Afdeling 54 van de wet op de inkomstenbelasting – vrijstelling van vermogenswinst

Inleiding

Laten we eerst begrijpen welk deel van het inkomen belastbaar is bij verkoop van het onroerend goed. Is het het gehele bedrag ontvangen bij verkoop van onroerend goed? Het antwoord is NEE. In eenvoudige woorden, het is alleen de winst die door het individu wordt verdiend bij de verkoop van het onroerend goed dat belastbaar is. Winst is het verschil tussen de verkoopprijs en de kostprijs van het goed.

De verkoop van een woonhuis is een verkoop van een kapitaalgoed, en de winst wordt belast als een vermogenswinst. De definitie van vermogensbestanddeel in artikel 2, lid 14, van de wet op de inkomstenbelasting omvat alle soorten roerende of onroerende, lichamelijke of onlichamelijke goederen die door de belastingplichtige voor enig doel worden gehouden.

Volgens de wet op de inkomstenbelasting worden activa voor vermogenswinstdoeleinden in 2 soorten ingedeeld, afhankelijk van de houdperiode van het activum:

• Kortlopend activum
• Langlopend activum

Wat zijn de voordelen van een activum dat als langlopend activum wordt aangemerkt?

Het belangrijkste voordeel van de kwalificatie van een vermogensbestanddeel als langlopend vermogensbestanddeel is dat de belastingplichtige in aanmerking komt voor indexatie. Bovendien komen bepaalde vrijstellingen alleen in aanmerking voor kapitaalgoederen op lange termijn.

Vrijstelling krachtens Afdeling 54

Op grond van Afdeling 54 van de Inkomstenbelastingwet kan een particulier of een HUF die een woning verkoopt, profiteren van belastingvrijstelling van vermogenswinst als de vermogenswinst wordt geïnvesteerd in de aankoop of bouw van een woning. Belastingplichtigen zoals maatschappen, LLP’s, vennootschappen of andere verenigingen of organen kunnen geen aanspraak maken op belastingvrijstelling uit hoofde van sectie 54.

De voorwaarden waaraan moet worden voldaan om het voordeel van de genoemde sectie te benutten, zijn als volgt:

Het actief moet worden geclassificeerd als een kapitaalgoed op lange termijn.

Het verkochte actief is een woonhuis. Inkomsten uit een dergelijk huis moeten belastbaar zijn als inkomsten uit onroerend goed

De verkoper moet een woonhuis kopen hetzij 1 jaar voor de datum van verkoop/overdracht hetzij 2 jaar na de datum van verkoop/overdracht. In het geval dat de verkoper een huis aan het bouwen is, heeft de verkoper een verlengde tijd, d.w.z. de verkoper moet het woonhuis bouwen binnen 3 jaar na de datum van verkoop/overdracht. In geval van onteigening zal de periode van verwerving of bouw worden bepaald vanaf de datum van ontvangst van compensatie (of het nu gaat om oorspronkelijke of aanvullende compensatie)

Het nieuwe woonhuis moet zich in India bevinden. De verkoper kan geen woonhuis in het buitenland kopen of aankopen en aanspraak maken op de vrijstelling.

De bovenstaande voorwaarden zijn cumulatief. Dus zelfs als aan één voorwaarde niet is voldaan, kan de verkoper niet profiteren van de vrijstelling op grond van sectie 54.
Met ingang van het beoordelingsjaar 2020-21, dat overeenkomt met FY 2019-20, is er een vrijstelling van vermogenswinst beschikbaar voor de aankoop van twee woonhuizen in India. Voorwaarde voor de vrijstelling is echter dat de vermogenswinst niet meer dan Rs 2 crore bedraagt. Ook is de vrijstelling slechts eenmaal beschikbaar in het leven van de verkoper.

Wat is het bedrag van de vrijstelling beschikbaar onder Sectie 54 van de Inkomstenbelastingwet?

Het bedrag van de vrijstelling krachtens Sectie 54 van de Inkomstenbelastingwet voor de vermogenswinsten op lange termijn zal het laagste zijn van:

• Meerwaarden op lange termijn die voortvloeien uit de overdracht van een woonhuis.

of

• Investering gedaan in de aankoop of bouw van een nieuw woonhuis. Het saldo van de vermogenswinst (indien aanwezig) zal dus belastbaar zijn.

Ter illustratie:

• Mr X verkoopt zijn villa(woningeigendom) voor Rs 45.00.000/-
• Met de opbrengst van de verkoop koopt hij een andere villa voor Rs 20.00,000/-
• De vermogenswinst wordt als volgt berekend

Particulieren	Amt (Rs)
Investeringswinst bij overdracht van woonhuis	45.00.000.00
Lager: Investering gedaan in woonhuis	20,00,000.00
Saldo – Meerwaarde	25,00,000.00

Wat zijn de bepalingen met betrekking tot de overdracht van onroerend goed na het aanvragen van een uitkering op grond van sectie 54?

Wanneer de nieuwe woning binnen 3 jaar na de datum van aankoop of bouw wordt verkocht, dan is de eerder op grond van sectie 54 geclaimde vrijstelling indirect belastbaar in het jaar van verkoop van de woning van de nieuwe woning.

Laten we twee scenario’s beschouwen wanneer het nieuwe huis wordt verkocht binnen 3 jaar na de datum van aankoop of bouw:

Particulieren	Amt (Rs)
Winst op overdracht van woonhuis	30.00.000,00
Lager: Investering gedaan in woonhuis	18.00.000,00
Saldo – Belastbare Meerwaarden In FY 15-16	12.00.000,00	12.00.000,00.00

FY 16-17 (Eigendom verkocht in december 2016)

Particulieren	Amt (Rs)
Overweging voor overdracht (Verkoop Consideratie)	35.00.000.00
Lager: Aankoopkosten	NIL
Saldo – Belastbare Meerwaarden In FY 16-17	35.00.000,00

Noot: Aangezien het nieuwe onroerend goed waarvoor onder Afdeling 54 aftrek werd gevraagd, in december 2016 werd verkocht (d.w.z. binnen 3 jaar na de datum van aankoop), werden de aankoopkosten ervan beschouwd als NIL. Bijgevolg werd de volledige verkoopopbrengst als meerwaarde beschouwd. Als het pand na 3 jaar was verkocht, d.w.z. na juni 2018, dan zouden in dat geval de aankoopkosten beschikbaar zijn als aftrekpost en zouden de meerwaarden afnemen.

Particulieren	Amt (Rs)
Oorspronkelijke Kostprijs	XXXX
Less : Vermogenswinst geclaimd voor de eerdere woning	XXXX
Kostprijs van de nieuwe woning	XXXX

FY 15-16 (Woning verkocht in juni 2015)

Particulieren	Amt (Rs)
Winst op overdracht van woonhuis	25.00.000,-
.00
Lager: Investering gedaan in woonhuis	40.00.000.00
Saldo – Belastbare Meerwaarden In FY 15-16	NIL

FY 16-17 (Onroerend goed verkocht in januari 2017)

Werknota 1:

Berekening van de kosten van verwerving (Aangezien het onroerend goed binnen 3 jaar na aankoop is verkocht en aanspraak is gemaakt op Afdeling 54)

Wat is Capital Gains Account-regeling?

Als het actief wordt verkocht in het PY, en de verkoper is van plan om, maar is nog niet om de nieuwe
woning te kopen als de termijn van 2 jaar of 3 jaar nog niet is verstreken, dan de assessee
is verplicht om het bedrag van de winst te storten in de Capital gains account regeling (in een filiaal
van de publieke sector, bank) vóór de vervaldatum voor het indienen van inkomstenbelasting aangiften.

Het bedrag dat reeds is uitgegeven voor de aankoop/bouw samen met het bedrag dat is gestort op de Capital Gains Account Scheme kan worden opgevoerd als kosten bij het claimen van de aftrek.

Wanneer echter het bedrag dat is gestort op de Capital Gains Account Scheme niet binnen de genoemde termijn wordt gebruikt, wordt het behandeld als inkomsten van het voorgaande jaar waarin 3 jaar verstrijken (vanaf de datum van overdracht van het oorspronkelijke activum).

Sectie 54 v/s Sectie 54F

Een inkomen verwerven legt automatisch een verantwoordelijkheid bij de belastingbetalers om inkomstenbelasting over dat inkomen te voldoen en dat is ook het geval met vermogenswinsten. De wetten op de inkomstenbelasting staan de belastingbetalers evenwel toe bepaalde vrijstellingen te vragen voor vermogenswinsten, waardoor zij hun belastinguitgaven kunnen verminderen. Twee van die zeer belangrijke vrijstellingen waarop men aanspraak kan maken, vallen onder de secties 54 en 54F. (bewerkt)
Zoals hierboven besproken, is de vrijstelling op grond van afdeling 54 beschikbaar voor vermogenswinst op lange termijn op de verkoop van een woning.
De vrijstelling op grond van afdeling 54F is beschikbaar voor vermogenswinst op lange termijn op de verkoop van elk ander activum dan een woning.
De vrijstelling op grond van afdeling 54F is beschikbaar voor vermogenswinst op lange termijn op de verkoop van elk ander activum dan een woning.

Gemeenschappelijke vereisten voor de twee afdelingen

• Er moet een nieuwe woning worden gekocht of gebouwd om aanspraak te kunnen maken op de vrijstelling
• De nieuwe woning moet worden gekocht hetzij 1 jaar vóór de verkoop hetzij 2 jaar na de verkoop van de woning/het goed.
• Ofwel, het nieuwe woonhuis moet worden gebouwd binnen 3 jaar na de verkoop van het onroerend goed/asset
• Als u niet in staat bent om het gespecificeerde bedrag te investeren op de hierboven genoemde wijze vóór de datum van belastingaangifte of 1 jaar na de datum van verkoop, indien eerder, deponeer het gespecificeerde bedrag in een publieke sectorbank (of andere banken volgens de Capital Gains Account Scheme, 1988).
• Er kan slechts één woonhuis worden gekocht of gebouwd. De vrijstelling voor 2 eigendommen voor vermogenswinsten tot Rs 2 crore is slechts eenmalig in een mensenleven voordeel onder Section 54.

Verschillen tussen deze twee secties

Sectie 54	Sectie 54F
Om aanspraak te kunnen maken op de volledige vrijstelling moet de volledige vermogenswinst worden geïnvesteerd.	Om voor volledige vrijstelling in aanmerking te komen, moeten de volledige verkoopopbrengsten worden belegd.
In het geval dat niet de volledige vermogenswinst wordt belegd – wordt het niet belegde bedrag als vermogenswinst op lange termijn belast.	In het geval dat niet de volledige verkoopopbrengst wordt belegd, wordt de vrijstelling naar evenredigheid toegestaan.
	U mag op het moment van verkoop van het oorspronkelijke vermogensbestanddeel niet meer dan één woonhuis bezitten.
Deze vrijstelling wordt ongedaan gemaakt als u dit nieuwe pand binnen 3 jaar na aankoop verkoopt en de vermogenswinst uit de verkoop van het nieuwe pand wordt belast als vermogenswinst op korte termijn.	Deze vrijstelling wordt teruggedraaid als u dit nieuwe onroerend goed verkoopt binnen 3 jaar na de aankoop of bouw OF als u een ander woonhuis koopt binnen 2 jaar na de verkoop van het oorspronkelijke onroerend goed of een ander woonhuis dan het nieuwe onroerend goed bouwt binnen 3 jaar na de verkoop van het oorspronkelijke onroerend goed. Meerwaarden uit de verkoop zullen worden belast als vermogenswinsten op lange termijn.
Als de vermogenswinsten niet meer bedragen dan Rs.2 2 crores, is een eenmalige vrijstelling beschikbaar voor investeringen in 2 eigendommen.	Een dergelijke vrijstelling is niet beschikbaar

Kernpunten om te onthouden

• Als de kosten van de nieuwe woning lager zijn dan het totale verkoopbedrag, dan wordt de vrijstelling naar evenredigheid toegestaan. Voor het resterende bedrag kunt u het geld op grond van artikel 54EC binnen 6 maanden herinvesteren.
• De woning mag alleen op naam van de verkoper worden gekocht en niet op naam van iemand anders.
• Als de bouwer van de nieuwbouwwoning de woning niet binnen 3 jaar na aankoop overdraagt aan de belastingplichtige, dan is de vrijstelling toch toegestaan.