- Nei casi in cui il termine per effettuare investimenti o depositi ai sensi della sezione 54 sta scadendo tra il 20 marzo 2020 e il 29 settembre 2020, il tempo a disposizione è esteso al 30 settembre 2020.
“Investire in immobili ora, tenerli per qualche anno e poi rivenderli per un prezzo più alto”. Questo è stato il mantra per gli individui che cercano investimenti sicuri, meno rischiosi e meno volatili. Tuttavia, mentre progettano le loro strategie, molte volte la componente più importante – la pianificazione fiscale è spesso dimenticata. È possibile pianificare una vendita di beni immobili e il reinvestimento con la pianificazione delle esenzioni fiscali.
- Introduzione
- Quali sono i vantaggi di un bene classificato come bene capitale a lungo termine?
- Esenzione sotto la Sezione 54
- Qual è l’ammontare dell’Esenzione disponibile sotto la Sezione 54 dell’Income Tax Act?
- Quali sono le disposizioni relative al trasferimento di proprietà dopo aver richiesto il beneficio sotto la Sezione 54?
- Che cos’è il regime del conto capitale?
- Sezione 54 v/s Sezione 54F
- Requisiti comuni tra le due sezioni
- Differenze tra queste due sezioni
- Punti chiave da ricordare
- Introduzione
- Quali sono i vantaggi di un bene classificato come capitale a lungo termine?
- Esenzione sotto la sezione 54
- Qual è l’importo dell’esenzione disponibile ai sensi della sezione 54 dell’Income tax act?
- Quali sono le disposizioni relative al trasferimento di proprietà dopo aver richiesto il beneficio della sezione 54?
- Esempio
- Esempio
- Che cos’è il regime di conto dei guadagni di capitale?
- Sezione 54 v/s Sezione 54F
- Requisiti comuni tra le due sezioni
- Differenze tra queste due sezioni
- Punti chiave da ricordare
Introduzione
In primo luogo, cerchiamo di capire quale parte del reddito è tassabile sulla vendita della proprietà. È l’intero importo ricevuto sulla vendita della proprietà? La risposta è NO. In parole semplici, è solo il profitto guadagnato dall’individuo sulla vendita della proprietà che è tassabile. Il profitto è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo del bene.
La vendita di una casa residenziale è una vendita di un bene capitale, e il profitto viene tassato come una plusvalenza. La definizione di bene capitale sotto la sezione 2(14) della legge sull’imposta sul reddito include beni di qualsiasi tipo mobili o immobili, tangibili o intangibili detenuti dal valutato per qualsiasi scopo.
Secondo la legge sull’imposta sul reddito, ai fini delle plusvalenze, i beni sono classificati in 2 tipi a seconda del periodo di possesso del bene:
- Capitale a breve termine
- Capitale a lungo termine
Quali sono i vantaggi di un bene classificato come capitale a lungo termine?
Il vantaggio principale di un bene classificato come bene capitale a lungo termine è che l’acquirente può beneficiare dell’indicizzazione. Inoltre, alcune esenzioni sono ammissibili solo per i beni capitali a lungo termine.
Esenzione sotto la sezione 54
Secondo la sezione 54 dell’Income Tax Act, un individuo o HUF che vende una proprietà residenziale può avvalersi delle esenzioni fiscali dai Capital Gains se le plusvalenze sono investite nell’acquisto o nella costruzione di proprietà residenziale. I contribuenti come società di persone, LLP, società o qualsiasi altra associazione o ente non possono richiedere l’esenzione fiscale sotto la sezione 54.
Le condizioni che devono essere soddisfatte per usufruire del beneficio della suddetta sezione sono le seguenti:
Le condizioni di cui sopra sono cumulative. Quindi, anche se una condizione non è soddisfatta, allora il venditore non può avvalersi del beneficio dell’esenzione ai sensi della sezione 54.
Con effetto dall’anno di valutazione 2020-21 corrispondente all’anno fiscale 2019-20, un’esenzione per le plusvalenze è disponibile per l’acquisto di due case residenziali in India. Tuttavia, l’esenzione è soggetta alla plusvalenza non superiore a Rs 2 crore. Inoltre, l’esenzione è disponibile solo una volta nella vita del venditore.
Qual è l’importo dell’esenzione disponibile ai sensi della sezione 54 dell’Income tax act?
L’ammontare dell’esenzione sotto la Sezione 54 dell’Income Tax Act per le plusvalenze a lungo termine sarà il più basso tra:
- Le plusvalenze a lungo termine derivanti dal trasferimento della casa residenziale.
o
- Investimento fatto nell’acquisto o costruzione di una nuova proprietà abitativa. Quindi, le plusvalenze residue (se presenti) saranno tassabili.
Per illustrare:
- Il sig. X vende la sua villa (casa di proprietà) per Rs 45,00,000/-
- Con il ricavato della vendita, acquista un’altra villa per Rs 20,00,000/-
- La plusvalenza sarà calcolata come segue
|
Particolari |
Amt (Rs) |
| La plusvalenza sulla cessione della casa residenziale | 45.00.000.00 |
| Meno: Investimento effettuato nella proprietà della casa residenziale | 20.00.000,00 |
| Saldo – Plusvalenza | 25.00.000,00 |
Quali sono le disposizioni relative al trasferimento di proprietà dopo aver richiesto il beneficio della sezione 54?
Se la nuova casa viene venduta entro 3 anni dalla data di acquisto o di costruzione, allora l’esenzione richiesta in precedenza sotto la sezione 54 sarà indirettamente tassabile nell’anno di vendita della nuova proprietà della casa.
Consideriamo due scenari quando la nuova casa viene venduta entro 3 anni dalla data di acquisto o costruzione:
Caso 1: Il costo della nuova casa acquistata è inferiore alle plusvalenze calcolate sulla vendita della casa originale
Generalmente, quando una casa viene venduta, il profitto è considerato come plusvalenza. Tuttavia, quando la nuova casa viene venduta entro 3 anni dalla data di acquisto o costruzione, allora il costo di acquisizione sarà considerato come Nil. Quindi, ci sarà un aumento indiretto delle plusvalenze tassabili
Esempio
Il signor Y ha venduto una proprietà di casa residenziale nel maggio 2015 e le plusvalenze ammontano a Rs. 30,00,000/-
Nel giugno 2015, il signor Y ha acquistato una proprietà di casa residenziale del valore di Rs. 18,00,000/-
Il signor Y vende la nuova proprietà della casa residenziale (acquistata nel giugno 2015) nel dicembre 2016 per Rs. 35,00,000/-
In base ai fatti di cui sopra, calcoliamo le plusvalenze imponibili per il signor Y.
Esercizio 15-16 (Proprietà venduta nel maggio 2015)
| Particolari | Ammontare (Rs) |
| Percentuale di plusvalenza sul trasferimento della casa residenziale | 30.00.000,00 |
| Meno: Investimento effettuato nella proprietà della casa residenziale | 18.00.000,00 |
| Saldo – Plusvalenze imponibili nell’esercizio 15-16 | 12.00.000.00 |
FY 16-17 (Proprietà venduta nel dicembre 2016)
| Particolari | Amt (Rs) |
| Considerazione per il trasferimento (Sale Consideration) | 35.00.000.00 |
| Meno: Costo di acquisizione | NIL |
| Saldo – Plusvalenze imponibili nell’anno fiscale 16-17 | 35.00.000,00 |
Nota: Poiché la nuova proprietà per la quale è stata richiesta la deduzione ai sensi della sezione 54 è stata venduta nel dicembre 2016 (cioè entro 3 anni dalla data di acquisizione), quindi il suo costo di acquisizione è stato considerato come NIL. Di conseguenza, l’intero corrispettivo della vendita è stato considerato come plusvalenza. Se la proprietà fosse stata venduta dopo 3 anni, cioè dopo giugno 2018, allora in tal caso il costo di acquisizione sarebbe stato disponibile come deduzione e le plusvalenze si sarebbero ridotte.
Caso 2: Il costo della nuova casa acquistata è superiore alle plusvalenze calcolate sulla vendita della casa originale
Se il costo del nuovo bene acquistato è superiore alle plusvalenze, allora è ovvio che non ci saranno plusvalenze in quanto l’intera plusvalenza sarà esentata.
Tuttavia, se la nuova casa viene venduta entro 3 anni, allora il costo della nuova casa sarà calcolato come segue:
| Particolari | Amt (Rs) |
| Costo originale | XXXX |
| Meno : Plusvalenze rivendicate per la proprietà della casa precedente | XXXX |
| Costo della nuova casa | XXXX |
Esempio
Comprendiamo il caso precedente con l’aiuto di un esempio
Il signor Z ha venduto una casa residenziale e la plusvalenza è di Rs 25,00,000/- nel giugno 2015. Nell’ottobre 2015,
Il signor Z ha acquistato una nuova proprietà di casa residenziale di Rs 40,00,000/-
Nel gennaio 2017, il signor Z ha venduto la nuova proprietà di casa residenziale per Rs 55,00,000/-
In base alle plusvalenze di cui sopra, calcoliamo le plusvalenze tassabili per il signor Z
Esercizio 15-16 (Proprietà venduta nel giugno 2015)
| Particolari | Amt (Rs) |
| Percentuale di plusvalenza sulla cessione della casa residenziale | 25.00.000.00 |
| Meno: Investimento effettuato in proprietà di casa residenziale | 40.00.000.00 |
| Saldo – Plusvalenze tassabili nell’esercizio 15-16 | NIL |
Esercizio 16-17 (Proprietà venduta nel gennaio 2017)
Nota di lavoro 1:
Computo del costo di acquisizione (Poiché la proprietà è stata venduta entro 3 anni dall’acquisto e la sezione 54 è stata richiesta)
Che cos’è il regime di conto dei guadagni di capitale?
Se il bene viene venduto nel PY, e il venditore intende, ma deve ancora acquistare la nuova
proprietà della casa in quanto il limite di tempo di 2 anni o 3 anni non è ancora scaduto, allora il valutatore
è tenuto a depositare l’importo delle plusvalenze nel Capital gains account scheme (in qualsiasi filiale
del settore pubblico, banca) prima della data di scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi.
L’importo già sostenuto per l’acquisto/costruzione insieme all’importo depositato nel sistema di conto delle plusvalenze può essere rivendicato come costo mentre si richiede la deduzione.
Tuttavia, se l’importo depositato nel sistema di conto delle plusvalenze non viene utilizzato entro il termine indicato, allora sarà trattato come reddito dell’anno precedente in cui scadono 3 anni (dalla data del trasferimento del bene originale).
Sezione 54 v/s Sezione 54F
Il guadagno del reddito comporta automaticamente la responsabilità per i contribuenti di scaricare l’imposta sul reddito su tale reddito e così è anche nel caso delle plusvalenze. Tuttavia, le leggi sull’imposta sul reddito permettono ai contribuenti di richiedere alcune esenzioni contro i guadagni di capitale, che contribuiranno a ridurre le loro uscite fiscali. Due di queste esenzioni molto cruciali che si possono richiedere sono sotto le sezioni 54 e 54F. (edito)
Come discusso sopra, l’esenzione ai sensi della Sezione 54 è disponibile sul guadagno di capitale a lungo termine sulla vendita di una proprietà abitativa.
L’esenzione ai sensi della Sezione 54F è disponibile sul guadagno di capitale a lungo termine sulla vendita di qualsiasi attività diversa da una proprietà abitativa.
Requisiti comuni tra le due sezioni
- Una nuova proprietà residenziale deve essere acquistata o costruita per richiedere l’esenzione
- La nuova proprietà residenziale deve essere acquistata o 1 anno prima della vendita o 2 anni dopo la vendita della proprietà/asset.
- In alternativa, il nuovo immobile residenziale deve essere costruito entro 3 anni dalla vendita dell’immobile/immobile
- Se non siete in grado di investire l’importo specificato nel modo sopra indicato prima della data della dichiarazione dei redditi o 1 anno dalla data della vendita, se precedente, depositate l’importo specificato in una banca del settore pubblico (o altre banche come da Capital Gains Account Scheme, 1988).
- Solo un immobile residenziale può essere acquistato o costruito. L’esenzione per 2 proprietà per guadagni di capitale fino a Rs 2 crore è solo una volta in un beneficio di vita sotto la sezione 54.
Differenze tra queste due sezioni
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Sezione 54 |
Sezione 54F |
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Per richiedere la piena esenzione l’intero guadagno di capitale deve essere investito. |
Per richiedere l’esenzione completa, l’intero ricavo della vendita deve essere investito. |
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Nel caso in cui l’intero ricavo della vendita non venga investito – l’importo non investito viene tassato come guadagno di capitale a lungo termine. |
Nel caso in cui l’intero ricavo della vendita non venga investito, l’esenzione viene concessa in proporzione. |
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Non si dovrebbe possedere più di una casa residenziale al momento della vendita del bene originale. |
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Questa esenzione sarà annullata se si vende questa nuova proprietà entro 3 anni dall’acquisto e le plusvalenze dalla vendita della nuova proprietà saranno tassate come plusvalenze a breve termine. |
Questa esenzione sarà invertita se si vende questa nuova proprietà entro 3 anni dal suo acquisto o costruzione OPPURE se si acquista un’altra casa residenziale entro 2 anni dalla vendita del bene originale o si costruisce una casa residenziale diversa dalla nuova casa entro 3 anni dalla vendita del bene originale. Le plusvalenze dalla vendita saranno tassate come plusvalenze a lungo termine. |
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Se le plusvalenze non superano Rs.2 Se le plusvalenze non superano R.2 crore, un’esenzione una volta nella vita è disponibile per investimenti in 2 proprietà. |
Nessuna esenzione di questo tipo è disponibile |
Punti chiave da ricordare
- Se il costo della nuova proprietà residenziale è inferiore all’importo totale della vendita, allora l’esenzione è consentita in proporzione. Per l’importo rimanente, potete reinvestire il denaro sotto la sezione 54EC entro 6 mesi.
- La proprietà deve essere acquistata solo a nome del venditore e non a nome di qualcun altro.
- Se il costruttore della nuova costruzione residenziale non riesce a consegnare la proprietà al contribuente entro 3 anni dall’acquisto, l’esenzione è ancora permessa.