不動産の引き受け方【投資の7つのコツ】

不動産投資について決めているが、リスクも減らしたいという方はいませんか？ もしそうなら、それはreal estate.Inの引受方法について学ぶことが重要です、我々はあなたがreal estate.

あなたは何回不動産投資について考え、あなたが購入するためにそこに座っているだけ家を想像したことがあるのだろうか。 さて、実際のところ、不動産投資はそんなに簡単でわかりやすいものではありません。

実際、不動産取引は非常に多くの異なる部分と詳細を持っており、あなたはそれを追跡することが困難であると思うかもしれません。 業界の絶え間ない市場の変動と技術の進歩に起因して、投資家と貸し手は、その一部に余分なデューデリジェンスを実施する必要があります。

そこで登場するのが、不動産のアンダーライティングです。 このプロセスは、両者が受動的な不動産投資における潜在的なリスクを回避するのに役立ちます。

ここでは、今日の不動産クラウド投資を検討できるように、不動産を引き受ける方法について知っておく必要があるすべては、次のとおりです。

アンダーライティングとは何か?

米国住宅都市開発省によると、アンダーライティングとは、ローン申請書を詳細に分析し、両者にとって融資を行う際のリスクを判断するためのものです。

商業用不動産への投資を考えている場合でも、Fundrise、RealtyMogul、Roofstockなどのプラットフォームを通じてクラウドファンディングプログラムに参加する場合でも、アンダーライティングは取引において非常に重要な側面となります。

不動産の引受方法を理解する前に、それが何であるか、どのように動作するかを知っておく必要があります。 主に、貸し手が潜在的な投資の見通しの価値を決定するプロセスである。

投資リスクとは別に、アンダーライティングは、投資家が保険のために支払わなければならない保険料や、取引の借入金利を設定する方法について指摘するのに役立ちます。

信じられないかもしれませんが、不動産の引き受け方を知っているだけでは十分ではありません。 プロのアンダーライターは、多くの要素を考慮に入れています。 これらの情報に基づいて、その人に保険をかけたり、貸し付けたりすることが利益につながるかどうかを結論づけるのです。

不動産取引にリスクがないわけではありません。 しかし、アンダーライティングは、貸し手や投資家がこれらのリスクに耐えられるかどうか、どの程度まで耐えられるかを評価する。

アンダーライターとは何をする人なのか？

商業用不動産のアンダーライティングに必要な広範な調査と分析について、ある程度お分かりいただけたと思いますが、これは専門家の仕事であることが分かります。

アンダーライターは、投資や融資が安全であることを確認するために、借り手の背景に関する徹底的な調査を行います。 そうすることで、資金を投じるかどうかを見極めることができるのです。

人気のある不動産クラウドファンディングサイトでは、借り手やプロジェクトをプラットフォームに参加させる前に精査しています。

つまり、Fundrise、RealtyMogul、Roofstockで投資を行う場合、仕事の半分はあなたに代わって行われるのです。

ただし、アンダーライターが債務サービスカバレッジレシオを使って要因をチェックします。 この比率は、投資先の平均営業利益を融資総額で示す指標計算を示す。

正確に言うと、投資で得た利益が借り手のローンを返済するのに十分かどうかを示すことになります。

最終的には、不動産投資物件取得のためのローンが十分に安全であるかどうか、承認されるかどうかを示す最終的な言葉がアンダーライターレポートによって提供されます。

不動産のアンダーライティングの方法

アンダーライティングは不動産部門に限ったことではありません。 実際、多額の資金がやり取りされるところでは、どこでもアンダーライターが必要とされます。

不動産のアンダーライティングには、従来のものと同じ部分もありますが、いくつかの要因は、それを際立たせています。

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不動産のアンダーライティングの仕組みについて説明します。

キャッシュフローの試算

まず、引受人は対象不動産のキャッシュフローを確認し、どれくらいの収入をもたらすかを判断します。 この試算によって、そのプロジェクトが投資額を返済する能力があるのかがわかります。

キャッシュフローを計算するために、引受人は総収入や純営業利益といった要素を考慮します。 キャッシュフローが良ければ良いほど、その物件の収益性は高くなります。

投資収益の評価

アンダーライターが投資の収益性を評価するもう一つのポイントは、潜在的な投資収益です。

この値を計算するために使用する方法の一つは、不動産の純営業利益をその売却価格または評価額で割るという方法です。

産業用不動産の投資リターンは、商業用不動産とは大きく異なることがあります。

借り手の履歴の精査

これは引受プロセスの中で最も重要な部分である。 借り手の財務状況や債務履歴を徹底的に分析することが含まれます。 このように、あなたは安全にあなたが働いている当事者が信頼できると信頼性の高いかどうかを結論付けることができます。

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不動産取引の引受はどうすればいい？ – 投資のコツ

不動産取引のアンダーライティングは、貸し手と借り手の間で安全に取引するために不可欠です。

クラウドファンディング・プラットフォームを通じて潜在的なプロジェクトに投資している場合でも、投資不動産のローンを探している場合でも、承認を得るために引受書類をきちんと用意する必要があるのです。

不動産の引受方法を悩んでいる投資家のために、あなたの物件が正しく引受され、必要な承認を得られるようにするためにできるいくつかのヒントを紹介します。

透明性を保つ

引受プロセスをできるだけスムーズに進めるために、完全な透明性を保つ必要があります。 不動産投資であなたの運を試しているとき、あなたの住宅ローンの貸し手から重要な事実を維持することは、あなたが作ることができる最悪のミスです。

それについて考えてみましょう。あなたの財政状況を隠す場合は、ローンを不履行になってしまう可能性があります。 これは、受動的な不動産収入を得るのではなく、あなたが返済できない借金の山の下に終わるかもしれないことを意味します。

プロのアンダーライターを雇う

不動産ビジネスでは、何も見逃すわけにはいかない。 だからこそ、投資候補に目をつけたら、自分で完結させるのではなく、必ずプロに依頼することです。

プロの身元引受人は、住宅ローン融資と不動産鑑定の概念をしっかりと把握しています。 そのため、彼らはあなたのターゲット不動産のための優れた融資対価値比を作成するために働くでしょう。

これは、あなたがより迅速に貸し手の注意を引くことができますので、あなたが必要とする投資を得ることができます。

専門家の鑑定を受ける

不動産引受レポートが有利になるようにするには、担保物件の鑑定を受ける必要があります。 あなたの不動産引受レポートは非常にあなたの担保価値に依存します。

十分な担保不動産に支えられたローン申請は、特に拒否することは困難です。 投資家は、あなたが債務不履行に陥った場合に備えて、あなたの不動産がローンを返済できるだけの価値があるかどうかを常にチェックするからです。

したがって、強力な担保査定は、あなたの引受プロセスを強化し、貸し手にとって信頼できる選択肢となります。

重要書類を整理しておく

あなたの引受レポートが投資の貸し手に承認されるようにするには、すべての書類が完全で整っていることが重要です。

信じられないかもしれませんが、関連書類の欠如が原因で、投資家は完全によく引受けた物件を不承認にすることがあります。

これらの文書は、あなたの引受報告書に記載されている情報を検証するものです。 不動産価格の詳細、キャッシュフロー、所得申告の予測など、すべてが書類が不足していると検証できません。

ですから、不動産投資ローンを申請する際には、必要な記録をすべて整理しておくようにしましょう。

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良い印象を与えるようにする

不動産業はリスクだけで成り立っています。 つまり、指標や計算が不可欠であっても、取引を成立させるのは信頼関係です。 だから、潜在的な取引を袋に入れ、そのための資金を取得したい場合は、貸し手に良い印象を作成することが重要です。

私たちはあなたがブランドのスーツと高価な時計でスポーツをオンにする必要がありますと言っていない。 その代わり、貸し手があなたと同じように対象不動産の可能性を見出すように、あなたのビジョンと戦略を効果的に伝える方法を練習してください。

あなたが彼がやっていることを知っている自己主張の強い文字として自分自身を証明するために管理する場合は、メトリックが右に表示されていない場合でも、契約を封印することができる可能性があります。

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財務指標に集中する

不動産取引は、ほとんどが数字のゲームです。 また、このような場合にも、「忖度（そんたく）」することなく、「忖度（そんたく）」することができます。

たとえば、債務サービスカバレッジが1.25以上であれば、アンダーライターをなだめることになります。 債務償還率が1.0だと、ローンを返すだけで精一杯だからです。

しかし、それ以上になると、あなたの物件は十分な利益を生むということになります。

同様に、引受人はあなたの損益計算書とテナントレントロールを使って純営業利益を計算します。

時には、純営業利益を解釈するために他の要因を使用し、レポートの結果が変わることがあります。

これらのすべての計算に従って、あなたの側から徹底的にクロスチェックすることを確認しておいて下さい。

また、もう一つ必要な計算として、貸借対照表比率があります。 これは、不動産の市場価値にローンを数学的に比較したものです。 投資家が物件に支払う頭金によって、LTVは変化します。

頭金が多ければ多いほど、貸し手にとってリスクレベルは下がります。

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不動産の引受に影響を与えるその他の変数

先に述べた要因以外にも、引受プロセスに影響を与える変数はたくさんあります。

あなたの物件が正しく引受を受けるように、これらの要因に精通しておく必要があります。

Rent Growth

賃料の伸びを確認することは、アンダーライティングのプロセスにおいて不可欠な要素である。 潜在的な市場変動を考慮せず、現在の賃料額だけで投資を行うと、悪い投資を行うことになりかねません。

空室率

投資物件の空室率は、

• 新しい入居者を探すのにかかる時間
• 既存の入居者が新しい入居者を迎えるまでの退去時間

両方の要素を考慮した上で、対象物件の価値を算出するようにしてください。

総家賃収入

総家賃収入によって、キャッシュフローと物件価値が決まります。 しかし、修繕費や税金を支払った後の収入である純収益も十分に計算する必要があります。

純利益の少ない物件は、負のキャッシュフローが多くなり、貸し手にとってリスクが高くなります。

ですから、対象物件の引受前に、純利益を良い水準に維持し、貸し手のリスクを下げるようにしてください。

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Potential Return on Investment

最も重要なことは、自分の物件の潜在的投資収益率について詳細を知っておくことです。 アンダーライターがあなたの潜在的な投資収益率を測定する方法はたくさんあります。

これらは、総利回り計算と入口と出口のキャップレートが含まれています。

入口金利は、現在の市場価値のみを必要とするため、比較的簡単に計算できます。 しかし、出口利回り、つまり物件を売却したときの価格の算出は、正確な収入と市場価格の予測が必要であり、厄介です。

これらの値は貸し手の判断に大きく影響する可能性があるので、アンダーライターがキャップレートを計算する際には、常に目を光らせておく必要があります。

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Final Take

以上で、投資家に役立つ不動産の引受方法について解説を終了します。

一言で言えば、投資家はアセットマネージャーがどのように自分の不動産の引受報告書の条項を予測するかを理解する必要があるということです。 一方、貸し手としては、これらの要素を無視すると、リスクの高い投資になってしまう可能性があります。

同様に、融資を受けようとする投資家としても、アンダーライティングで少しでも計算が狂うと、貸し手に対して自分の物件にネガティブなイメージを与えてしまうかもしれません。 その結果、不承認になる可能性すらあります。

貸し手であれ投資家であれ、プロの不動産アンダーライターを雇う必要があります。 また、取引が期待通りに進むかどうか、それぞれの計算に目を光らせておく必要があります。

以上です。 不動産投資はリスクの高いビジネスであることを忘れずに、用心深く、自信を持って臨めば、すぐに自分自身のために受動的な不動産収入を得ることができるでしょう。

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