投資用不動産を扱っていると、ブローカーはしばしば1031 Exchangeについて質問されます。 私は、投資用不動産を所有し、1031 Exchange Tax Deferral を利用する多くのクライアントと仕事をしています。 多くの人はこのオプションに馴染みがなく、またそのプロセスにも困惑しています。 米国内国歳入法第 1031 条 (26 U.S.C. § 1031) に基づき、納税者はある種の不動産の交換に伴うキャピタルゲインと関連する連邦所得税 の計上を繰り延べることができます。 これらの税制優遇交換は、投資不動産にのみ適用され、第一の住居や第二の住居の売却には適用されませ ん。
この種の繰り延べは、本来なら不動産売却による持分利益に対するキャピタルゲイン税を支払うために使わなければならない資金を、同等以上の投資に振り向けることができるようにするものです。 基本的には、売主が実現した利益を不動産市場に再投資することで、エクイティゲインに対するキャピタルゲイン税を回避することができるのです。
「類は友を呼ぶ」という注意点がしばしば混同されます。 1031交換による不動産の購入は、例として、売主が二世帯住宅に対して二世帯住宅に限定されるわけではありません。 投資家は、購入した不動産が投資目的であり、同等以上の金額を不動産市場に再投資するのであれば、この制度を利用することができます。 例えば、4世帯住宅を売却し、一戸建ての賃貸住宅や商業ビルを購入するような場合です。 また、税法上の収益物件である必要がないため、裸地を購入することも可能です。 また、売却益を別の市場や州に再投資したい場合、同じ地域で購入することに限定されません。
最も一般的な交換は、「遅延交換」または「直接交換」です。 このタイプの交換では、売り手は手放した不動産のクローズ日から45暦日以内に、代わりの不動産を特定する必要があります。 売主が物件を特定し、オファーを受け入れ、物件の特定を書面で交換業者に通知したら、売主はその後、当該物件のエスクローを完了するまでに180暦日を有する。 1031交換の注意点として、売主は認定された第三者交換仲介業者を利用する必要があり、交換を実行する前に税務アドバイザーやファイナンシャルプランナーに相談することが賢明です。