Bij vastgoedbeleggingen wordt makelaars zo vaak gevraagd naar een 1031-ruil. Ik werk met veel klanten die eigenaar zijn van vastgoedbeleggingen en profiteren van de 1031 Exchange Tax Deferral. Veel mensen zijn niet bekend met deze optie of zijn verward door het proces. Krachtens sectie 1031 van de United States Internal Revenue Code (26 U.S.C. § 1031) kan een belastingbetaler de erkenning van vermogenswinst en de daarmee verband houdende federale inkomstenbelastingverplichting uitstellen bij de ruil van bepaalde soorten onroerend goed. Deze belastinguitgestelde uitwisselingen zijn alleen beschikbaar voor beleggingsvastgoed en zijn niet van toepassing op de verkoop van primaire woningen of tweede woningen.
Dit type uitstel maakt het mogelijk om fondsen die anders zouden moeten worden gebruikt om de vermogenswinstbelasting te betalen op de vermogenswinst uit de verkoop van het onroerend goed, toe te wijzen aan een gelijke of grotere investering. Het komt erop neer dat een verkoper de vermogenswinstbelasting op de vermogenswinst kan vermijden als hij de gerealiseerde winst opnieuw in de vastgoedmarkt investeert.
Vaak wordt het voorbehoud van “gelijk voor gelijk” verward. Aankoop van onroerend goed door middel van 1031 uitwisseling betekent niet dat een verkoper is beperkt tot duplex voor duplex, als een voorbeeld. Investeerders kunnen hiervan profiteren, zolang het gekochte onroerend goed alleen voor investeringsdoeleinden is en de aankoop een gelijke of grotere herinvestering terug in de vastgoedmarkt is. Een voorbeeld hiervan zou een verkoper kunnen zijn die een vier-plex verkoopt en een eengezins huurwoning(en) koopt, of misschien een commercieel gebouw. Een verkoper kan ook kale grond kopen, aangezien het onroerend goed volgens de richtlijnen van de belastingwetgeving geen inkomsten hoeft op te leveren. Bovendien is een verkoper niet beperkt tot aankoop in hetzelfde gebied, mocht hij de winst willen herinvesteren in een andere markt of staat.
De meest voorkomende vorm van ruil is een “vertraagde of ongecompliceerde ruil.” Bij dit type uitwisseling heeft een verkoper 45 kalenderdagen vanaf de datum van het sluiten van het afgestane onroerend goed om een vervangend onroerend goed te identificeren. Zodra een verkoper het eigendom heeft geïdentificeerd, een aanvaard bod heeft en de uitwisselingsaanbieder schriftelijk op de hoogte heeft gebracht van de identificatie van het eigendom, heeft de verkoper vervolgens 180 kalenderdagen om de escrow op het genoemde eigendom te sluiten. Een ding om in gedachten te houden met 1031 uitwisselingen: een verkoper moet een gecertificeerde derde partij gebruiken uitwisseling accommodator, en het is verstandig om te overleggen met een belastingadviseur en financiële planner voorafgaand aan het uitvoeren van een uitwisseling.