Beëindiging van erfdienstbaarheden

Gerelateerde video’s:

• Eerfdienstbaarheden: Oprichting, reikwijdte en beëindiging

Terms:

Expiration:
De beëindiging van een erfdienstbaarheid op basis van het verstrijken van de tijd waarvoor de erfdienstbaarheid oorspronkelijk was gepland.

Fusie van eigendom:
De beëindiging van een erfdienstbaarheid die optreedt wanneer de persoon of entiteit die de erfdienstbaarheid houdt, de eigendom van het dienstbare erf verwerft of wanneer dezelfde persoon de eigendom verkrijgt van zowel het dominante erf als het dienstbare erf.

Opheffing:
De beëindiging van een erfdienstbaarheid die het gevolg is van het feit dat de houder van de erfdienstbaarheid de erfdienstbare zaak van de voorwaarden van de erfdienstbaarheid bevrijdt.

Opzegging:
De beëindiging van een erfdienstbaarheid die het gevolg is van het feit dat de houder van de erfdienstbaarheid een handeling verricht waaruit een duidelijke bedoeling blijkt om zijn gebruik van de erfdienstbaarheid blijvend te beëindigen.

Hoewel erfdienstbaarheden in het algemeen eeuwig blijven bestaan, zijn er verschillende manieren waarop een erfdienstbaarheid kan eindigen. Indien de erfdienstbaarheid eindigt voordat de oorspronkelijke periode is verstreken, is de erfdienstbaarheid “tenietgegaan”.

Verloop

De eenvoudigste wijze waarop een erfdienstbaarheid kan eindigen is wanneer de periode van het bestaan van de erfdienstbaarheid is verstreken. In een dergelijk geval moet de erfdienstbaarheid een termijn hebben die is vastgesteld bij de vestiging van de erfdienstbaarheid. Wanneer die termijn verstrijkt, vervalt de erfdienstbaarheid gewoon en houdt zij op te bestaan. Daarnaast kan een erfdienstbaarheid worden gevestigd met de uitdrukkelijke bepaling dat zij eindigt wanneer zich een bepaalde gebeurtenis voordoet. Wanneer die gebeurtenis zich voordoet, vervalt de erfdienstbaarheid automatisch. Bijvoorbeeld:

George verleent een erfdienstbaarheid aan Bill op grond waarvan Bill zijn auto op Whitehouseacre mag parkeren totdat een Democraat tot president van de Verenigde Staten wordt gekozen. In 2012 wordt Hillary, een Democraat uit New York (natuurlijk…), gekozen tot president. De erfdienstbaarheid van Bill vervalt op dat moment automatisch.

Samenvoeging van eigendom

Een aanhorige erfdienstbaarheid vervalt automatisch indien op enig moment dezelfde persoon tegelijkertijd eigenaar wordt van het dominante en het dienende pachtgoed. Zelfs indien de eigendom later wordt gesplitst langs dezelfde grenzen van de oorspronkelijke eigendommen, vervalt de oorspronkelijke erfdienstbaarheid. Bijvoorbeeld:

Steve is eigenaar van een eigendom dat zich tussen Debra’s huis en Main Street bevindt. Op een gegeven moment verleent Steve Debra een erfdienstbaarheid om over het blauw omlijnde pad te lopen. Later overweegt Debra om een meergezinswoning op en rond haar eigendom te bouwen. Daarom koopt ze Steve’s eigendom. Helaas ontdekt Debra dat de bestemmingsplannen van de stad de bouw van meergezinswoningen in dat gebied niet toestaan. Daarom brengt zij het oorspronkelijke perceel van Steve weer op de markt en verkoopt dat uiteindelijk aan Joe. Ze heeft niet langer een erfdienstbaarheid om over het blauwe pad te lopen. Zodra zij het perceel van Steve kocht, verviel haar erfdienstbaarheid omdat de eigendom van de twee percelen samenviel. Natuurlijk kan zij die erfdienstbaarheid van Joe terugkrijgen als Joe ermee instemt haar die te verlenen, maar haar erfdienstbaarheid uit de tijd dat Steve eigenaar van het perceel was, is voorgoed verdwenen. Overigens zou het resultaat ook hetzelfde zijn als Debra het perceel weer aan Steve zou verkopen. Zodra Debra beide percelen had verkregen, was haar erfdienstbaarheid voorgoed tenietgegaan, ongeacht wat er daarna met het perceel gebeurde.

Verlening of afstand door de erfdienstbaarheidhouder

Een erfdienstbaarheid kan tenietgaan indien de erfdienstbaarheidhouder de erfdienstbaarheid overdraagt. Deze afstand kan gebeuren op eigen initiatief van de houder of als onderdeel van een overeenkomst met de eigenaar van het dienstbare erf. Net zoals de vestiging van een erfdienstbaarheid schriftelijk moet geschieden vanwege het Statuut van Fraude (indien de duur van de erfdienstbaarheid meer dan een jaar bedraagt), moet ook de opzegging van een erfdienstbaarheid schriftelijk geschieden.

Daarnaast kan de erfdienstbaarheid tenietgaan indien de erfdienstbaarheidhouder de erfdienstbaarheid opgeeft. Een erfdienstbaarheid wordt geacht te zijn opgeheven door de houder wanneer deze iets doet waaruit een duidelijke bedoeling blijkt om het gebruik van de erfdienstbaarheid blijvend te staken. Niet-gebruik alleen is echter niet voldoende om te spreken van afstand. Bijvoorbeeld:

Steve is eigenaar van een stuk grond dat zich tussen Debra’s huis en de hoofdstraat bevindt. Op een gegeven moment verleent Steve Debra een erfdienstbaarheid om over een pad door het land van Steve naar Main Street te lopen (zie vorig schema). Op een dag stopt Debra met het gebruik van het pad en gebruikt het een jaar lang niet. De erfdienstbaarheid gaat niet teniet omdat niet-gebruik geen handeling is waaruit duidelijk de bedoeling blijkt om van de erfdienstbaarheid af te zien. Als Debra echter op haar eigen grond een muur zou bouwen die de toegang tot het pad vanaf haar grond zou blokkeren, zou dat waarschijnlijk een voldoende handeling zijn om te spreken van afstand.

Merk op dat zodra een erfdienstbaarheid is geëindigd door vrijgave of afstand, deze is verdwenen. Een erfdienstbaarheid kan niet worden teruggebracht doordat de voormalige houder van gedachten verandert.

Beëindiging van het doel van de erfdienstbaarheid

Deze methode van tenietdoen is beperkt tot erfdienstbaarheden die uit noodzaak zijn ontstaan. Indien een erfdienstbaarheid uit noodzaak is gevestigd en de noodzaak eindigt, om welke reden dan ook, dan eindigt de erfdienstbaarheid samen met de noodzaak. Bijvoorbeeld:

Sally is eigenaar van een terrein dat aan drie zijden is omgeven door een weg en aan de vierde zijde door een rotsachtig terrein dat ongeschikt is om op te rijden of te lopen. Sally verkoopt een binnengedeelte van haar eigendom, dat aan drie zijden omgeven is door haar eigendom en aan de vierde zijde door het rotsachtige terrein, aan Don. In de akte staat niets over een erfdienstbaarheid voor Don om Sally’s eigendom te doorkruisen.

Don verkrijgt impliciet een erfdienstbaarheid omdat hij noodzakelijkerwijs de weg moet gebruiken. Sally staat hem dus toe haar eigendom te doorkruisen binnen het rood omlijnde pad. Enkele jaren na de verkoop van het perceel aan Don blaast de gemeente het rotsachtige oppervlak weg en verlengt zij de Washington Street, zodat deze toegankelijk wordt vanaf het perceel van Don. De erfdienstbaarheid om het rode pad over te steken is niet langer nodig omdat Don nu vanaf zijn eigen grond toegang heeft tot een weg. Hij verliest dus automatisch zijn erfdienstbaarheid om het rode pad over te steken.

Vernietiging van het dienstbaar erf

Als het deel van het dienstbaar erf waarop de erfdienstbaarheid betrekking heeft, wordt vernietigd, gaat de erfdienstbaarheid teniet. Dit scenario zal zich natuurlijk in het algemeen slechts voordoen in situaties waarin de erfdienstbaarheid het gebruik van bepaalde faciliteiten vereist (b.v. elektriciteitsleidingen die door de dienstbare eigendom lopen) en die faciliteiten worden vernietigd. Indien de erfdienstbaarheid de erfdienstbaarheidhouder enkel toestaat het dienende goed te doorkruisen (of elektriciteitsleidingen door het dienende goed te laten lopen enz.), is het moeilijk een scenario te bedenken waarin de erfdienstbaarheid teniet zou kunnen gaan omdat een dergelijke vernietiging meestal geen gevolgen zal hebben voor de mogelijkheid om het dienende goed te doorkruisen.

Zelfs indien van toepassing, kan een erfdienstbaarheid slechts op deze wijze teniet gaan indien het dienende goed buiten de schuld van de eigenaar van het dienende goed wordt vernietigd. Indien de eigenaar van de erfdienstbaarheid het voorwerp van de erfdienstbaarheid opzettelijk vernietigt, is de eigenaar van de erfdienstbaarheid aansprakelijk voor de betaling van schadevergoeding aan de houder van de erfdienstbaarheid en gaat de erfdienstbaarheid niet teniet. Bijvoorbeeld:

Adam en Brent zijn buren. Adam bouwt een groot zwembad in zijn achtertuin. Hij en Brent sluiten een overeenkomst op grond waarvan Brent een erfdienstbaarheid krijgt die hem toestaat in Adams zwembad te zwemmen wanneer hij maar wil. Op een dag wordt het zwembad door een toevallige brand verwoest. In dat geval vervalt de erfdienstbaarheid van Brent. Indien Adam echter opzettelijk het zwembad heeft vernield, zal hij Brent een schadevergoeding moeten betalen voor de schade die Brent heeft geleden doordat hem de mogelijkheid werd ontnomen om in het zwembad te zwemmen. Bovendien zal de erfdienstbaarheid van Brent niet tenietgaan. Wanneer en indien het zwembad wordt herbouwd, gaat de erfdienstbaarheid van Brent dus verder waar zij was gebleven voordat het zwembad werd vernield.

Verjaring

Net zoals een erfdienstbaarheid kan ontstaan door verjaring (adverse possession), kan een erfdienstbaarheid ook eindigen door verjaring indien de eigenaar van het dienstbare erf de erfdienstbaarheidhouder gedurende de voorgeschreven wettelijke termijn uitsluit van het gebruik van de erfdienstbaarheid. Bijvoorbeeld:

Adam en Brent zijn buren. Brent heeft een erfdienstbaarheid die hem toestaat Adam’s eigendom te doorsnijden om toegang te krijgen tot een straat. Op een dag bouwt Adam een muur tussen het eigendom van Brent en het pad waarover Brent geacht wordt te mogen oversteken, waardoor Brent de toegang tot het pad wordt ontzegd. Als deze muur gedurende de wettelijke termijn blijft staan en Brent geen rechtsvordering instelt om zijn erfdienstbaarheid af te dwingen, kan zijn erfdienstbaarheid door verjaring verloren gaan.

Verdere video’s:

• Easements: Creation, Scope and Termination