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Owner Move In Eviction

A San Francisco i proprietari possono terminare la locazione di un inquilino con uno sfratto per trasloco del proprietario. Gli sfratti per trasloco del proprietario sono spesso usati dai proprietari come mezzo per costringere gli inquilini a lungo termine a trasferirsi.

Gli inquilini di San Francisco che vivono in unità protette dall’ordinanza sugli affitti possono essere sfrattati solo per una delle 16 “giuste cause” di sfratto. Gli sfratti per trasloco del proprietario (o “OMI”) sono uno di questi motivi.

Che cosa succede se il mio padrone di casa non si trasferisce mai?

Se vi trasferite in seguito ad uno sfratto per trasloco del proprietario e il vostro padrone di casa non segue le regole, potreste avere motivi per fare causa per danni finanziari sostanziali. Solo perché un padrone di casa invia un avviso di sfratto per trasloco sostenendo che stanno per trasferirsi non significa che lo faranno davvero.

Se sospettate che il vostro padrone di casa non si sia trasferito, contattateci per discutere le vostre opzioni.

Cosa rende qualcuno un “proprietario” qualificato?

Per avviare uno sfratto per trasloco del proprietario, un proprietario qualificato deve avere una certa quota di proprietà nella proprietà. I proprietari registrati il 21 febbraio 1991 o prima devono avere almeno il 10% di interesse nell’edificio. I proprietari che hanno ottenuto un interesse di proprietà dopo il 21 febbraio 1991 devono avere almeno un interesse del 25% nell’edificio.

Quali requisiti deve soddisfare il mio padrone di casa?

Uno sfratto per trasloco del proprietario deve essere fatto in buona fede, con intento onesto e senza secondi fini. In altre parole, il motivo dominante per chiedere all’inquilino di andarsene deve essere che il proprietario, o un suo parente (se del caso), possa trasferirsi.

I requisiti e l’idoneità per uno sfratto per trasferimento del proprietario possono essere molto complicati e si consiglia di discutere qualsiasi avviso di sfratto che si riceve con un avvocato di un inquilino o un avvocato per i diritti degli alloggi.

• Un proprietario deve usare l’unità interessata come luogo principale di residenza per 36 mesi continui.
• Il proprietario deve essere una persona: Il padrone di casa o il parente che si trasferisce deve essere una “persona fisica” e non può essere una società/partnership/altra entità commerciale.
• Limite della singola unità: ai padroni di casa è vietato condurre un OMI se un OMI precedente si è verificato nei locali interessati dopo il 1998. A seguito di un’occupazione del proprietario post-11/98, l’unità interessata è l’unica unità che può essere presa di mira per uno sfratto per occupazione del proprietario.
• Limite di uno sfratto: Un proprietario può fare solo uno sfratto OMI per una data proprietà. I proprietari non possono usare l’occupazione del proprietario come giusta causa per due o più sfratti nello stesso edificio a meno che il secondo sia per l’uso di un genitore/figlio, nonno/nipote, o fratello/sorella del proprietario. o sia stato rilasciato un permesso di costruzione per combinare legalmente le unità da occupare come una singola unità.
• Abitazione alternativa: Nessuno dei proprietari sfrattati può possedere un’abitazione libera “comparabile” da qualche parte. Se un’abitazione “comparabile” diventa disponibile prima che l’inquilino sfrattato si liberi, l’inquilino non deve muoversi. Se qualcuno dei proprietari sfrattati possiede un’abitazione libera “non comparabile”, quell’abitazione deve essere offerta all’inquilino sfrattato, ma può essere offerta a un affitto di mercato.
• Requisiti di registrazione: il padrone di casa deve registrare un OMI con il Rent Board e con il County Records designando l’unità che è stata oggetto di sfratto e le restrizioni risultanti. finanziamento.
• Ri-noleggio di unità limitate: A partire dal 9 novembre 2015 (parte della legislazione Evictions 2.0) un proprietario non può riaffittare l’unità ad un affitto superiore a quello che l’inquilino sfrattato stava pagando al momento del trasloco per cinque anni dopo lo sfratto, a meno che non ci siano stati aumenti di affitto ammissibili come gli aumenti di affitto annuali. Se un padrone di casa sceglie di riaffittare l’unità entro tre anni dallo sfratto, l’inquilino sfrattato ha diritto a un diritto di prelazione per tornare a vivere nell’unità. Si noti che se un padrone di casa non mantiene l’unità per tre anni e la riaffitta a un nuovo inquilino per un affitto più alto, potrebbe essere soggetto a una causa da parte dell’inquilino sfrattato per sfratto illegittimo, frode e violazione dell’ordinanza sull’affitto, tra le altre potenziali richieste.

Diritti per gli inquilini negli sfratti del proprietario

Gli inquilini che hanno risieduto nell’unità interessata per dodici mesi o più hanno diritto ad un avviso di sfratto scritto di 60 giorni, mentre gli inquilini che hanno risieduto in detta unità per meno di dodici mesi hanno diritto ad un avviso di sfratto di 30 giorni.

Indennità di trasferimento legali

Gli inquilini che hanno risieduto in un’unità colpita per un anno o più hanno diritto alle spese di trasferimento. L’importo aumenta ogni anno ed è disponibile sul sito web del SF Rent Board qui.

Ogni inquilino anziano (60 anni o più) o disabile o famiglia con figli minori ha diritto a fondi aggiuntivi.

Inquilini protetti

In certe circostanze un inquilino può essere esentato da un Proprietario che si muove in Sfratto. Gli inquilini protetti sono quelli di 60 anni o più, o disabili, che hanno occupato l’unità per 10 anni, e quelli affetti da malattie catastrofiche che hanno occupato l’unità per 5 anni. **Tranne quando tutte le unità sono occupate da inquilini protetti, o la proprietà in questione è una casa unifamiliare.

Case Studies

Questi sono alcuni dei nostri risultati e non una garanzia di risultato.