Oletko kiinteistösijoittaja, jonka on vaikea löytää hyvää nimikeyhtiötä, joka sulkee kaupat?
Kaksinkertaiset sulkemiset eli ”back to back -sulkemiset” tapahtuvat silloin, kun kaksi erillistä kiinteistökäsittelyä samasta kiinteistöstä ajoitetaan peräkkäin. Ne tapahtuvat käytännössä samaan aikaan, koska ensimmäinen eli A-B- tai ”A:sta B:hen” tapahtuva sulkeminen on riippuvainen toisesta eli B-C- tai ”B:stä C:hen” tapahtuvasta sulkemisesta. Jos B-C-kauppa ei toteudu, A-B-kauppa purkautuu eikä sitä koskaan saateta päätökseen. Monien ihmisten luonnollinen reaktio, kun he eivät ymmärrä jotakin, on väittää ”petos” tai ”laiton”. Oletko kyllästynyt kuulemaan tätä? Me olemme kyllästyneet. Kaksoissulkemisissa ei ole mitään laitonta tai väärää.
On täysin laillisia ja eettisiä. Osapuolet törmäävät yleensä ongelmiin kuitenkin kolmessa tilanteessa.
Ensiksi, loppuostajan rahoitus, erityisesti FHA tai VA, ei aina salli kaksinkertaisia sulkemisia omistusoikeuden maustamattomuuden vuoksi. Monet vähittäisluottolaitokset ja/tai kiinnitysvakuutuksen tarjoajat (kuten HUD-FHA) vaativat, että sijoittajien on pidettävä kiinteistöjen omistusoikeudet hallussaan 90 päivän ajan, jotta vältetään ongelmat, jotka liittyvät vilpilliseen flippaukseen, jossa kiinteistölle ei ole lisätty arvoa, mutta hinta nousee merkittävästi myöhemmässä luovutuksessa.
Toiseksi, joskus myyvä taho – yleensä REO-lainanantaja tai short sale -pankki – asettaa rajoituksia ensimmäiseen kauppaan ja estää siten kaksinkertaisen sulkemisen. Lopuksi, joskus muut kauppaan osallistujat, kuten omistusoikeusyhtiöt tai jopa kiinteistönvälittäjät, yrittävät estää kaupan ymmärtämättömyyden tai tietämättömyyden vuoksi. On muuten aina hyvä idea antaa kaikille osapuolille täydelliset tiedot ainakin kaupan rakenteesta, vaikka erityisehdot eivät olisikaan täysin avoimia.