Internal Revenue Code (”IRC”) ei kuvaa, mihin eläkeohjelma voi sijoittaa, vaan ainoastaan, mihin se ei voi sijoittaa. Internal Revenue Code Sections 408 & 4975 kieltää Disqualified Persons -tyyppisten henkilöiden osallistumisen tietyntyyppisiin liiketoimiin. Näiden sääntöjen tarkoituksena on kannustaa käyttämään eläketilejä eläkesäästöjen kartuttamiseen ja kieltää eläketiliä hallinnoivia henkilöitä hyödyntämästä veroetuja henkilökohtaiselle tililleen.
Maailman osakemarkkinoiden vaikean alkuvuoden 2016 myötä vaihtoehtoiset omaisuuseräsijoitukset, kuten kiinteistöt, ovat tulleet houkuttelevammiksi monille eläketilien haltijoille. Monet eläketilin sijoittajat eivät kuitenkaan ole tietoisia siitä, että verolakiin on kätketty huomionarvoinen säännös, joka sallii 401(k)-suunnitelman ostaa kiinteistöjä vipuvaikutuksella ilman, että siitä aiheutuu veroa. Selitän tarkemmin.
Yleisesti, kun on kyse eläketilin käyttämisestä investointeihin, useimmat ovat vapautettuja liittovaltion tuloverosta. Tämä johtuu siitä, että eläketili on vapautettu verosta IRC:n pykälien 401 ja 408 nojalla. IRC:n 512 § vapauttaa useimmat IRA:n tuottamat sijoitustulot verotuksesta. Esimerkkejä verovapaista tulolajeista ovat: lainojen korot, osingot, elinkorot, rojaltit, useimmat kiinteistöjen vuokratulot ja kiinteistöjen myyntivoitot/tappiot. Eläketilin UBTI:n piiriin voivat yleensä kuulua seuraavista lähteistä saadut tulot:
– Tulot aktiivisen elinkeinon tai liiketoiminnan harjoittamisesta – esim. ravintola, huoltoasema, myymälä jne.
– Liiketoimintatulot, jotka on saatu läpikäytävän yrityksen, kuten LLC:n tai henkilöyhtiön, kautta
– Takausvastikkeettoman lainan käyttäminen kiinteistön hankkimiseen (IRA:n tapauksessa)
– Marginaalin käyttäminen osakkeiden ostoon
Nämä säännöt löytyvät Internal Revenue Code -lain (Internal Revenue Code) pykälistä 511-514, ja ne on alettu kutsua veronalaista yritystuloa koskevaksi säännöstöksi (Unrelated Business Taxable Income rules), eli UBTI:ksi (Unrelated Business Taxable Income) eli UBTI:ksi. Jos UBTI-säännöt laukeavat, kyseisestä toiminnasta saatuihin tuloihin sovelletaan yleensä lähes 40 prosentin veroa vuonna 2016. UBTI-sääntöjä sovelletaan sekä IRA- että 401(k)-järjestelyihin, mutta IRC 514(c)(9):n nojalla on olemassa yksi ainutlaatuinen vapautus, joka sallisi 401(k)-järjestelyn sijoituksen ostaa kiinteistöjä ja käyttää regressitöntä vipuvaikutusta ilman verojen laukeamista.
Kun IRA ostaa kiinteistöjä, jotka on vipuvaikutettu asuntolainarahoituksella, syntyy liittymättömästä vieraan pääoman ehtoisesta toiminnasta saatua tuloa (Unrelated Debt Financed Income, jäljempänä ’UDFI’) – eräänlainen UBI-tulo (Unrelated Debt Financed Income – UBTI-tulot) -, jonka osalta veroja on maksettava. 401(k)-järjestelmässä voit kuitenkin käyttää vipuvaikutusta ilman UDFI-sääntöjä ja UBTI-veroa. Tämä IRC 514(d)(9):n mukainen vapautus tarjoaa merkittäviä veroetuja käytettäessä 401(k)-ohjelmaa ja IRA:ta kiinteistöjen ostamiseen. Jotta 514(c)(9):n mukaista vapautusta voidaan hyödyntää, lainan on oltava vilpittömässä mielessä myönnetty laina, johon ei liity takautumisoikeutta, ja lainaa on käytettävä kiinteistön hankintaan. Takausvastikkeeton laina on lainatyyppi, jonka vakuutena on vakuus, joka on yleensä kiinteistö.
Jos lainanottaja laiminlyö maksunsa, liikkeeseenlaskija voi takavarikoida vakuuden, mutta ei voi hakea lainanottajalta lisäkorvausta, vaikka vakuus ei kattaisikaan koko laiminlyödyn määrän arvoa. Tämä on yksi tapaus, jossa lainanottajalla ei ole henkilökohtaista vastuuta lainasta.
Syy siihen, että eläkevaroilla kiinteistöihin investoitaessa voidaan käyttää vain regressivapaita lainoja, on se, että IRC 4975(c)(1)(B):n 4975(c)(1)(B):ssä kielletään kelpoisuusehdot täyttämätöntä henkilöä lainaamasta rahaa tai myöntämästä muuta luottoa eläketilin välillä. Mahdollisuus hankkia regressivapaata lainaa 401(k)-suunnitelmaa varten voi olla haastavaa, ja regressivapaa lainanantaja vaatii yleensä vähintään kolmekymmentäviisi prosenttia hankkeeseen sitoutuneesta omasta pääomasta.
Kyky käyttää vipuvaikutusta kiinteistöhankinnoissa ilman, että siitä aiheutuu veroja, voi mahdollisesti olla hyvin palkitseva tilaisuus eläketilin haltijoille. Monien kiinteistösijoittajien mukaan yksi kiinteistösijoittamisen suurimmista eduista on mahdollisuus käyttää vipuvaikutusta. Vipuvoima on yleinen taloudellinen termi, jolla tarkoitetaan mitä tahansa tekniikkaa, jolla voitot ja tappiot voidaan moninkertaistaa. Kiinteistöissä vipuvaikutuksen avulla voi saavuttaa paljon suuremman tuoton sijoitukselleen kuin ilman sitä.
Tässä on yksi juju. 401(k)-suunnitelman asiakirjojen on sallittava kiinteistöjen ostaminen, mikä ei aina ole mahdollista, varsinkaan 401(k)-suunnitelmissa, jotka kattavat monia työntekijöitä. Jos olet kuitenkin itsenäinen ammatinharjoittaja tai sinulla on yritys, jossa ei ole muita kokoaikaisia työntekijöitä kuin sinä itse tai puolisosi, soolo 401(k)-järjestely voi tarjota ratkaisun. Solo 401(k)-ohjelma, joka tunnetaan myös nimellä Individual 401(k)-ohjelma, on IRS:n hyväksymä hyväksytty eläkejärjestely. Solo 401(k)-järjestely ei ole uusi järjestelytyyppi. Se on perinteinen 401(k)-suunnitelma, joka kattaa vain yhden työntekijän, jolloin se voi ohittaa monimutkaiset ERISA-säännökset, minkä vuoksi se on niin suosittu kiinteistö- ja muissa vaihtoehtoisissa omaisuuseräsijoituksissa.
Kiinteistösijoittajille, jotka pitävät ajatuksesta käyttää vipuvaikutusta eläketilinsä tuottojen kasvattamiseen, 401(k)-suunnitelman käyttäminen, tai soolo- 401(k)-suunnitelman käyttäminen, jos kyseessä on itsenäinen ammatinharjoittaja, voi olla erittäin järkevää. Kiinteistöjen ostaminen eläketilillesi vipuvaikutuksella tai ilman sitä ei tietenkään sovi kaikille, eikä se ole riskitöntä tai maksutonta. Muutama asia on syytä pitää mielessä: (i) varmista, että 401(k)-ohjelmasi sallii kiinteistöjen oston, ii) varmista, että käytät kiinteistöhankinnassa lainaa, johon ei liity takautumisoikeutta, iii) varmista, että ostat kiinteistöjä – IRC 514(c)(9):n mukaista vapautusta ei sovelleta henkilökohtaisen omaisuuden tai inventaarion hankkimiseen – ja tietysti iv) ota huomioon liiketoimen taloudelliset näkökohdat ja mahdolliset lainakustannukset sekä muut kiinteistöihin liittyvät kulut.