不動産において、回帰の原理は単純です。 価値のある不動産が、周囲の価値の低い不動産によって、その価値が下がってしまう現象のことです。 ブロックで一番安い家を買いなさい」というアドバイスに馴染みのある方は、価値の低い物件の評価額が、周囲の価値の高い物件の存在によって上昇する、プログレッションの原理をご存じでしょう。 回帰は進行の反対であり、それは家の売り手と買い手のための正当な懸念である。
不動産業者として、あなたが販売を行う近所の平均的な家の価値についての自分自身を最新の状態に保つ。 新しい移住パターン、経済の変化、古い家や建物の老朽化、近隣の新しいビジネス（特にスターバックスやトレーダー・ジョーズのような特定の小売店）の流入は、資産価値を上下させる可能性があります。 資産価値の変動は、個人単位で起こるものではなく、上記のような大きな変化があると、近隣全体の資産価値が変化するのです。
Examples of Regression in Action
The principle of regression は、Conformity principle と同様に、近隣の典型的な提供物から大きく外れた設備を持つ家は、その偏差のために真の価値で評価されないということを意味するものです。 例えば、小さくて古い住宅で構成される地域にある大きくてモダンな住宅は、過小評価される。なぜなら、大きくてモダンな住宅のような住宅を探している典型的な買い手は、小さくて古い住宅のある地域の住宅を探してはいないからである。
ドルの数字に置き換えると、回帰は次のように働きます。平均的な住宅が 30 万ドルと評価されている近隣では、別の近隣で 50 万ドルの価値がある住宅は、たとえ数ブロック先でそのように高く評価されている住宅と同じでも、50 万ドルでは評価されないのです。
仮説的なシナリオになりますが、ある個人がその近所にある家の 1 軒を 28 万ドルで購入し、さらにベッドルーム 2 室とバスルーム 1 室を追加するつもりで、その近所で典型的なベッドルーム 3 室とバスルーム 1 室しかないときの査定額よりも価値を上げると想像してください。 このような場合、その家の周辺には平均30万ドル程度の物件が多いため、この家は42万5千ドルにしかならないかもしれません。
- 鑑定士は、鑑定する不動産の周辺の類似した不動産の販売額を決定します。 家の価値は、平方フィートあたりの価格として表されるか、または家の決定価値をその平方フィートで割ることによって得られます。 これらは、ベッドルームの数の違い、ロットサイズの違い、および平方フィートの違いである可能性があります。 家に関しては、大きければ大きいほど価値があるというわけではないことを覚えておくことが重要です。 このデータを使って、鑑定士は個々の物件をグラフ上の点として描き、特定の変数を制御して、個々の住宅の価値が、近隣の価値の低い物件によってどのようにマイナスの影響を受けるかを見ることができるのである。
結局のところ、家の評価額は多くのことを行うことができます。 見込みのある買い手が取引をやめる理由にもなりえます – 家の本当の価値を見た後、彼または彼女はより良い価値のある家を見つけるために他の場所を探すことを選ぶかもしれません。 また、離婚の際に夫婦の資産として家の価値を判断するために使われることもある。 また、倒産、合併、買収、離婚、商業販売、商業購入などの資産評価のために、商業施設も鑑定されます。
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