不動産契約には、買い手と売り手の両方に日割りがあることが珍しくありません。 固定資産税、HOA 会費、住宅ローン金利、光熱費など、不動産に関連するあらゆる費用を合理的に分割し、両者が公平な部分以上の支払いに窮することがないように、按分額が存在します。
多くの場合、買い手は不動産契約で按分費用を請求されますが、売り手もこれらの費用の負担になることがよくあります。 これらの費用に関連するコストは、それぞれの決算書上の一方の当事者への借方と他方への貸方として含まれます。
では、正確にどのように不動産契約のプロールは動作しますか？ より良いアイデアを得るために、それぞれの方法で計算されているため、それぞれのタイプの按分について個別に見てみるとよいでしょう。
固定資産税の按分
不動産を所有している場合、固定資産税を支払う必要があります。 あなたが支払わなければならない金額は、あなたの正確な位置を含む多くの要因に依存します。 各州は、その州独自の暦年に基づいて固定資産税を計算します。 カリフォルニア州では、7 月 1 日から 6 月 30 日までを暦年として固定資産税を計算します。
税金は通常、暦年の終わりに一括で支払うのではなく、2回に分けて支払います。 カリフォルニア州では、11月1日と2月1日がその日にあたります。
税金を前払いしているのか、それともまだ支払期限が来ておらず、後日支払うものなのかを判断する必要があります。 税金がすでに前払いされている場合、売り手はクレジット比例配分、買い手はデビット比例配分を受けることになります。
売主の固定資産税に対する最後の支払いが決算日以降の期間をカバーしていた場合、決算日から税金が払い込まれた日までプロレーションが行われます。 この場合、プロレーションは売り手へのクレジットと買い手へのデビットとなります。
例えば、取引のクロージング日が2017年10月20日で、売り手が2018年2月1日までが対象となる第1回目の分割払いを行った場合、この2つの日付の間で売り手にはクレジットが、買い手にはデバイトが計上されます。 このプロレーションの目的は、不動産がもはやタイトルに売り手の名前を持っていないこの期間について売り手に償還することです。
クロージング日が固定資産税の支払期日後に到着した場合、プロレーションは税金分割の初日からクロージング日まで計算されます。
たとえば、決算日が2018年2月15日で、売主が2月1日に支払うべき第2回分をまだ支払っていない場合、2018年2月1日から2月15日まで売主が引き落とされ、買主が入金されることになります。 これは、その課税期間内に売主が不動産を所有していた期間を買主に弁償することになります。
時には、固定資産税の按分が売主の収入から支払われ、クロージング日が固定資産税の支払期限に近い場合、未使用分は売主に入金され、買主に請求されます。 契約書をよく読んで、当該物件に関連する固定資産税が入金されるか引き落とされるかを確認しましょう。
住宅ローン保険の按分
すべての住宅ローンの支払いは、前月に支払われた利息をカバーします。 例えば、6月1日に行われる住宅ローンの支払いは、5月からの利息を支払います。 貸し手は、通常、新しい住宅ローンが取られたときに最初の住宅ローンの支払いを行う必要がある30日前までの住宅ローンの利息を収集します。 売り手は買い手に対して、決算日までの利息を支払うことになります。 その後、買い手はエスクロー終了後の次の住宅ローンの支払いで利息を支払う責任があります。
例えば、4月15日に取引が終了した場合、最初の住宅ローンの支払いは6月1日で、これは5月分の利息をカバーすることになります。 購入者は、4月15日から5月1日までの金利をクロージング ステートメントで請求されます。
利息の按分計算を行うには、売り手が買い手に支払うべき利息の日数を確定する必要があります。
HOA Fee Prorations
対象物件がホームオーナーズ協会（HOA）に管理されている場合、物件全体の維持・管理に関する費用として月会費が課されます。 買い手と売り手は、この料金を当月のそれぞれの当事者が家にいる時間で割る必要があります。
例えば、クロージングが5月15日で、HOA費が月々200ドルだとします。 売主が5月分の会費をまだ支払っていない場合、5月1日から15日までの期間、売主の収益から支払われます。 売主が 5 月分の HOA 会費をすでに支払っている場合、この期間は買主が負担することになります。
Utility Prorations
Utility は、不動産契約における prorations の対象にはならないことが多いですが、法域によっては適用されることがあります。 例えば、特定の自治体では、売主が市や郡のユーティリティを支払わない場合、それらは税評価額にロールオーバーされ、比例分の税額から差し引かれます。
The Bottom Line
誰も不動産取引において、金額がどんなに少なくても必要以上に支払わなければならないことを望んでいないのです。 按分計算は、各当事者が責任を負うべきものだけを支払うという点で、すべてを公正かつ公平にするものです。 これらは、買い手と売り手の両方が部門が公正かつ正確に計算されていることを確認するために、彼らの決算報告書のコピーを受け取ったときに慎重に見過ごされるべきである複雑な計算することができます
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