Kiinteistösijoittamisen tärkeimmät tekijät

Mitä on tärkeintä etsiä kiinteistöissä? Vaikka sijainti on aina tärkeä näkökohta, on olemassa lukuisia muitakin tekijöitä, jotka auttavat määrittämään, sopiiko sijoituskohde sinulle. Seuraavassa tarkastellaan joitakin tärkeimpiä asioita, jotka kannattaa ottaa huomioon, jos aiot sijoittaa kiinteistömarkkinoille.

1. Kiinteistön sijainti

Miksi se on tärkeää

Sanonta ”sijainti, sijainti, sijainti” on edelleen kuningas ja on edelleen tärkein tekijä kiinteistösijoittamisen kannattavuuden kannalta. Läheisyys mukavuuksiin, viheralueisiin, maisemallisiin näkymiin ja naapuruston asemaan vaikuttavat näkyvästi asuinkiinteistöjen arvostukseen. Läheisyys markkinoihin, varastoihin, liikenteen solmukohtiin, moottoriteihin ja verovapaisiin alueisiin on tärkeässä roolissa liikekiinteistöjen arvostuksissa.

What to Look For

Keskeistä kiinteistöjen sijaintia harkittaessa on keskipitkän ja pitkän aikavälin näkemys siitä, miten alueen odotetaan kehittyvän sijoituskauden aikana. Esimerkiksi tämän päivän rauhallinen avoin maa-alue asuinrakennuksen takana voi jonain päivänä muuttua meluisaksi tuotantolaitokseksi, mikä alentaa sen arvoa. Tutustu perusteellisesti niiden lähialueiden omistussuhteisiin ja käyttötarkoituksiin, joihin aiot sijoittaa.

Yksi keino kerätä tietoa siitä, mitkä ovat harkitsemasi kiinteistön lähiympäristön tulevaisuudennäkymät, on ottaa yhteyttä kaupungintaloon tai muihin kaavoituksesta ja kaupunkisuunnittelusta vastaaviin julkisiin virastoihin. Näin pääset tutustumaan pitkän aikavälin aluesuunnitteluun ja voit määrittää, kuinka suotuisa tai epäsuotuisa se on omalle suunnitelmallesi kiinteistöä varten.

2. Mitä? Kiinteistön arvonmääritys

Miksi se on tärkeää

Kiinteistön arvonmääritys on tärkeää oston aikaisen rahoituksen, listaushinnan, sijoitusanalyysin, vakuutusten ja verotuksen kannalta – ne kaikki riippuvat kiinteistön arvonmäärityksestä.

Mitä etsiä

Yleisesti käytettyjä kiinteistöjen arvonmääritysmenetelmiä ovat:

• Myyntivertailulähestymistapa: ominaisuuksiltaan samankaltaisten kiinteistöjen viimeaikaiset vertailukelpoiset myynnit-yleisin ja soveltuu sekä uusille että vanhoille kiinteistöille
• Kustannuslähestymistapa: maan ja rakentamisen kustannukset vähennettynä poistoilla- soveltuu uudisrakentamiseen
• Tuottoarvomenetelmä: perustuu odotettuihin kassavirtoihin- soveltuu vuokrakohteisiin

3. Kustannusarvomenetelmä. Sijoituksen tarkoitus ja sijoitushorisontti

Miksi se on tärkeää

Koska kiinteistöjen likviditeetti on vähäinen ja sijoitukset ovat arvokkaita, tarkoituksen epäselvyys voi johtaa odottamattomiin tuloksiin, mukaan lukien taloudelliseen ahdinkoon-erityisesti silloin, jos sijoitus on kiinnitetty.

Mitä etsitään

Määrittele, mikä seuraavista laajoista kategorioista soveltuu käyttötarkoitukseesi, ja suunnittele sitten sen mukaan:

• Ostan ja hyödynnetään omatoimisesti. Tällöin säästät vuokrissa ja saat itsekäytön hyödyn, ja samalla saat arvonnousua.
• Osta ja vuokraa. Tämä tarjoaa säännöllistä tuloa ja pitkän aikavälin arvonnousua. Tarvitaan kuitenkin vuokranantajan temperamenttia mahdollisten riitojen ja oikeudellisten kysymysten hoitamiseen, vuokralaisten hallintaan, korjaustöihin jne.
• Osta ja myy (lyhytaikaisesti). Tällä tavoitellaan yleensä nopeaa, pientä tai keskisuurta voittoa – tyypillinen kiinteistö on rakenteilla ja myydään voitolla sen valmistuttua.
• Osta ja myy (pitkäaikainen). Tässä keskitytään yleensä suureen sisäisen arvon nousuun pitkän ajan kuluessa. Tämä tarjoaa vaihtoehtoja pitkän aikavälin tavoitteiden, kuten eläkkeelle siirtymisen, täydentämiseksi.

4. Pitkän aikavälin tavoitteet. Odotetut kassavirrat ja voittomahdollisuudet

Miksi se on tärkeää

Kassavirta tarkoittaa sitä, kuinka paljon rahaa jää jäljelle kulujen jälkeen. Positiivinen kassavirta on avain sijoitusasunnon hyvään tuottoprosenttiin.

Mitä etsiä

Kehitä ennusteet seuraaville tuotto- ja kulumuodoille:

• Odotettavissa oleva kassavirta vuokratuloista (inflaatio suosii vuokranantajia vuokratulojen osalta)
• Odotettavissa oleva sisäisen arvon nousu pitkän aikavälin hinnanarvonnousun vuoksi.
• Poistojen hyödyt (ja käytettävissä olevat veroedut)
• Kustannus-hyötyanalyysi kunnostamisesta ennen myyntiä paremman hinnan saamiseksi
• Kustannus-hyötyanalyysi kiinnitetyistä lainoista vs. arvonnousu

5. Ole varovainen velkavivun kanssa

Miksi se on tärkeää

Lainat ovat käteviä, mutta niistä voi tulla suuri hinta. Sitoudut tuleviin tuloihisi saadaksesi hyötyjä tänään monelle vuodelle jakautuvan koron kustannuksella. Varmista, että ymmärrät, miten käsitellä tämänkaltaisia lainoja ja välttää suurta velkaantumista tai niin sanottua ylivelkaantumista. Jopa kiinteistöalan asiantuntijoita haastaa ylivelkaantuminen epäsuotuisien markkinaolosuhteiden aikana, ja suuriin velkavelvoitteisiin liittyvä likviditeettipula voi romuttaa kiinteistöhankkeet.

Mitä etsiä

Harkitse nykyisistä ja odotettavissa olevista tulevista tuloistasi riippuen seuraavaa:

• Päättele tilanteeseesi parhaiten sopiva asuntolainatyyppi – kiinteäkorkoinen, säädettävissä oleva asuntolainatyyppi (ARM-laina), pelkällä korolla maksettava asuntolainatyyppi, laina, jossa ei ole lainaennakkomaksua, jne. Huomaa, että kullakin asuntolainatyypillä on oma riskiprofiilinsa, ja sinun on tutkittava kutakin huolellisesti. Esimerkiksi ARM sisältää asuntolainan korot, jotka voivat muuttua milloin tahansa pääomamarkkinavoimien ohjaamina, ja lainanottajan on hyväksyttävä kaikki korkomuutokset laina-aikana.
• Ole tietoinen asuntolainan myöntäjän perimistä ehdoista, edellytyksistä ja muista maksuista.
• Kauppaa ympäriinsä löytääksesi alhaisemmat korot ja paremmat ehdot.

6. Uudisrakentaminen vs. olemassa oleva kiinteistö

Miksi se on tärkeää

Uudisrakentaminen tarjoaa yleensä houkuttelevan hinnoittelun, mahdollisuuden räätälöintiin ja modernit mukavuudet. Riskeihin kuuluvat viivästykset, kohonneet kustannukset ja hiljattain rakennetun naapuruston tuntemattomuus.

Olemassa olevat kiinteistöt tarjoavat mukavuutta, nopeamman pääsyn, vakiintuneita parannuksia (yleishyödylliset palvelut, maisemointi jne.) ja monissa tapauksissa alhaisemmat kustannukset.

Mitä etsiä

Tässä on joitakin keskeisiä asioita, joita kannattaa etsiä, kun päätät uuden rakentamisen tai olemassa olevan kiinteistön välillä:

• Katsele aiempia projekteja ja tutki rakennusyhtiön mainetta uusissa investoinneissa.
• Katsele olemassa olevien kiinteistöjen kiinteistökirjoja, viimeaikaisia kartoituksia ja arviointiraportteja.
• Huomioi kuukausittaisia ylläpitokustannuksia, maksamattomia maksuja ja veroja. Tällaiset kustannukset voivat vaikuttaa vakavasti kassavirtaasi.
• Sijoittaessasi vuokrattuihin kiinteistöihin ota selvää, onko kiinteistö vuokrasäännöstelty, vuokran vakiinnutettu vai vapailla markkinoilla. Onko vuokrasopimus päättymässä? Ovatko uusimisvaihtoehdot vuokralaisen kannalta edullisia? Kuka omistaa kalusteet?
• Laadunvalvontakohteet (huonekalut, kalusteet ja laitteet), jos ne on tarkoitus sisällyttää myyntiin.

7. Epäsuorat sijoitukset kiinteistöihin

Miksi se on tärkeää

Fyysisten kiinteistöjen hallinta pitkällä aikavälillä ei sovi kaikille. On olemassa vaihtoehtoja, joiden avulla voit sijoittaa kiinteistöalaan epäsuorasti.

Mitä etsiä

Harkitse muita tapoja sijoittaa kiinteistöihin:

• Kiinteistösijoitusyritykset (Real Estate Investment Trusts, REITs)
• Kiinteistöyhtiöiden osakkeet
• Kiinteistösektoriin keskittyvät sijoitusrahastot ja ETF-rahastot
• Kiinnitysvelkakirjalainat
• Kiinnitysvelkakirjalainat (Mortgage Backed Securities, MBS)

8. Sijoita kiinteistöihin. Luottopistemääräsi

Miksi se on tärkeä

Luottopistemääräsi vaikuttaa mahdollisuuksiisi saada asuntolaina, ja se vaikuttaa lainanantajan tarjoamiin ehtoihin. Jos sinulla on korkeampi luottopistemäärä, voit saada paremmat ehdot – mikä voi ajan mittaan johtaa huomattaviin säästöihin.

What to Look For

Pistemäärät, jotka ovat yli 800, katsotaan erinomaisiksi, ja ne auttavat sinua saamaan parhaan asuntolainan. Työskentele tarvittaessa luottopisteytesi parantamiseksi:

• Maksa laskut ajallaan-aseta automaattiset maksut tai muistutukset
• Pane velat pois
• Tavoita enintään 30 %:n luotonkäyttöaste
• Älä sulje käyttämättömiä luottoja. kortteja – kunhan et maksa vuosimaksuja
• Limita uusia luottopyyntöjä ja ”kovia” tiedusteluja
• Katsele luottotietosi ja riitauta epätarkkuudet

9. Luottoraporttisi ja kiistä epätarkkuudet. Yleiset kiinteistömarkkinat

Miksi se on tärkeää

Kuten muissakin sijoitustyypeissä, on hyvä ostaa halvalla ja myydä korkealla. Kiinteistömarkkinat vaihtelevat, ja kannattaa olla tietoinen trendeistä. On myös tärkeää kiinnittää huomiota asuntolainojen korkoihin, jotta voit mahdollisuuksien mukaan alentaa rahoituskustannuksiasi.

What to Look For

Ole ajan tasalla trendien ja tilastojen suhteen:

• Asuntojen hinnat ja asuntomyynti (yleisesti ja haluamillasi markkinoilla)
• Uusi rakentaminen
• Kiinteistövarasto
• Kiinnityskorot
• Välppäysaktiviteetti
• Kiinteistöjen pakkohuutokaupat

Lopputulos

Kiinteistövälitystoiminnan avulla voit monipuolistaa salkkuasi. Yleensä kiinteistöillä on alhainen korrelaatio muiden tärkeimpien omaisuusluokkien kanssa, joten kun osakkeet ovat laskussa, kiinteistöt ovat usein nousussa. Kiinteistösijoitus voi myös tarjota tasaista kassavirtaa, huomattavaa arvonnousua, veroetuja ja kilpailukykyisiä riskikorjattuja tuottoja, mikä tekee siitä järkevän sijoituskohteen.

Kuten mikä tahansa sijoituskohde, on tietysti tärkeää ottaa huomioon tietyt tekijät, kuten tässä luetellut, ennen kuin sijoitat kiinteistöihin – riippumatta siitä, päätätkö fyysiseen kiinteistöön, kiinteistösijoitusrahastoihin tai johonkin muuhun.