Olen ollut tällä sivustolla jo jonkin aikaa, enkä lähetä viestiä niin paljon kuin haluaisin, mutta olen arvostanut täältä löytyvää tietovuorta. Odotin tarkoituksella lainan sulkemista (joka tapahtui aiemmin tänään) ennen kuin postasin tämän. Yritän pitää tämän esittelyn lyhyesti, koska viesti on melko pitkä. Lyhyesti sanottuna tein jälleenrahoituksen ja uusi laina sisältää varoja remontin työtä olen tekemässä. Tämäntyyppisessä lainassa pankki perustaa lainasumman ARV:hen. Olen melko konservatiivinen henkilö, kun kyse on sijoittamisestani. En laita ruusunpunaisia silmälaseja päähäni ennusteita tehdessäni. Arvioitsija arvioi kodin ARV:ksi 240 000 dollaria, mikä oli huomattavasti alle jopa oman konservatiivisen arvioni, joka oli noin 250 000 dollaria. Soitin lainahenkilölleni, ja hän sanoi, että jos se on mielestäni liian alhainen, minun pitäisi kirjoittaa kirje ja kiistää se. Tein tietysti hakuja täällä sekä Google-hakuja arvioinnin valittamisesta, ja suurin osa siitä, mitä löysin, sanoi, että ainoa tapa saada mahdollisuus taistella on, että on ollut viimeaikaisia myyntejä, joita arvioija ei ottanut huomioon. Se ei ollut minulle vaihtoehto, joten minun oli periaatteessa eriteltävä kaikki hänen käyttämänsä vertailutiedot. Olen kopioinut ja liittänyt alle tarkan kirjeen, jonka lähetin pankille. Ainoa muokkaus, jonka olen tehnyt, on osoitteiden ja linkkien poistaminen.
Hyvä herra/rouva,
Kirjoitan tämän kirjeen valittaakseni saamastani arviosta, joka ei mielestäni heijasta kiinteistön todellista ARV-arvoa. Arvioinnissa ei ole otettu huomioon muun muassa sitä, että kiinteistö sijaitsee historiallisella alueella. Uskon tämän historiallisen merkinnän lisäävän kiinteistön arvoa.
Olen selostanut tarkemmin, miksi uskon, että käytetyissä vertailuissa on virheitä alla:
Vertailu #1 – (Lisää osoite)
- Tämä talo on kooltaan vertailukelpoinen, mutta sijainti on huomattavasti huonompi kuin kohteena olevan kiinteistön sijainti. Tämä comp on paljon kauempana pääyliopistosta. Kohdekiinteistössä on runsaasti opiskelijoita ja opiskelijoiden vuokraustoimintaa.
- Tämä kiinteistö on merkitty verottajan verkkosivuille nimellä ”Apt.Boarding home”, mikä mielestäni alentaa myös tämän kiinteistön arvoa.
Comp #2 – (Address insert)
- Ne ovat samankaltaisia sijainniltaan, mutta kohteena oleva kiinteistö on yli 30 % suurempi kuin tämä comp. Tämä arvio viittaa siihen, että nämä kaksi kiinteistöä ovat arvoltaan täsmälleen saman suuruisia, vaikka kokoero on niin suuri.
- Kohteena olevaan kiinteistöön kuuluu lisämakuuhuone, pesuhuone ja kellarissa on enemmän neliömetriä.
Comp #3 – (Osoitteen lisäys)
- Tämä kiinteistö teki sopimuksen ja se suljettiin kaksi viikkoa sen jälkeen, kun se oli listattu MLS:ään. Uskon, että tämä kuvastaa alhaista listaushintaa / ahdistunutta myyjää, jonka piti siirtää kiinteistö välittömästi.
Comp #4 – (Address insert)
- Tämä comp myi kaksi kertaa 4 kuukauden aikana. Tämä näyttää olevan flip ja myytiin juuri nopealla voitolla. Kun se oli myyty 1. kerran, se listattiin uudelleen 2 1/2 kuukautta myöhemmin ja sitten myytiin hieman yli kuukauden kuluttua.
- Tämän comp:n sijainti on samankaltainen kuin kohteena olevan kiinteistön, mutta se on kooltaan paljon pienempi.
Comp #5 – (osoitteen lisäys) #6 – (osoitteen lisäys)
- Nämä kaksi kiinteistöä ovat tällä hetkellä aktiivisia listauksia ja uskon, että kohteena olevalle kiinteistölle annetut arviot suhteessa näihin ovat linjassa ARV:n kanssa.
Alempana olen luetellut muita lähellä sijaitsevia vertailukohteita, joiden uskon myös tukevan sitä, että kohteena olevan kiinteistön ARV on korkeampi kuin arvioinnissa on esitetty.
(Osoitteen lisäys)
- Tämä kiinteistö myytiin 7/16/14 $244,000:lla
- Koti on 6 makuuhuonetta, 2 kylpyhuonetta, 1144 sisätilojen neliöjalkaa, 996 neliöjalkaa tontin koon ollessa 996 neliöjalkaa.
- Tämä koti on yli 1000 neliöjalkaa pienempi kuin kohteena oleva kiinteistö
- Listauksessa mainitaan, että siellä oli ”motivoitunut myyjä”. Viitaten siihen, että he halusivat siirtää kiinteistön hyvin nopeasti
- Tässä on linkki listaukseen: (linkki lisää)
(Osoite lisää)
- Tämä kiinteistö myytiin 29.4.14 $235,000:lla
- Koti on 6 makuuhuonetta, 3 kylpyhuonetta, 1530 sisätilojen neliöjalkaa, 1107 neliöjalkaa tontin koko.
- Tämä koti on yli 1000 neliöjalkaa pienempi kuin kohteena oleva kiinteistö
- Ne ovat samankaltaisella paikalla
- Tässä on linkki listaukseen: (linkki lisää)
- (Osoite lisää) (aktiivinen listaus)
- Tämä kiinteistö on tällä hetkellä listattu hintaan $325,000
- Koti on 6 makuuhuonetta, 2 kylpyhuonetta, 1800 sisätilojen neliöjalkaa, 980 neliöjalkaa tontin koko.
- Tämä koti on lähes 1000 neliöjalkaa pienempi kuin kohteena oleva kiinteistö
- Ne ovat samankaltaisella paikalla
- Tässä on linkki listaukseen: (linkki lisää)
- (Osoite lisää) (aktiivinen listaus)
- Tämä kiinteistö on tällä hetkellä listattu hintaan $395,000
- Koti on 6 makuuhuonetta, 1 kylpyamme, (listauskuvauksen mukaan 5 makuuhuonetta, 2 kylpyhuonetta), 1895 sisätilojen neliöjalkaa, 1102 neliöjalkaa tontin koko.
- Tämä koti on lähes 1000 neliöjalkaa pienempi kuin kohteena oleva kiinteistö
- Tämä comp on hieman lähempänä alueen pääyliopistoa
- Tässä on linkki listaukseen: (linkki lisätään)
Kiitos, että käytit aikaa tämän tarkasteluun, ja toivon, että huomaat, että antamani tiedot todellakin tukevat kodin korkeampaa arvostusta.
Lämpimät terveiset,
Damian Baynes
Loppujen lopuksi minulta kesti vajaat kaksi tuntia koota kaikki käyttämäni tiedot yhteen ja kirjoittaa kirjeen pankille. He pyysivät minulta todisteita siitä, että koti sijaitsee historiallisella alueella, jotka toimitin heille. Muutamaa viikkoa myöhemmin he määräsivät toisen arvion, ja toisen arvion tulos oli 264 000 dollaria! Tämä 24 000 dollarin ero oli kirjaimellisesti ero siinä, sainko lainan vai en. Tiedän, että tämä on pitkä luku, mutta toivottavasti se auttaa muita, jotka joskus joutuvat samanlaiseen tilanteeseen.