Le servitù sono un elemento pervasivo nel diritto di proprietà del Texas e sono generalmente definite come un diritto, privilegio o vantaggio che esiste come un interesse distinto dai diritti di proprietà nella proprietà reale. Più comunemente, una servitù permette ad una persona (o al pubblico) di utilizzare il terreno di un’altra in un certo modo.
Ci sono numerosi modi per stabilire una servitù in Texas, come delineato dalla common law.
La servitù per concessione espressa
Questo tipo di servitù è creata dall’accordo espresso delle parti e aderisce alle formalità degli strumenti immobiliari in Texas. Le servitù espresse devono essere in forma scritta, adeguatamente sottoscritte dalla parte da incaricare, mostrare l’intenzione di concedere con un’adeguata descrizione legale, essere riconosciute (se registrate), e adeguatamente consegnate. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
La servitù per prescrizione
Una servitù per prescrizione è quella che è stata ottenuta e detenuta da un richiedente contro la volontà del proprietario del terreno. Il richiedente di solito conferma il diritto alla servitù tramite un ordine del tribunale e deve soddisfare questi requisiti:
- L’uso della servitù deve essere avverso, aperto, notorio e ostile all’interesse del proprietario del terreno. Vrazel contro Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- La servitù deve essere usata esclusivamente dal richiedente e non aperta al pubblico o qualificarsi come servitù di uso comune. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- L’uso della servitù deve essere ininterrotto e continuo per un periodo di almeno 10 anni. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Easement by Estoppel
Se un richiedente, in buona fede, fa affidamento sull’accordo orale del proprietario di una proprietà per una servitù che viene poi ritirata, può chiedere una servitù per estoppel. Il richiedente deve dimostrare che:
- La promessa di servitù è stata comunicata al richiedente;
- Hanno creduto alla promessa;
- E possono dimostrare di aver fatto affidamento sulla promessa a loro danno, come la spesa di fondi che non possono essere recuperati se la promessa viene ritirata. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
La servitù per implicazione
Una servitù per implicazione è imposta da un tribunale per fornire equità. Come una rivendicazione di estoppel, una servitù per implicazione non è scritta. Di solito si verifica quando una servitù è stata in uso continuo per qualche tempo (ma non è stata creata da alcun accordo scritto), e il proprietario del terreno improvvisamente taglia l’accesso. L’uso precedente deve essere apparente ed evidente, ragionevolmente continuo, e necessario per godere di un uso equo della proprietà del richiedente. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
Infine, il ricorrente deve dimostrare che in origine esisteva un’unità di proprietà delle due proprietà immediatamente prima della creazione della servitù. Tipicamente, questo accade quando un pezzo di proprietà viene diviso e venduto a due proprietari. Questi proprietari possono poi avere un accordo orale che concede la servitù alla proprietà senza sbocco sul mare dell’altro. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
La servitù per necessità
Le servitù per necessità sono spesso confuse con le servitù per implicazione ma non sono la stessa cosa. Per creare una servitù per necessità si deve provare:
- C’era un’unità di proprietà con le presunte proprietà dominanti e serventi.
- L’accesso è una necessità, non una semplice comodità.
- La necessità esisteva al momento della separazione delle proprietà. Othen contro Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
Essere senza sbocchi sul mare, da solo, non crea una servitù per necessità. Il richiedente deve mostrare la condotta tra le due proprietà, poiché i tribunali hanno stabilito che nessuno può avere una servitù per necessità sulla terra di un estraneo. La necessità deve anche essere stretta, nel senso che è l’unico accesso possibile all’altra proprietà. Duff contro Matthews, 311 S.W.2d 637.
Conclusione
Se avete domande sull’applicazione o sulla costituzione di servitù, contattate un esperto avvocato immobiliare per una consulenza. La legge sulle servitù in Texas è complessa e richiede la necessaria conoscenza e abilità nel navigare tra i vari tipi di servitù disponibili per i proprietari terrieri.
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