Utilizzare un mutuo inverso per l’acquisto di una nuova casa

Sapevate che è possibile utilizzare un mutuo inverso per l’acquisto di una nuova casa? È vero.

È molto popolare per gli anziani utilizzare i mutui inversi per trasformare il capitale delle loro case in contanti senza gravare con pagamenti mensili o rischiare il pignoramento. Tuttavia, è meno noto che nel 2008, la Federal Housing Administration degli Stati Uniti ha emanato una legislazione in risposta al crollo del mercato immobiliare che permette agli anziani di utilizzare un mutuo inverso per acquistare una casa.

Non tutti si qualificano per un mutuo di conversione dell’equità domestica (HECM) per la transazione di acquisto. Ma se ci riuscite, potete usare un’ipoteca inversa per comprare la casa dei vostri sogni e sfuggire alla necessità dei gravosi pagamenti mensili associati a un’ipoteca normale.

Come funziona il Reverse Mortgage / HECM for Purchase Program?

Normalmente, un’ipoteca inversa viene usata per convertire il capitale della vostra casa in denaro. Uno degli usi principali di un’ipoteca inversa è quello di pagare un’ipoteca o un altro vincolo di proprietà e quindi eliminare tutti i pagamenti associati alla vostra casa. Usando un’ipoteca inversa per acquistare una proprietà invece di una proprietà che già possedete, potete bypassare la necessità di avere un’ipoteca in avanti.

Se avete un’adeguata caparra, potete acquistare la casa dei vostri sogni senza alcun pagamento ipotecario mensile.

Con il programma HECM for Purchase, invece di ottenere l’ipoteca inversa sulla vostra casa attuale, informate il vostro prestatore di ipoteca inversa che desiderate acquistare una nuova casa usando l’ipoteca inversa. Il prestatore calcolerà quindi l’importo di denaro che ti qualifichi a ricevere come se tu fossi già proprietario della proprietà. La tua qualifica e l’ammontare del prestito sono calcolati usando:

• Il tuo acconto
• Il valore stimato della proprietà
• La tua età

Se ti qualifichi per abbastanza denaro da permetterti di acquistare la proprietà, puoi farlo, e vivere nella casa per tutto il tempo che vuoi, come faresti con una normale ipoteca inversa.

Le tasse, i tassi d’interesse, i termini e le condizioni del prestito sono tutti identici a quelli di una normale ipoteca inversa, il che significa che non dovrete mai fare alcun pagamento finché vivrete nella proprietà. Nessuno dei soldi presi in prestito con l’ipoteca inversa deve essere restituito fino a quando voi (o il vostro coniuge) non vivete più nella proprietà. Tuttavia, è importante notare che la casa deve essere mantenuta e tutte le tasse e l’assicurazione devono essere pagate per la durata del mutuo inverso.

La casa acquistata con l’aiuto di un mutuo inverso deve diventare la vostra residenza primaria.

Utilizzare un’ipoteca inversa – HECM per l’acquisto – per ridimensionarsi per la pensione

Il ridimensionamento – vendere la casa esistente e acquistare una casa più piccola e meno costosa – può essere un ottimo modo per gli anziani di sfruttare al meglio il loro patrimonio netto per finanziare e ridurre le spese di pensionamento. Il downsizing può anche fornire benefici sulla qualità della vita.

Se si sceglie di utilizzare un HECM per l’acquisto quando si effettua il downsizing, è possibile eliminare tutte le spese mensili del mutuo. I proprietari di casa che sono interessati al downsizing possono spesso generare abbastanza denaro dalla vendita della loro proprietà per pagare facilmente il maggiore acconto richiesto per una transazione HECM for Purchase, nonché per i costi accessori del trasloco.

Se avete intenzione di ridimensionare la vostra proprietà esistente, allora un’ipoteca inversa per il programma di acquisto può permettervi di sfruttare il denaro che otterrete dalla vostra vecchia proprietà come un modo per assicurarvi di non dover fare pagamenti mensili del mutuo nella vostra nuova casa.

Quali sono gli svantaggi di usare un’ipoteca inversa per acquistare una casa?

Il principale svantaggio di acquistare una casa usando un’ipoteca inversa HECM è che richiede un grande pagamento in anticipo. L’acconto deve essere sufficiente a soddisfare il rapporto prestito-valore richiesto per un’ipoteca inversa. E – come con un regolare mutuo inverso – non potete avere altri prestiti contro la vostra casa, il che significa che non potete ottenere una seconda ipoteca o altri tipi di prestito di equità domestica per aiutarvi a pagare i costi di acquisto della casa.

A seconda della vostra età e del valore della vostra proprietà, potrebbe essere necessario portare la metà del valore della casa al tavolo da soli (o più) per acquistare la casa.

Oltre alle preoccupazioni di qualificazione, gli altri svantaggi normalmente associati con un Reverse Mortgage si applicano ancora ai programmi HECM for Purchase, come il potenziale di effetti negativi sul vostro patrimonio, o il rischio che influisca sui programmi basati sui bisogni come Medicaid. E, in generale, non è consigliabile ottenere un’ipoteca inversa HECM, sia su una casa che si possiede già che su una nuova proprietà, a meno che non si intenda rimanere nella nuova casa per almeno cinque anni. Come sempre, dovreste discutere del Reverse Mortgage con la vostra famiglia e i vostri eredi prima di decidere se procedere o meno.

Quali tipi di proprietà si qualificano per il programma HECM per l’acquisto?

In generale, potete usare un’ipoteca inversa HECM per acquistare qualsiasi tipo di proprietà su cui potreste normalmente ottenere un Reverse Mortgage. Questi tipi di proprietà includono:

• Case mono e plurifamiliari
• Case di città
• Condomini approvati dalla FHA (NOTA: ci sono opzioni proprietarie in alcuni stati per condomini non FHA valutati oltre $ 400.000 – chiamare il 1-866-466-0203 per informazioni)
• Case fabbricate approvate dalla FHA

Come per i normali mutui inversi, non è possibile utilizzare l’HECM per acquistare altri tipi di proprietà come:

• Co-ops
• Bed & Breakfast establishments
• Condomini, Case mobili o costruite che non sono state certificate per mutui inversi dalla FHA

Come stimare il vostro mutuo inverso per l’acquisto dell’importo del prestito

Non avete bisogno di una speciale calcolatrice per mutui inversi per stimare se potete fare o meno un mutuo inverso per l’acquisto. Invece, potete semplicemente fare quanto segue:

• Quando lo strumento chiede il valore della casa, mettete il prezzo d’acquisto.
• Inserite l’età di tutti gli intestatari della nuova proprietà
• Impostate il saldo del mutuo a $0

L’importo del prestito mostrato è approssimativamente quanto potrete prendere in prestito. La differenza (prezzo d’acquisto – importo del prestito) è quanto vi servirà per l’acconto.