Easements zijn een alomtegenwoordig element in het Texaanse eigendomsrecht en worden in het algemeen gedefinieerd als een recht, privilege of voordeel dat bestaat als een afzonderlijk belang naast eigendomsrechten op onroerend goed. Meestal staat een erfdienstbaarheid een persoon (of het publiek) toe om het land van een ander op een bepaalde manier te gebruiken.
Er zijn talrijke manieren om een erfdienstbaarheid in Texas te vestigen, zoals geschetst door het gewoonterecht.
Easement by Express Grant
Dit type erfdienstbaarheid wordt gecreëerd door de uitdrukkelijke overeenkomst van de partijen en houdt zich aan de formaliteiten van onroerend goed instrumenten in Texas. Expresse erfdienstbaarheden moeten schriftelijk zijn, naar behoren worden ondertekend door de partij die moet worden aangeslagen, de intentie tot verlening tonen met een adequate juridische beschrijving, worden erkend (indien opgenomen), en naar behoren worden afgeleverd. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
Easement by Prescription
Een erfdienstbaarheid door verjaring is er een die is verkregen en gehouden door een eiser tegen de wil van de landeigenaar. De eiser bevestigt gewoonlijk het recht op de erfdienstbaarheid via een rechterlijke beslissing en moet aan de volgende vereisten voldoen:
- Het gebruik van de erfdienstbaarheid moet nadelig, openlijk, berucht en vijandig tegenover het belang van de grondeigenaar zijn. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- De erfdienstbaarheid moet uitsluitend worden gebruikt door de eiser en niet openstaan voor het publiek of kwalificeren als een erfdienstbaarheid voor gemeenschappelijk gebruik. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- Het gebruik van de erfdienstbaarheid moet ononderbroken en onafgebroken zijn gedurende een periode van ten minste 10 jaar. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Easement by Estoppel
Als een eiser te goeder trouw vertrouwt op de mondelinge instemming van een eigenaar met een erfdienstbaarheid die later wordt ingetrokken, kan hij een erfdienstbaarheid door estoppel zoeken. De eiser moet aantonen dat:
- Belofte van erfdienstbaarheid werd meegedeeld aan de eiser;
- Zij geloofden de belofte;
- En zij kunnen aantonen vertrouwen op de belofte in hun nadeel, zoals het uitgeven van middelen die niet kunnen worden teruggevorderd als de belofte wordt ingetrokken. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
Easement by Implication
Een erfdienstbaarheid bij implicatie wordt door een rechter opgelegd om billijkheid te verschaffen. Net als een estoppel vordering, is een impliciete erfdienstbaarheid niet schriftelijk. Het komt meestal voor wanneer een erfdienstbaarheid enige tijd ononderbroken in gebruik is geweest (maar niet door een schriftelijke overeenkomst tot stand is gekomen), en de landeigenaar plotseling de toegang afsluit. Het voorafgaande gebruik moet duidelijk en voor de hand liggend zijn, redelijk continu, en noodzakelijk om te kunnen genieten van een eerlijk gebruik van het eigen eigendom van de eiser. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
Ten slotte moet de eiser aantonen dat er oorspronkelijk een eenheid van eigendom was van de twee landgoederen onmiddellijk voorafgaand aan het ontstaan van de erfdienstbaarheid. Dit gebeurt meestal wanneer een stuk grond wordt verdeeld en verkocht aan twee eigenaren. Deze eigenaars kunnen dan een mondelinge overeenkomst hebben die de erfdienstbaarheid toekent aan het door land omsloten eigendom van de ander. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
Easement by Necessity
Easements by Necessity worden vaak verward met erfdienstbaarheden door implicatie, maar zijn niet hetzelfde. Om een erfdienstbaarheid uit noodzaak te vestigen moet men bewijzen:
- Er was een eenheid van eigendom met de vermeende dominante en dienende landgoederen.
- De toegang is een noodzaak, niet louter een gemak.
- De noodzaak bestond op het moment van de scheiding van de landgoederen. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
Beandlocked, by itself, does not create an easement by necessity. De eiser moet een gedraging tussen de twee landgoederen aantonen, omdat rechtbanken hebben geoordeeld dat niemand een erfdienstbaarheid uit noodzaak kan hebben over het land van een vreemdeling. De noodzaak moet ook strikt zijn, dat wil zeggen dat het de enige mogelijke toegang tot het andere eigendom is. Duff vs. Matthews, 311 S.W.2d 637.
Conclusie
Als u vragen hebt over het afdwingen of vestigen van erfdienstbaarheden, neem dan contact op met een ervaren vastgoedadvocaat voor advies. De erfdienstbaarhedenwetgeving in Texas is complex en vereist de nodige kennis en vaardigheid bij het navigeren door de verschillende soorten erfdienstbaarheden die beschikbaar zijn voor grondeigenaren.
Alle informatie die wordt verstrekt op Silblawfirm.com (hierna “website”) wordt alleen voor informatieve doeleinden verstrekt, en is niet bedoeld om te worden gebruikt voor juridisch advies. Gebruikers van deze website dienen geen acties te ondernemen of zich te onthouden van het ondernemen van acties op basis van de inhoud of informatie op deze website. Gebruikers van deze website dienen contact op te nemen met een bevoegde advocaat in Texas voor een volledige beoordeling van hun juridische kwesties.