Miten vakuuttaa kiinteistöt [7 vinkkiä sijoittamiseen]

Päätteletkö kiinteistösijoittamisesta, mutta haluat myös vähentää riskejä? Jos vastasit kyllä, on tärkeää oppia, miten kiinteistöjen merkitseminen tapahtuu.Tässä artikkelissa olemme jakaneet kaikki yksityiskohdat, jotka haluat oppia kiinteistöjen merkitsemisestä.

Kuinka monta kertaa olet miettinyt kiinteistösijoittamista ja kuvitellut, että talo vain seisoo siinä ostettavana? No, todellisuudessa kiinteistösijoittaminen ei ole niin helppoa ja suoraviivaista.

Kiinteistökaupoissa on itse asiassa niin monta eri osaa ja yksityiskohtaa, että sinun voi olla vaikea pysyä kärryillä. Johtuen markkinoiden jatkuvasta vaihtelusta ja alan teknologisesta kehityksestä, sijoittajien ja lainanantajien on tehtävä omalta osaltaan ylimääräistä due diligence -tarkastusta.

Tässä kohtaa kiinteistövakuudellisuus astuu kuvaan. Tämä prosessi auttaa molempia osapuolia välttämään mahdollisia riskejä passiivisessa kiinteistösijoituksessaan.

Tässä on kaikki, mitä sinun on tiedettävä siitä, miten kiinteistövakuudistus tehdään, jotta voit harkita kiinteistöjen joukkosijoittamista jo tänään.

Mitä underwriting on?

Yhdysvaltojen asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (US Department of Housing and Urban Development) mukaan underwriting on lainahakemuksen yksityiskohtainen analyysi, jonka avulla määritetään lainan myöntämiseen liittyvä riski molemmille osapuolille.

Harkitsitpa sitten sijoittamista liikekiinteistöihin tai osallistumista joukkorahoitusohjelmaan Fundrisen, RealtyMogulin tai Roofstockin kaltaisten alustojen kautta, underwriting on ratkaiseva näkökohta liiketoimissasi.

Ennen kuin selvität, miten kiinteistövakuudeksi merkitään kiinteistöjä, sinun pitäisi tietää, mitä se on ja miten se toimii. Pääasiassa se on prosessi, jonka avulla lainanantajat määrittävät mahdollisen sijoituskohteen arvon.

Sijoitusriskin lisäksi underwriting auttaa osoittamaan, kuinka paljon vakuutusmaksua sijoittajan on maksettava vakuutuksesta ja miten sopimuksen lainakorko asetetaan.

Olipa se uskottavaa tai ei, pelkkä osaaminen kiinteistövakuutuksen merkitsemisestä ei riitä. Ammattimaiset vakuutuksenantajat ottavat huomioon paljon tekijöitä. Näiden tietojen perusteella he päättelevät, onko kyseisen henkilön vakuuttaminen tai lainaaminen kannattavaa.

Kään kiinteistökauppa ei ole riskitön. Underwriting arvioi kuitenkin, kestääkö lainanantaja tai sijoittaja nämä riskit ja missä määrin.

Mitä underwriter tekee?

Nyt kun sinulla on jonkinlainen käsitys siitä, miten laajaa tutkimusta ja analyysiä liikekiinteistöjen underwriting vaatii, tiedät, että se on ammattilaisen työtä.

Vakuutusmatemaatikko tekee perusteellista tutkimusta lainanottajan taustasta varmistaakseen, että investointi tai laina on turvallinen. Näin saat selville, kannattaako rahasi sijoittaa hankkeeseen vai ei.

Suosituilla kiinteistöjen joukkorahoitussivustoilla ne tutkivat lainanottajat ja hankkeet ennen kuin ne päästävät ne liittymään alustalle.

Jos siis sijoitat Fundrisen, RealtyMogulin tai Roofstockin kautta, puolet työstä on tehty puolestasi.

Vakuudentekijä kuitenkin tarkistaa tekijät velanhoitokateprosentin avulla. Suhdeluku tarkoittaa metristä laskelmaa, joka osoittaa sijoituksen keskimääräiset toimintatulot suhteessa lainan kokonaissummaan.

Tarkasti sanottuna se osoittaa, riittävätkö sijoituksestasi saadut tuotot lainanottajan lainan takaisinmaksuun.

Loppujen lopuksi vakuutuksenantajan raportti antaa lopullisen sanan, jossa todetaan, onko kiinteistösijoitusasunnon hankkimiseen tarkoitettu laina riittävän varma hyväksyttäväksi vai ei.

Kiinteistövakuudentekomenettely

Kiinteistövakuudentekomenettely ei rajoitu pelkästään kiinteistöalalle. Itse asiassa merkitsijöitä tarvitaan kaikkialla, missä vaihdetaan suuria rahasummia.

Vaikka kiinteistöjen merkitseminen on joiltain osin samanlaista kuin perinteisten vastaaviensa, jotkut tekijät erottavat sen toisistaan.

Tutustu ilmaiseen kiinteistökiinteistöjen hinnoittelulaskuriini, joka auttaa sinua hinnoittelemaan kiinteistöt tehokkaammin.

Tässä on yleiskatsaus siihen, miten kiinteistövakuudistus toimii.

Arvio kassavirrasta

Aluksi vakuutuksen antaja tarkistaa kohdekiinteistön kassavirran määrittääkseen, kuinka paljon tuloja se tuo. Tämä arvio antaa sinulle selkeän käsityksen hankkeen kyvystä maksaa sijoituksesi takaisin.

Kassavirran laskemiseksi vakuutuksen antaja ottaa huomioon sellaisia tekijöitä kuin bruttotulot ja nettotoimintatulot. Mitä parempi kassavirta on, sitä kannattavampi kiinteistö on.

Sijoituksen tuoton arviointi

Toinen seikka, joka auttaa vakuutuksenantajia arvioimaan sijoituksen kannattavuutta, on sijoituksen potentiaalinen tuotto.

Yksi tapa, jolla he laskevat tämän arvon, on jakaa kiinteistön nettokäyttötulot sen myyntihinnalla tai arviointiarvolla.

Teollisuuskiinteistöjen sijoitustuotto voi olla paljon erilainen kuin liikekiinteistöjen.

Lainanottajan historian tarkempi tarkastelu

Tämä on merkittävin osa merkintäprosessia. Siihen kuuluu lainanottajan talouden ja velkahistorian perusteellinen analysointi. Näin voit turvallisesti päätellä, onko yhteistyökumppanisi luotettava ja luotettava.

Tahdotko käydä läpi kiinteistövakuudistusprosessin? Katso tämä tapaustutkimus ilmaisen vuokra-asuntolaskurini avulla.

Miten vakuuttaa kiinteistökauppa? – Vinkkejä sijoittamiseen

Kiinteistökaupan alaskirjoittaminen on välttämätöntä luotonantajan ja lainanottajan välisten turvallisten kauppojen kannalta.

Sijoititpa sitten mahdolliseen hankkeeseen joukkorahoitusalustan kautta tai etsit lainaa sijoitusasuntoa varten, sinun on varmistettava, että merkintäasiakirjat ovat kunnossa hyväksynnän saamiseksi.

Sijoittajille, jotka ihmettelevät, miten kiinteistöihin tehdään merkintäsitoumukset, tässä on muutamia vinkkejä, joita voit noudattaa varmistaaksesi, että kiinteistösi on merkitty oikein ja saat tarvitsemasi hyväksynnän.

Säilytä läpinäkyvyys

Voidaksesi varmistaa, että merkintäprosessisi sujuu mahdollisimman sujuvasti, sinun tulisi säilyttää täydellinen läpinäkyvyys. Kun yrität onneasi kiinteistösijoittamisessa, ratkaisevien tosiasioiden salaaminen asuntolainanantajaltasi on pahin virhe, jonka voit tehdä.

Ajattele asiaa; jos salaat taloudellisen tilanteesi, voit päätyä laiminlyömään lainanmaksun. Tämä tarkoittaa sen sijaan, että tuottaisit passiivista kiinteistötuloa; saatat päätyä velkavuoren alle, jota et voi maksaa takaisin.

Palkkaa ammattimainen vakuuttaja

Kiinteistöalalla sinulla ei ole varaa jäädä mistään paitsi. Siksi, kun olet silmäillyt potentiaalista sijoituskohdetta, varmista, että palkkaat ammattilaisen sen sijaan, että suorittaisit työn itse.

Ammattitaitoinen vakuutuksenantaja hallitsee kiinteistöluotonannon ja kiinteistöarvioinnin käsitteet. Siksi he työskentelevät luodakseen kohdekiinteistöllesi erinomaisen laina-arvosuhteen.

Siten saat lainanantajan huomion nopeammin, joten voit saada tarvitsemasi investoinnin.

Hanki ammattimainen arvio

Voidaksesi varmistaa, että kiinteistövakuusraporttisi tulee eduksesi, sinun on hankittava vakuuskiinteistön arviointi. Kiinteistövakuusraporttisi riippuu suuresti vakuusarvostasi.

Lainahakemusta, jonka tukena on riittävä vakuusomaisuus, on vaikea hylätä, varsinkin kun sinulla on kiinteistö. Tämä johtuu siitä, että sijoittaja tarkistaa aina, onko kiinteistösi tarpeeksi arvokas maksamaan lainasi takaisin, jos sinusta tulee maksuhäiriöinen.

Siten vahva vakuusarvio vahvistaa hyväksymisprosessiasi ja tekee sinusta luotettavan vaihtoehdon lainanantajallesi.

Pidä olennaiset asiakirjat kunnossa

Voidaksesi varmistaa, että sijoitusluotonantajasi hyväksyy underwriting-raporttisi, on ratkaisevan tärkeää, että kaikki dokumenttisi ovat täydellisiä ja kunnossa.

Olipa se totta tai ei, sijoittajat voivat hylätä täydellisen hyvin underwriting-arvioitua kiinteistöä asiaankuuluvien asiakirjojen puuttumisen vuoksi.

Näillä asiakirjoilla todennetaan underwriting-raportissa annetut tiedot. Kaikkea, mukaan lukien kiinteistön arvotietoja, kassavirtaa ja tulonpalautusennusteita, ei voida todentaa, jos asiakirjat puuttuvat.

Kiinteistösijoituslainaa hakiessasi pidä siis kaikki olennaiset asiakirjat kunnossa.

See Related: Kuinka säästää rahaa tiukalla budjetilla

Yritä tehdä hyvä vaikutelma

Kiinteistöliiketoiminta perustuu pelkästään riskiin. Tämä tarkoittaa, että vaikka mittarit ja laskelmat ovatkin olennaisia, on luottamustekijä se, joka tekee kaupasta toimivan. Jos siis haluat pussittaa mahdollisen kaupan ja saada siihen rahoituksen, hyvän vaikutelman luominen lainanantajaan on tärkeää.

Emmehän tarkoita, että sinun pitäisi ilmestyä paikalle merkkipuvussa ja kalliissa kellossa. Harjoittele sen sijaan sitä, miten voit tehokkaasti välittää näkemyksesi ja strategiasi niin, että lainanantajat näkevät kohdekiinteistössä saman potentiaalin kuin sinä.

Jos onnistut osoittamaan itsesi itsevarmaksi hahmoksi, joka tietää, mitä tekee, on mahdollista, että voit sinetöidä sopimuksen, vaikka mittarit eivät näyttäisikään oikeilta.

See Related: Parhaat Fundrise-vaihtoehdot sijoittamiseen

Keskity taloudellisiin mittareihin

Kiinteistökaupat ovat enimmäkseen numeropeliä. Jos saat kiinteistösi ammattimaisesti vakuutettua, tarkista kaikki raporttiin liittyvät taloudelliset mittarit, jotta tiedät, että kiinteistösi arvioidaan oikein.

Jos esimerkiksi velanhoitokatteesi on 1,25 tai korkeampi, rauhoitat vakuutuksen antajan. Tämä johtuu siitä, että kun velanhoitokate on 1,0, se tarkoittaa, että pystyt vain maksamaan lainan takaisin.

Mutta kun se nousee tätä korkeammaksi, se tarkoittaa, että kiinteistösi tuottaa myös komeaa voittoa.

Vakuutuksen antaja käyttää vastaavasti tuloslaskelmaasi ja vuokralaisvuokraluetteloasi laskeakseen nettokäyttötulosi.

Joskus he käyttävät muita tekijöitä nettokäyttötulon tulkintaan, mikä voi muuttaa raportin lopputulosta.

Varmista, että seuraat kaikkia näitä laskelmia suorittaaksesi perusteellisen ristiintaulukoinnin omasta päästäsi.

Toinen välttämätön laskelma on lainan ja arvon suhde. Se on lainan ja kiinteistön markkina-arvon matemaattinen vertailu. Riippuen siitä, kuinka suuren käsirahan sijoittaja maksaa kiinteistöön, LTV vaihtelee.

Mitä suuremman käsirahan maksat, sitä alhaisemmalle riskitasolle lainanantaja joutuu.

See Related: Key Financial Statistics to Know

Muut muuttujat, jotka vaikuttavat kiinteistövakuudentekoprosessiin

Aiemmin mainittujen tekijöiden lisäksi on paljon muitakin muuttujia, jotka voivat vaikuttaa vakuudentekoprosessiin.

Sinun kannattaa tuntea nämä tekijät, jotta voit varmistaa, että kiinteistösi saa vakuudentekoprosessin oikein.

Vuokrankasvu

Vuokrankasvun tarkistaminen on olennainen tekijä underwriting-prosessissa. Jos teet sijoituksen nykyisen vuokran määrän perusteella ottamatta huomioon mahdollisia markkinavaihteluita, voit päätyä tekemään huonon sijoituksen.

Vakanssiaste

Sijoituskiinteistösi vakanssiaste lasketaan kahdella menetelmällä:

• Kuinka kauan kestää löytää uusia vuokralaisia
• Olemassa olevan vuokralaisen irtisanomisaika ennen kuin uusi vuokralainen muuttaa sisään

Sinun on syytä huolehtia siitä, että lasket kohdekiinteistösi arvon, kun olet ottanut molemmat tekijät huomioon.

Bruttovuokratulot

Bruttovuokratulot määrittävät kassavirran ja kiinteistösi arvon. Kuitenkin myös nettotulot eli se, mitä jää jäljelle korjausten ja verojen rahoittamisen jälkeen, on laskettava perusteellisesti.

Kiinteistöt, joissa on vain vähän tai ei lainkaan nettotuloja, ovat erittäin riskialttiita lainanantajille, koska ne tuottavat suurempia negatiivisia kassavirtoja.

Varmista siis ennen kuin kohdekiinteistöllesi kirjoitetaan vakuutuskirjat, että pidät nettotulot hyvällä tasolla, jotta pienennät lainanantajan riskiä.

See Related: On monia tapoja, joilla vakuutuksenantajat mittaavat sijoituksesi potentiaalista tuottoa.

Näihin kuuluvat bruttotuottolaskelma sekä entry- ja exit-cap-asteet.

Sisääntulokorko on suhteellisen helppo laskea, koska se edellyttää vain nykyisiä markkina-arvoja. Poistumisasteen laskeminen; hinta, kun kiinteistö myydään, on kuitenkin hankalaa, koska se edellyttää tarkkoja tulo- ja markkina-arvoennusteita.

Sinun kannattaa pitää silmällä underwriterin laskemaa cap ratea, sillä nämä arvot saattavat vaikuttaa merkittävästi lainanantajan päätökseen.

See Related: Real Estate Investing Terms to Know

Final Take

Tämä päättää oppaamme siitä, miten vakuuttaa kiinteistöjä hyödyllisiä vinkkejä sijoittajille.

Lyhyesti sanottuna sijoittajan on ymmärrettävä, miten hänen omaisuudenhoitajansa ennustaa underwriting-raportin lausekkeet kiinteistölle. Toisaalta, jos lainanantajana jätät nämä tekijät huomiotta, saatat päätyä riskialttiiseen sijoitukseen.

Sijoittajana, joka hakee lainaa, pienikin virhearviointi underwritingissa voi antaa lainanantajalle negatiivisen kuvan kiinteistöstäsi. Tämä voi johtaa jopa hylkäämiseen.

Oletpa sitten lainanantaja tai sijoittaja, sinun on palkattava ammattitaitoinen kiinteistövakuuttaja tekemään työ puolestasi. Lisäksi sinun on pidettävä silmällä jokaista laskelmaa varmistaaksesi, että kauppa sujuu odotustesi mukaisesti.

Ja siinäpä se. Muista, että kiinteistösijoittaminen on riskialtista liiketoimintaa, joten pysy valppaana ja luottavaisena, niin saat nopeasti aikaan passiivista kiinteistötuloa itsellesi.

Seuraavat arvostelut

• Fundrisen arvostelu
• RealtyMogulin arvostelu
• Origin Investmentsin arvostelu
• Fundrise vs. RealtyMogul