall’1% verso il basso dell’acquirente al 3% necessario per partecipare al programma di Freddie Mac? Quicken concede il denaro extra al mutuatario, ha detto Banfield.
“Richiediamo l’1% dal consumatore e diamo al consumatore una sovvenzione del 2%, così il cliente ha il 3% di equità immediatamente”, ha detto Banfield a HousingWire.
Ma il programma dell’1% in meno non è offerto a tutti, ha detto Banfield. Ci sono diverse regole su chi è ammissibile.
In primo luogo, i prestiti Quicken con l’1% in meno sono disponibili solo per l’acquisto di mutui. Nessun rifinanziamento è consentito. In secondo luogo, il programma può essere utilizzato solo su una casa unifamiliare o condominio, non una seconda casa, investimento immobiliare o co-op.
Inoltre, i mutuatari devono avere un punteggio FICO di 680 o superiore, devono guadagnare meno del reddito mediano per la loro contea, e devono avere un rapporto debito-reddito del 45% o meno.
Inoltre, come parte del programma, Quicken Loans rende un corso online gratuito sulla proprietà della casa disponibile per tutti i mutuatari idonei. I primi acquirenti sono tenuti a seguire il corso online per essere idonei al programma.
Allora perché questo programma ha senso per un mutuatario, a parte il basso acconto, naturalmente?
Secondo Banfield, i termini di questo prestito sono vantaggiosi rispetto a un prestito sostenuto dalla Federal Housing Administration, per esempio.
“La verità della FHA è che il suo massimo rapporto prestito-valore è del 96,5%”, spiega Banfield. “Ma la maggior parte degli acquirenti si porta dietro il premio di assicurazione ipotecaria dell’1,75%, lasciandoli con il 98,25% LTV.”
Quindi, con Fannie e Freddie che offrono ai mutuatari l’opportunità di mettere giù solo il 3%, senza premio di assicurazione ipotecaria iniziale e senza premio di assicurazione ipotecaria a vita come con la FHA, i mutuatari hanno più equità in anticipo e più equità quando hanno finito con la MI, dice Banfield.
Date queste condizioni, “non si può considerare un prestito subprime”, ha detto Banfield, quando gli è stato chiesto del potenziale feedback negativo a questo programma. “Il mercato è cambiato così tanto dalla crisi. Le regole sono molto diverse ora. Non si può davvero lanciare un programma come questo senza pensarci completamente.”
Allora perché offrire prestiti ai consumatori che stanno solo anticipando l’1% del prezzo di acquisto della loro casa?
Per Quicken, si tratta solo di cercare di aiutare più consumatori a entrare in una casa, assicurandosi che sia fatto in modo intelligente e sicuro.
“Vogliamo cercare di aiutare le persone e farlo in modo intelligente”, ha detto Banfield. “Per noi, era davvero una questione di se si vuole fornire accesso al credito, come si fa a farlo in modo responsabile? Come si possono aiutare le persone? Se gli acquirenti di prima volta stanno lottando, ci sono modi intelligenti per aiutarli pur bilanciando l’accesso al credito?”
E Quicken ha visto questa opportunità nei programmi di prestito al 3% verso il basso offerti da Freddie Mac e Fannie Mae, che ha anche lanciato un programma di prestito al 3% verso il basso nel dicembre 2014.
Secondo Banfield, Quicken ha iniziato ad offrire entrambi i programmi, ma ha visto una risposta limitata.
“Abbiamo offerto a Fannie e Freddie prestiti al 97% LTV da quando li hanno rinvigoriti. Ma abbiamo visto una crescita anemica in quei programmi”, ha detto Banfield.
“La domanda è diventata, se si offrono programmi con il 3%, perché la gente non ne approfitta? Beh, le persone stanno andando a cercare ciò che è il meglio per loro”, Banfield “E quei programmi erano inizialmente troppo dettagliati sul cercare di trovare la cosa giusta per l’acquirente giusto.”
Ma nel tempo da quando Fannie e Freddie hanno annunciato quei programmi, Banfield ha notato che entrambi i GSE hanno cambiato alcune delle clausole per consentire a più mutuatari di approfittare del programma di basso pagamento verso il basso.
“Le storie che si sentono sono come ottenere più persone agli acquirenti entry-level, se sono acquirenti di prima volta o Millennials, in una casa”, ha detto Banfield. “Ci sono un sacco di ostacoli là fuori. Ad alcune persone piace evitare l’FHA per qualsiasi motivo. E volevamo avere un’opzione convenzionale per far entrare le persone in più case”
Così Quicken ha lavorato con Freddie Mac per pilotare questo programma per offrire ai suoi clienti un’altra opzione di prestito ragionevole.
“Attualmente, questa è una delle nostre opzioni per i nostri clienti. Sarà davvero specifico per il cliente”, ha detto Banfield. “Vogliamo prenderci cura dei nostri clienti e aiutarli il più possibile. Quindi, se questa è l’opzione migliore per loro, allora facciamolo. Se non lo è, se un prestito FHA o (un prestito sostenuto dal Dipartimento degli Affari dei Veterani) è un’opzione migliore, allora lo faremo invece.”
Banfield ha detto che l’azienda ha visto una buona risposta dal programma dell’1% in giù dal suo inizio e si aspetta che il programma cresca in futuro.
“Abbiamo iniziato a offrire questo programma sei o sette mesi fa, e penso che abbia funzionato molto bene finora”, ha detto Banfield. “Questo programma è cresciuto costantemente e pensiamo che continuerà a crescere”.