Nel settore immobiliare, il principio della regressione è semplice. È il fenomeno delle proprietà di valore che hanno il loro valore diminuito dalle proprietà circostanti di valore inferiore. Se avete familiarità con il consiglio di “comprare la casa più economica dell’isolato”, avete familiarità con il principio di progressione, che è dove il valore stimato di una proprietà di basso valore è aumentato dalla presenza delle proprietà di alto valore che la circondano. La regressione è l’opposto della progressione, ed è una preoccupazione legittima per i venditori e gli acquirenti di case.
Come agente immobiliare, tenetevi aggiornati sui valori medi delle case nei quartieri dove effettuate le vendite. I nuovi modelli di migrazione, i cambiamenti economici, la fatiscenza delle vecchie case e degli edifici, e l’afflusso di nuove imprese in un quartiere – in particolare i rivenditori specifici come Starbucks e Trader Joe’s – possono far salire o scendere i valori delle proprietà. Le fluttuazioni del valore della proprietà non si verificano su base individuale; quando c’è un grande cambiamento come uno di quelli descritti sopra, i valori della proprietà in tutto il quartiere cambiano. Nei casi in cui i valori regrediscono, questo significa una caduta in picchiata per le case più nuove e di maggior valore nel quartiere.
Esempi di regressione in azione
Il principio di regressione opera in modo simile al principio di conformità, che afferma che una casa con servizi molto al di fuori delle offerte tipiche del suo quartiere non sarà valutata al suo vero valore a causa della sua deviazione. Per esempio, una casa grande e moderna in un quartiere composto da case più piccole e vecchie sarà sottovalutata perché l’acquirente tipico che cerca case come quella grande e moderna non cerca case in quartieri con case piccole e vecchie.
Messa in cifre in dollari, la regressione funziona così: in un quartiere dove la casa media è valutata 300.000 dollari, una casa che vale 500.000 dollari in un altro quartiere non sarà valutata 500.000 dollari, anche se è identica a una casa che è valutata così alta a pochi isolati di distanza.
In uno scenario ipotetico, immaginiamo che un individuo compri una delle case in quel quartiere per 280.000 dollari, con l’intenzione di aggiungere due camere da letto aggiuntive e un altro bagno, portando il suo valore oltre quello per cui era stato valutato quando ha solo tre camere da letto e un bagno, tipico del suo quartiere. Anche se una casa con cinque camere da letto e due bagni potrebbe essere venduta per 450.000 dollari dall’altra parte della città, questa particolare casa potrebbe raggiungere solo 425.000 dollari perché è circondata da proprietà che valgono in media 300.000 dollari.
Come i valutatori immobiliari usano il principio di regressione per valutare le proprietà
Il principio di regressione è importante per i valutatori immobiliari. Ecco come funziona in questo contesto:
- I periti determinano le cifre di vendita per proprietà simili intorno a quella che stanno valutando. I valori delle case sono rappresentati come prezzo per piede quadrato, o trovati dividendo il valore determinato della casa per la sua metratura;
- Con queste cifre in mente, il perito guarda poi le differenze tra le proprietà. Queste potrebbero essere differenze nel numero di camere da letto, differenze nella dimensione del lotto e differenze nella metratura. È importante tenere a mente che più grande non significa automaticamente più prezioso quando si tratta di case. Altri fattori che influenzano i valori delle singole proprietà includono la condizione degli interni della casa e la sua disposizione; quindi
- Utilizzando questi dati, il perito può tracciare le singole proprietà come punti su un grafico e vedere come, controllando per variabili specifiche, il valore di una singola casa può essere influenzato negativamente da proprietà di valore inferiore nelle vicinanze.
In definitiva, il valore stimato di una casa può fare molte cose. Può essere la ragione per cui un potenziale acquirente si tira indietro da un affare – dopo aver visto quanto vale veramente una casa, lui o lei può scegliere di guardare altrove per trovare una casa che ha un valore migliore. Oppure può essere usato per determinare il valore di una casa come bene coniugale nel divorzio di una coppia. Anche le proprietà commerciali sono valutate, per scopi di valutazione dei beni in fallimenti, fusioni, acquisizioni, divorzi, vendite commerciali e acquisti commerciali.
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