Ei ole harvinaista, että kiinteistösopimukset sisältävät hinnanalennuksia sekä ostajille että myyjille. Prosenttiosuuksien tarkoituksena on jakaa kohtuullisesti kaikki kiinteistöön liittyvät kulut, kuten kiinteistöverot, HOA-maksut, asuntolainan korot, yleishyödylliset palvelut ja niin edelleen, jotta kumpikaan osapuoli ei joudu maksamaan enempää kuin kohtuullisen osuutensa.
Monesti ostajilta veloitetaan kiinteistösopimuksessa esitetyt suhteutukset, mutta myös myyjät voivat usein joutua maksumiehiksi näistä kuluista. Näihin kuluihin liittyvät kustannukset kirjataan veloituksena toiselle osapuolelle ja hyvityksenä toiselle osapuolelle vastaaviin loppulaskelmiin.
Miten proraatiot tarkalleen ottaen toimivat kiinteistösopimuksissa? Paremman käsityksen saamiseksi on hyödyllistä tarkastella kutakin proraatiotyyppiä erikseen, sillä kukin lasketaan omalla tavallaan.
Kiinteistöveron suhteuttaminen
Jos omistat kiinteistön, sinun on maksettava kiinteistöveroa. Maksettavasi määrä riippuu monista tekijöistä, kuten tarkasta sijainnistasi. Kukin osavaltio laskee kiinteistöveronsa oman ainutlaatuisen kalenterivuoden perusteella. Kaliforniassa kalenterivuosi on kiinteistöverojen laskennassa 1. heinäkuuta ja 30. kesäkuuta välinen aika.
Verot maksetaan tyypillisesti kahdessa erässä eikä yhtenä könttäsummana kalenterivuoden lopussa. Kaliforniassa nämä päivämäärät ovat 1. marraskuuta ja 1. helmikuuta. Myöhästyneistä maksuista peritään 10 prosentin sakko.
Sinun on määritettävä, onko verot maksettu ennakkoon vai ovatko ne vielä erääntymättömiä ja maksetaanko ne myöhemmin. Jos verot on jo maksettu ennakkoon, myyjät saavat hyvitysosuuden ja ostajat veloitusosuuden. Toisaalta, jos veroja ei ole vielä maksettu, myyjät saavat veloituskorotuksen ja ostajat saavat hyvityskorotuksen.
Jos myyjän viimeisin kiinteistöveroja koskeva maksu kattoi sulkemispäivän jälkeisen ajanjakson, korotus tehdään sulkemispäivästä siihen päivään asti, johon asti verot on maksettu. Tässä tapauksessa ositus on hyvitys myyjälle ja veloitus ostajalle.
Jos esimerkiksi kaupan sulkemispäivä on 20. lokakuuta 2017 ja myyjä maksoi ensimmäisen erän, joka kattaa 1. helmikuuta 2018 asti, myyjälle hyvitetään ja ostajalle veloitetaan näiden kahden päivämäärän välillä. Tämän osituksen tarkoituksena on korvata myyjälle tämä ajanjakso, jolloin kiinteistön omistusoikeudessa ei enää ole myyjän nimeä.
Jos kaupantekopäivä tulee kiinteistöverojen eräpäivän jälkeen, ositus lasketaan veroerän ensimmäisestä päivästä kaupantekopäivään.
Jos esimerkiksi sulkemispäivä on 15. helmikuuta 2018, eikä myyjä ole vielä maksanut toista erää, joka erääntyi 1. helmikuuta, myyjää veloitetaan ja ostajaa hyvitetään 1. helmikuuta 2018 ja 15. helmikuuta 2018 välisenä aikana. Tämä korvaa ostajalle sen ajanjakson, jonka myyjä omisti kiinteistön kyseisellä verokaudella.
Joskus kiinteistöveron osuudet maksetaan myyjän tuloista, ja käyttämättä jäänyt osuus hyvitetään myyjälle ja veloitetaan ostajalta, jos sulkemispäivä on lähellä kiinteistöverojen maksamisen eräpäivää. Varmista, että luet sopimuksen tarkkaan, jotta saat selville, hyvitetäänkö vai veloitetaanko sinulta kyseiseen kiinteistöön liittyvät kiinteistöverot.
Kiinnitysvakuutusprosentit
Jokainen maksettu kiinnitys kattaa edellisenä kuukautena maksetut korot. Esimerkiksi 1. kesäkuuta maksettu asuntolainan maksu maksaa toukokuun korot. Lainanantajat perivät asuntolainan korkoja yleensä enintään 30 päivää ennen kuin ensimmäinen asuntolainan maksu on suoritettava, kun otetaan uusi asuntolaina. Myyjät ovat velkaa korkoa ostajille aina kauppakirjan sulkemispäivään asti tai siihen asti. Ostaja on sitten vastuussa koron maksamisesta seuraavasta asuntolainan maksusta sen jälkeen, kun laina on suljettu.
Jos kauppa esimerkiksi suljetaan 15. huhtikuuta, ensimmäinen asuntolainan maksu erääntyy 1. kesäkuuta, mikä kattaa toukokuun korot. Ostajilta veloitetaan korko 15. huhtikuuta ja 1. toukokuuta väliseltä ajalta lopputilityksessä.
Koron osituksen laskemiseksi on selvitettävä, kuinka monelta päivältä myyjä on velkaa korkoa ostajalle. Päiväkohtaisen koron määrä kerrotaan sitten niiden päivien lukumäärällä, joilta korkoa on maksettu, jotta saadaan velan kokonaismäärä.
HOA-maksujen suhteuttaminen
Jos kohteena olevaa kiinteistöä hallinnoi asunnonomistajien yhdistys (HOA), kuukausittaisia maksuja peritään kattamaan kiinteistön kunnossapitoon ja hallintaan liittyvät kulut. Ostajien ja myyjien on jaettava tämä maksu sillä ajalla, jonka kumpikin osapuoli on asunnossa kuluvan kuukauden aikana.
Sanotaan, että sulkeminen on 15. toukokuuta ja HOA-maksut ovat 200 dollaria kuukaudessa. Jos myyjä ei ole vielä maksanut toukokuun maksuja, ne maksetaan myyjän tuloista 1. toukokuuta ja 15. toukokuuta väliseltä ajalta. Jos myyjä on jo maksanut toukokuun HOA-maksut, ostaja vastaa tämän ajanjakson kattamisesta.
Yleishyödykkeiden hinnoittelu
Yleishyödykkeet eivät usein ole kiinteistösopimusten hinnoittelun kohteena, mutta niitä sovelletaan joskus joillakin lainkäyttöalueilla. Esimerkiksi tietyissä kunnissa, jos myyjä ei maksa kaupungin tai piirikunnan yleishyödyllisiä palveluja, ne siirretään veroarvioon ja vähennetään verolaskusta proratioita varten.
Lopputulos
Kukaan ei halua joutua maksamaan kiinteistösopimuksessa enempää kuin on pakko, riippumatta siitä, kuinka pieni summa on kyseessä. Proraatiolaskelmat tekevät kaikesta reilua ja oikeudenmukaista sen suhteen, että maksetaan vain se, mistä kumpikin osapuoli on vastuussa. Nämä voivat olla monimutkaisia laskelmia, jotka on tarkistettava huolellisesti, kun sekä ostajat että myyjät saavat kopion loppulaskelmistaan, jotta voidaan varmistaa, että jako on laskettu oikeudenmukaisesti ja tarkasti.