Access &Property Easement: A Brief Discussion
カリフォルニアで不動産が売買される場合、譲渡される実際の区画は、その境界の周囲で説明されます。 さらに、売買される土地の境界は、連邦政府によって事前に調査・記載されたより大きな土地の区画との関係で記載される。 タウンシップと呼ばれるこれらの大きな区画は、理論的には6マイル四方で、さらに1マイル四方に分割され、セクションと呼ばれる。 このセクションの細分化は、様々な方法で記述されるが、場合によっては、方位や距離のページが複雑になり、初心者は非常に混乱することになる。 一方、法的な説明は、たとえば次のような簡単なものになります。 “2017年6月24日にカリフォルニア州サンディエゴ郡で記録されたParcel Map 1688の7区画” 最終的に、これらの法的記述は、不動産取引で売買される不動産を定義します。
売買される不動産の周囲を定義する法的記述に加えて、不動産に付随する他の権利のための法的記述が法的記述に組み込まれることがあります。 そのような権利の 1 つは、アクセス区画として知られる、公道と隣接していないときに対象不動産にアクセスするための文書化された法的権利です。 しかし、農村部では、多くの不動産所有者が、隣接する区画を横断して自分の不動産にアクセスしています。 このディスカッションでは、他の私有地を横切って私有地にアクセスする際の問題に焦点を当てます。
暗黙的または文書による同意を得て、人が私有地の区画を横切って移動するアクセス経路は地役権と呼ばれます。 不動産の地役権は、目的によって異なる場合があります。 ほとんどの人は、地役権は車両の出入りのためであると理解している。
Classifications of Property Easement
Appurtenant Easements
A easement may benefit a person or parcel of land.物件用地役権は、個人または土地の区画に利益をもたらす。 地役権から利益を受ける個人または土地の区画は、支配地と呼ばれる。 地役権が不動産の法的記載事項に組み込まれている場合、その地役権は対象不動産に付随する地役権として参照される。 この種の地役権は、地役権の恩恵を受ける「土地とともにある」。
地役権が個人に付与された場合、地役権文書に特に記載がない限り、地役権は、彼らが生きている限り、その個人の利益のためにある（例えば、地役権は個人と相続人の利益のためにあると記載されているかもしれないが、この場合、権利は最初の付与者の死亡時には終了しないであろう）。 このような地役権は、グロス地役権として知られている。 地役権は、権利証には、アクセス区画として記載されない。 その代わり、権原保険の例外リストに表示されます。 多くの場合、これらの地役権は、個人の死亡時に地役権を放棄するための手配がされていないか、地役権文書自体（すなわち、「…この地役権は、付与者の死亡時に終了する…」）の中で、個人が死亡した後、タイトル保険の例外として長く残っています。 この種の地役権は、いったん終了すると、所有権から排除するための行動を必要とする。
Burdening Easements
地役権はまた、土地の区画に負担をかけることがあり、これは負担付き地役権と呼ばれる。 地役権によって負担される土地の区画は、サービエント・テネメントと呼ばれる。 前述したように、地役権はさまざまな方法で土地の区画に負担をかけることができる。より一般的な地役権の種類をいくつか挙げると、道路、歩行者/馬車の道、公共施設、オープンスペース、空地、水、鉱物、保全、侵食、排水がある。
Types of Access
前述のように、この議論の目的は特定の土地へのアクセスおよび土地からのアクセスを提供する地役権に焦点を当てている。 一般的に言って、地方の不動産取引でよく見られるアクセス地役権には、暗黙の物理的アクセスと文書化されたアクセスの 2 種類があります。
典型的な不動産取引における制限要因は、権原保険です。 貸し手が区画に融資しない場合、その不動産を購入できる買い手は少なくなる。 不動産を購入するために競争できる買い手が少ないと、結果として市場価値が大きく損なわれるのが一般的である。 2585>
Implied Physical Access（暗黙の物理的アクセス）とは、負担を受ける土地へのアクセスが許可なく公然と使用され、アクセスを使用しないという建設的な通知が一定期間掲示されない状況である。 カリフォルニア州では、合法的で文書化されたアクセスの請求に必要な期間は 5 年です。 このような地役権は、プリスクリプション・エースメントと呼ばれます。 このような地役権は保険に加入することはできず、裁判所が地役権を裏付けるすべての要素を満たしていると判断し、裁判所命令が発行されるまで、「完全な」または文書化されたものとはみなされません。
Easement by estoppel は、不動産の売り手が、対象物件へのアクセスが売り手の他の不動産を横切っていることを表明する、黙示的物理アクセスの別バージョンであるが、そのような保証は書面にはない。
Easement by necessity は、小分けになった区画が大きな区画から作られたが、暗黙または文書によるアクセスは残されない状況である。 文書化されていないアクセスの他の形態と同様に、必要による地役権は、文書化されたアクセスを追求する根拠を確立するが、証書または訴訟を通じて文書化されるまでアクセスのための法的権利を保証しない。
Documented Access
Legal Access は、ほとんどのタイトル会社に受け入れられる少なくとも 3 つの方法で文書化できます：区画図、証書、または裁判所命令。
Access reserved by Parcel Map は、区画図を承認する市または郡に道路を提供するか、私有区画に地役権を予約して、文書によるアクセスを作成することができます。
Access by deed は、一般的に指定されたルートで、支配地が承継地の土地を横断するために承継地から付与された権利を文書化したものである。
アクセスの紛争が訴訟となった場合、裁判所はアクセスを作成するよう命令することができる。 アクセス権が証書上に表示されないため、タイトル検索中に司法アクセスが見落とされることがあります。
アクセスのすべてのケースでは、ほとんどのタイトル会社がアクセスを保証する前に、移動ルートが指定され（測量またはその他の具体的な定義）、パーセルマップにスケールにプロットすることができる必要があります。 以上、私有地へのアクセスをめぐる地役権やさまざまな法的事項について簡単に説明しました。 不動産地役権およびその他の地役権関連の質問の詳細については、私達に連絡してください！
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