De belangrijkste factoren bij het investeren in onroerend goed

Wat is het belangrijkste om naar te kijken in onroerend goed? Hoewel de locatie altijd een belangrijke overweging is, zijn er tal van andere factoren die helpen bepalen of een investering geschikt is voor u. Hier is een blik op enkele van de belangrijkste dingen om te overwegen als u van plan bent om te investeren in de onroerend goed markt.

1. Property Location

Waarom het belangrijk is

Het adagium “locatie, locatie, locatie” is nog steeds koning en blijft de belangrijkste factor voor winstgevendheid bij het beleggen in onroerend goed. De nabijheid van voorzieningen, groene ruimte, schilderachtig uitzicht, en de status van de buurt factor prominent in residentiële vastgoed waarderingen. De nabijheid van markten, magazijnen, vervoersknooppunten, snelwegen en belastingvrije gebieden spelen een belangrijke rol in de waardering van commercieel onroerend goed.

Waarnaar te zoeken

Een sleutel bij het overwegen van de locatie van onroerend goed is de middellange tot lange termijn visie met betrekking tot hoe het gebied naar verwachting zal evolueren tijdens de investeringsperiode. Bijvoorbeeld, het rustige open land van vandaag aan de achterkant van een woongebouw kan op een dag een lawaaierige productiefaciliteit worden, waardoor de waarde ervan afneemt. Een manier om informatie te verzamelen over wat de vooruitzichten zijn van de omgeving van het onroerend goed dat u overweegt, is contact op te nemen met het stadhuis of andere openbare instanties die belast zijn met bestemmingsplannen en stadsplanning. Dit zal u toegang geven tot de lange termijn gebied planning en een bepaling hoe gunstig of ongunstig voor uw eigen plan voor het pand te maken.

2. Waardering van het onroerend goed

Waarom het belangrijk is

De taxatie van onroerend goed is belangrijk voor de financiering tijdens de aankoop, de noteringsprijs, de investeringsanalyse, de verzekering en de belastingen – ze zijn allemaal afhankelijk van de taxatie van onroerend goed.

Waar moet u op letten

Algemeen gebruikte waarderingsmethoden voor onroerend goed omvatten:

• Verkoopvergelijkingsmethode: recente vergelijkbare verkopen van eigendommen met vergelijkbare kenmerken-meest gebruikelijk en geschikt voor zowel nieuwe als oude eigendommen
• Kostenbenadering: de kosten van de grond en de constructie, min de afschrijvingen-geschikt voor nieuwbouw
• Inkomstenbenadering: gebaseerd op de verwachte instroom van kasmiddelen-geschikt voor verhuur

3. Investeringsdoel en Investeringshorizon

Waarom het belangrijk is

Gezien de lage liquiditeit en de hoge waarde van investeringen in onroerend goed, kan een gebrek aan duidelijkheid over het doel leiden tot onverwachte resultaten, waaronder financiële problemen – vooral als de investering is gehypothekeerd.

Waarnaar te zoeken

Bepaal welke van de volgende brede categorieën past bij uw doel, en plan dienovereenkomstig:

• Kopen en zelf gebruiken. Hier bespaart u op huur en heeft u het voordeel van zelfgebruik, terwijl u ook waardestijging krijgt.
• Kopen en leasen. Dit biedt regelmatige inkomsten en waardestijging op lange termijn. Echter, het temperament om een verhuurder te zijn is nodig om mogelijke geschillen en juridische kwesties te behandelen, huurders te beheren, reparatiewerkzaamheden, enz.
• Kopen en verkopen (korte termijn). Dit is over het algemeen voor snelle, kleine tot middelgrote winst-de typische eigenschap is in aanbouw en verkocht met winst bij voltooiing.
• Kopen en verkopen (lange termijn). Dit is over het algemeen gericht op grote intrinsieke waardestijging over een lange periode. Dit biedt alternatieven om langetermijndoelen, zoals pensionering, te verwezenlijken.

4. Verwachte cashflows en winstkansen

Waarom het belangrijk is

Cashflow verwijst naar hoeveel geld er overblijft na uitgaven. Positieve cash flow is de sleutel tot een goed rendement op een vastgoedbelegging.

Waarnaar te zoeken

Ontwikkel prognoses voor de volgende wijzen van winst en uitgaven:

• Verwachte cash flow uit huurinkomsten (inflatie is gunstig voor verhuurders voor huurinkomsten)
• Verwachte stijging van de intrinsieke waarde als gevolg van prijsstijging op lange termijn.
• Voordelen van afschrijving (en beschikbare belastingvoordelen)
• Kosten-batenanalyse van renovatie vóór verkoop om een betere prijs te krijgen
• Kosten-batenanalyse van hypothecaire leningen vs. waardestijging

5. Wees voorzichtig met hefboomwerking

Waarom het belangrijk is

Leningen zijn handig, maar ze kunnen tegen een grote prijs komen. U legt uw toekomstige inkomen vast om vandaag nutsvoorzieningen te krijgen tegen de kosten van rente die over vele jaren wordt uitgesmeerd. Zorg ervoor dat u begrijpt hoe u met dit soort leningen moet omgaan en vermijd hoge schuldniveaus of wat ze oververtegenwoordiging noemen. Zelfs experts in onroerend goed worden uitgedaagd door overmatige hefboomwerking in tijden van ongunstige marktomstandigheden en de liquiditeitstekorten met hoge schuldverplichtingen kunnen vastgoedprojecten kapotmaken.

Waarnaar te zoeken

Afhankelijk van uw huidige en verwachte toekomstige inkomsten, overweeg het volgende:

• Beslis over het type hypotheek dat het beste bij uw situatie past – vaste rente, aanpasbare rentehypotheek (ARM), alleen rente, nul aanbetaling, enz. Merk op dat elk type hypotheek zijn eigen risicoprofiel heeft en dat u ze zorgvuldig moet bestuderen. Bijvoorbeeld, ARM omvat hypotheekrente die op elk moment kan veranderen gedreven door de krachten van de kapitaalmarkt en de kredietnemer moet elke tariefwijziging gedurende de looptijd van de lening accepteren.
• Wees u bewust van de voorwaarden, bepalingen en andere kosten die door de hypotheekverstrekker worden geheven.
• Shop rond om lagere rentetarieven en betere voorwaarden te vinden.

6. Nieuwbouw versus bestaande woning

Waarom het belangrijk is

Nieuwbouw biedt meestal aantrekkelijke prijzen, de mogelijkheid om aan te passen, en moderne voorzieningen. Risico’s zijn onder meer vertragingen, hogere kosten, en de onbekenden van een nieuw ontwikkelde wijk.

Bestaande eigendommen bieden gemak, snellere toegang, gevestigde verbeteringen (nutsvoorzieningen, landschapsarchitectuur, enz.), en in veel gevallen, lagere kosten.

Wat te zoeken

Hier zijn enkele belangrijke dingen om naar te kijken bij de beslissing tussen nieuwbouw of een bestaand pand:

• Bekijk projecten uit het verleden en onderzoek de reputatie van het bouwbedrijf voor nieuwe investeringen.
• Bekijk eigendomsakten, recente onderzoeken en taxatierapporten voor bestaande eigendommen.
• Overweeg maandelijkse onderhoudskosten, verschuldigde heffingen en belastingen. Kosten zoals deze kunnen uw cashflow ernstig beïnvloeden.
• Wanneer u investeert in verhuurd onroerend goed, zoek dan uit of het pand huurgecontroleerd, huurstabilisatie, of vrije markt is. Loopt het huurcontract bijna af? Zijn de verlengingsopties gunstig voor de huurder? Wie is de eigenaar van het meubilair?
• Quality-check items (meubilair, inrichting en apparatuur) als deze moeten worden opgenomen in de verkoop.

7. Indirecte investeringen in onroerend goed

Waarom het belangrijk is

Het beheren van fysieke eigendommen over een lange termijn is niet voor iedereen weggelegd. Er zijn alternatieven waarmee u indirect in de vastgoedsector kunt beleggen.

Waar moet u op letten

Overweeg andere manieren om in onroerend goed te beleggen:

• Vastgoedbeleggingstrusts (REIT’s)
• Aandelen van vastgoedbedrijven
• Op de vastgoedsector gerichte beleggingsfondsen en ETF’s
• Hypotheekobligaties
• Mortgage-backed securities (MBS)

8. Uw kredietscore

Waarom het belangrijk is

Uw kredietscore is van invloed op uw vermogen om in aanmerking te komen voor een hypotheek, en het heeft invloed op de voorwaarden die uw geldverstrekker u biedt. Als u een hogere kredietscore hebt, kunt u betere voorwaarden krijgen, wat na verloop van tijd tot aanzienlijke besparingen kan leiden.

Waar moet u op letten

Scores hoger dan 800 worden beschouwd als uitstekend en helpen u in aanmerking te komen voor de beste hypotheek. Werk, indien nodig, aan het verbeteren van uw kredietscore:

• Betaal rekeningen op tijd-stel automatische betalingen of herinneringen in
• Betaal schulden
• Streef naar niet meer dan 30% kredietgebruik
• Sluit geen ongebruikte creditcards af zolang u geen jaarlijkse kosten betaalt
• Limiteer aanvragen voor nieuw krediet en “harde” onderzoeken
• Bekijk uw kredietrapport en betwist onjuistheden

9. Algehele Vastgoedmarkt

Waarom het belangrijk is

Zoals met andere soorten investeringen, is het goed om laag te kopen en hoog te verkopen. Onroerend goed markten fluctueren, en het loont om bewust te zijn van trends. Het is ook belangrijk om aandacht te besteden aan de hypotheekrente, zodat u uw financieringskosten kunt verlagen, indien mogelijk.

Waar moet u op letten

Blijf op de hoogte van trends en statistieken voor:

• Woningprijzen en woningverkopen (algemeen en in uw gewenste markt)
• Nieuwbouw
• Vastgoedvoorraad
• Hypotheekrente
• Flipping-activiteit
• Foreclosures

The Bottom Line

Vastgoed kan helpen uw portefeuille te diversifiëren. In het algemeen heeft onroerend goed een lage correlatie met andere grote beleggingscategorieën, dus als aandelen dalen, stijgt onroerend goed vaak. Een investering in onroerend goed kan ook een gestage kasstroom, een aanzienlijke waardestijging, belastingvoordelen en concurrerende risicogewogen rendementen bieden, waardoor het een gezonde investering is.

Natuurlijk, net als bij elke investering, is het belangrijk om bepaalde factoren te overwegen, zoals degene die hier zijn opgesomd, voordat u investeert in onroerend goed – of u nu kiest voor fysiek onroerend goed, REIT’s, of iets anders.