OCEAN CITY – リゾートプランナーは今週、新しい5階建て、105室のブランドホテルのサイトプランを承認しましたが、潜在的な排水問題についての近隣からの懸念が和らぐまではありませんでした。
オーシャンシティ計画委員会は火曜日、33丁目とHitchens Avenue間の海岸ハイウェイに沿って新しいヒルトントゥーホテル用のサイトプラン審査を行いました。 このホテルは、現在、ミニゴルフコースとレーザータグ施設「プラネット・メイズ」があり、最終的には取り壊され、新しいホテルの建設が行われる予定です。 ヒルトンTruは、若い層にアピールする巨大宿泊施設の比較的新しいコンセプトです。
プロジェクトの開発者であるDeep Blue Hospitalityを代理する地元の弁護士Hugh Cropper IVは、このコンセプトに、設備の整った、より小さいホテルの部屋と共有スペースにより重点を置いたものが含まれると説明しました。 たとえば、33丁目の新しい Hilton Tru の計画では、ゲームエリア、ワークステーション、その他のアメニティを備えた屋内外の共有エリアが含まれています」
「これは新しいコンセプトです。
「新しいコンセプトです。 今までのトレンドは、より大きな部屋やスイートでしたが、これはより小さく、より現代的なものです。 コミュニティエリアも充実しています。 コンセプトは、人々が部屋で過ごす時間を減らし、コミュニティエリアを使うように促すことです」
ゾーニング管理者のフランク・ホール氏は、交通の影響、照明、景観、出入り口などの計画を慎重に検討し、スタッフの懸念と条件に体系的に対処しました。 この計画では、105の客室と広大な共有スペースを含む現代的なデザインの5階建てホテルが計画されています。 ホール氏は、計画されたプロジェクトは町のコード要件をすべて満たしていると説明した。
「特例や例外はない。 「
開発チームのプリンシパルの一人であるJeff Thalerは、スタッフの厳しいレビューにより、特例や変則の必要性がないことに同意しました。 このプロジェクトには、105室に対してわずか104の駐車スペースが含まれていますが、1つのスペースは自治体のバスシェルター専用なので、駐車要件にはカウントされません」
「私たちは、求められたものはすべて満たして、やり遂げたと感じています」と、彼は言いました。 「
企画委員会の中には、ピーク時にすでに混雑している地域の交通への影響を懸念する声もありました。 トラフィック・グループの交通技師ベティ・タスティンは、敷地の裏側に一方通行のサービス道路があり、ホテルの交通を33丁目の信号のある交差点に導くと説明しました。 さらに、敷地計画には、信号のある交差点や横断歩道へゲストを誘導するための十分な標識が含まれています。
「Planet Mazeとミニゴルフによって発生する交通量を把握したところ、ある日は約300、大きい日は約800、平均約400でした」と、彼女は述べました。 「105室のホテルであれば、交通量はもっと少なくなります。 105室のホテルは、交通量を大幅に減らすことができます」
おそらく最大の問題は、敷地計画承認プロセスを頓挫させる恐れがあった、敷地からの雨水排水に関する問題です。 開発者のエンジニアは、設計されたプロジェクトでは、敷地から排水される透水面の量が、敷地内の既存のものと比べて少なくなると説明しました。
敷地の北側に沿って 10 フィートの既存の雨水管理地役権があり、最終的には、排水口につながるパイプなどの排水システムを通って湾に排出されます。 その 10 フィートの地役権は、ジャマイカ ベイ コンドミニアムとサンドパイパー オン ザ ベイ コンドミニアムの近隣の所有者の争点となりました。
それらの所有者は、一般的に新しいホテルに反対はしませんでしたが、すでに時折難しい排水問題であるプロジェクトに対する貢献について懸念を提起しました。 市のエンジニアである Terry McGean は、この地域の排水と洪水の問題について、数十年前の訴訟も含めて、簡単な歴史を説明しました。 基本的には、10フィートの雨水地役権の中にある湾の排水口につながる排水管があり、時々詰まったりしていたのです。 訴訟の結果、隣接するジャマイカベイとサンドパイパーの土地からの流出を処理する新しい排水管が地役権内に設置されましたが、そのパイプは新しいホテルが入る予定の区画の敷地境界線で終わっていました。 ホテルの敷地に沿った地役権の既存のパイプはその後放棄され、流出口につながるパイプには接続されていません。
「その地役権は長年にわたって論争の的でした」とMcGeanは述べました。 “私たちはその問題について、所有者たちと協力してきました。 その流出パイプは、それらの土地にのみ役立っています。 この敷地からさらに流出することはありません。 私たちは、これらの条件が満たされ、このプロジェクトが十分な設計管理を持っていると確信しています」
McGean は、プロジェクトの雨水設計に満足している一方で、潜在的な洪水の問題が悪化しないように、ホテル開発者や近隣の土地所有者と引き続き協力するつもりである、と述べました。 「
Deep Blue Hospitality のプロジェクト開発者 Mike Meoli は、彼のプロジェクトがいかなる洪水問題にも貢献する見込みがないにもかかわらず、近隣住民の懸念を和らげるのに役立つなら、必要に応じて排水管および排水口の清掃に同意すると述べました。 「
ジャマイカベイとサンドパイパーの隣接する不動産所有者の代理人であるジョン・セイプ弁護士は、結合した不動産の排水問題の歴史についていくつか繰り返しました。
「問題は、彼らが私たちのパイプに水を入れるつもりなのか、ということです」と、彼は言いました。 「もしそうなら、どの程度なのか。 もし、私たちのパイプを使うのであれば、あの土地からの排水がパイプを圧迫しないかどうか、調査してもらいたい」
Seipp は、エンジニア兼建築家の Keith Iott に、排水問題についての技術的な専門知識を求めたのです。 火曜日の会議の前に現況を調査したIott氏は、ホテル予定地に沿った地役権の既存のパイプは、もはや機能していないと思うと述べました。 “Planet Maze の敷地全体がその北西の角に排水されているのです。 私は、完全な水路解析が行われるべきだと思います。 建築許可証を発行する前に、継続的なレビューとして行うことができると思います。
かなりの議論の後、計画委員会は、開発者が排水エンジニアリングレポートを隣接する不動産所有者のJamaica BayとSandpiperと共有するという追加条件付きで、新しいヒルトンTruのサイトプランを承認することを2人のメンバーが欠席して5-0で投票した。