Legal Services

Owner Move In Eviction

San Franciscossa vuokranantajat voivat irtisanoa vuokralaisen vuokrasuhteen omistajan sisäänmuuttohäädöllä. Vuokranantajat käyttävät Owner Move In -häätöä usein keinona pakottaa pitkäaikaiset vuokralaiset muuttamaan pois.

Vuokralaiset, jotka asuvat San Franciscossa vuokra-asetuksen suojaamissa yksiköissä, voidaan häätää vain yhdestä 16:sta häätöön oikeuttavasta ”perustellusta syystä”. Owner Move-In -häädöt (tai ”OMI-häädöt”) ovat yksi näistä perusteista.

Mitä jos vuokranantajani ei koskaan muuta sisään?

Jos muutat ulos owner move-in -häädön nojalla ja vuokranantajasi ei noudata sääntöjä, sinulla voi olla oikeus nostaa kanne huomattavista taloudellisista vahingoista. Se, että vuokranantaja lähettää omistajan sisäänmuuttohäädön väittäen muuttavansa, ei tarkoita, että hän todella muuttaa.

Jos epäilet, ettei vuokranantajasi ole muuttanut sisään, ota meihin yhteyttä, jotta voimme keskustella vaihtoehdoistasi.

Mikä tekee jostakusta pätevän ”omistajan”?

Omistajan sisäänmuuttohäädön käynnistämiseksi pätevällä omistajalla on oltava tietty omistusosuus kiinteistössä. Helmikuun 21. päivänä 1991 tai sitä ennen rekisteröidyillä omistajilla on oltava vähintään 10 prosentin omistusosuus rakennuksesta. Omistajilla, jotka ovat saaneet omistusosuuden 21. helmikuuta 1991 jälkeen, on oltava vähintään 25 prosentin omistusosuus rakennuksesta.

Mitä vaatimuksia vuokranantajani on täytettävä?

Omistajan sisäänmuuttohäädön on tapahduttava vilpittömässä mielessä, vilpittömässä tarkoituksessa ja ilman taka-ajatuksia. Toisin sanoen vuokralaisen lähtöpyynnön pääasiallisena motiivina on oltava se, että omistaja tai omistajan sukulainen (soveltuvin osin) voi muuttaa sisään.

Omistajan sisäänmuuttohäädön vaatimukset ja kelpoisuus voivat olla erittäin monimutkaisia, ja suosittelemme keskustelemaan saamastasi häätöilmoituksesta vuokralaisen asianajajan tai asumisoikeusasiamiehen kanssa.

• Omistajan on käytettävä kyseistä yksikköä pääasiallisena asuinpaikkanaan 36 kuukauden ajan yhtäjaksoisesti.
• Omistajan on oltava henkilö:
• Yhden yksikön rajoitus: Vuokranantajia kielletään tekemästä OMI:tä, jos kohteena olevissa tiloissa on tapahtunut aiempi OMI vuoden 1998 jälkeen. Sen jälkeen, kun omistaja on asunut kiinteistössä 11/98 jälkeen, kyseinen yksikkö on ainoa yksikkö, johon voidaan kohdistaa omistajan häätö.
• Yhden häädön raja: Vuokranantaja voi tehdä vain yhden OMI-häädön tietyn kiinteistön osalta. Omistajat eivät voi käyttää omistusasumista perusteltuna syynä kahteen tai useampaan häätöön samassa rakennuksessa, paitsi jos toinen on omistajan vanhemman/lapsen, isovanhemman/lapsenlapsen tai sisaruksen, veljen/sisaren käytössä. tai on myönnetty rakennuslupa yksiköiden lailliseksi yhdistämiseksi yhdeksi yksiköksi.
• Vaihtoehtoinen asunto: Kukaan häätävistä omistajista ei voi omistaa ”vastaavaa” tyhjää asuntoa missään. Jos ”vertailukelpoinen” asunto vapautuu ennen häädetyn vuokralaisen vapautumista, vuokralaisen ei tarvitse muuttaa. Jos joku häädön tehneistä omistajista omistaa ”ei-vertailukelpoisen” vapaan asunnon, sitä on tarjottava häädetylle vuokralaiselle, mutta se voidaan tarjota markkinavuokralla.
• Kirjaamisvaatimukset: Vuokranantajan on kirjattava vuokralautakuntaan ja piirikunnan arkistoon OMI-ilmoitus, jossa mainitaan häädön kohteena ollut yksikkö ja siitä johtuvat rajoitteet.
• Rahoitus.
• Yksiköiden uudelleenvuokraus rajoitettu: Marraskuun 9. päivästä 2015 alkaen (osa Evictions 2.0 -lainsäädäntöä) vuokranantaja ei voi vuokrata yksikköä uudelleen vuokralla, joka on korkeampi kuin se vuokra, jota häädetty vuokralainen maksoi poismuuttohetkellä viiden vuoden ajan häädön jälkeen, paitsi jos vuokran korotukset, kuten vuotuiset vuokrankorotukset, ovat sallittuja. Jos vuokranantaja päättää vuokrata yksikön uudelleen kolmen vuoden kuluessa häädöstä, häädetyllä vuokralaisella on oikeus etuosto-oikeuteen muuttaa takaisin yksikköön. Huomaa, että jos vuokranantaja ei jätä yksikköä kolmeksi vuodeksi ja vuokraa sen uudelleen uudelle vuokralaiselle korkeammalla vuokralla, häädetty vuokralainen voi nostaa kanteen muun muassa laittomasta häädöstä, petoksesta ja vuokra-asetuksen rikkomisesta.

Vuokralaisten oikeudet omistajan muuttohäädössä

Vuokralaisilla, jotka ovat asuneet kyseisessä yksikössä vähintään kaksitoista kuukautta, on oikeus 60 päivän kirjalliseen häätöilmoitukseen, kun taas vuokralaisilla, jotka ovat asuneet kyseisessä yksikössä alle kaksitoista kuukautta, on oikeus 30 päivän häätöilmoitukseen.

Lakisääteiset muuttokorvaukset

Vuokralaisilla, jotka ovat asuneet kyseisessä yksikössä vähintään vuoden ajan, on oikeus muuttokustannuksiin. Summa nousee vuosittain, ja se löytyy SF Rent Boardin verkkosivuilta täältä.

Jokainen iäkäs (60 vuotta tai vanhempi) tai vammainen vuokralainen tai kotitalous, jossa on alaikäisiä lapsia, on oikeutettu lisävaroihin.

Suojattuja vuokralaisia

Tietyissä tilanteissa vuokralainen voidaan vapauttaa Owner Move in Evictionista. Suojattuja vuokralaisia ovat 60 vuotta täyttäneet tai vammaiset vuokralaiset, jotka ovat asuneet yksikössä 10 vuotta, ja katastrofaalisesti sairaat vuokralaiset, jotka ovat asuneet yksikössä 5 vuotta. **Ei kuitenkaan silloin, kun kaikissa yksiköissä asuu suojattuja vuokralaisia tai kun kyseessä on omakotitalo.

Tapaustutkimukset

Nämä ovat joitakin tuloksiamme, eivätkä ne takaa lopputulosta.