Grond in Singapore wordt in hoofdzaak in drie soorten pacht gehouden: freehold, 999-jarige en 99-jarige pacht.
Voor eigendommen die zijn gebouwd op grond die in erfpacht is verkregen, is de grond voor onbepaalde tijd eigendom van de erfpachter, zodat u zich geen zorgen hoeft te maken over de afloop van de pacht (behalve natuurlijk over de gevreesde overname door de overheid). Dit geldt tot op zekere hoogte ook voor erfpachtgronden met een looptijd van 999 jaar, aangezien 999 jaar zeker lang genoeg is om vele generaties met gemak te huisvesten.
Het meest zorgwekkend zijn echter de erfpachtgronden met een looptijd van 99 jaar. Welke rechten hebben de eigenaars van deze categorie eigendommen aan het einde van de huurperiode, wanneer het eigendomsrecht op de grond teruggaat naar de oorspronkelijke eigenaars?
In dit artikel richten we ons op de gevolgen van het verstrijken van de huurperiode voor eigenaars van privé-eigendom (zoals condominiums en geprivatiseerde HUDC’s). Als u bezorgd bent over HDB’s, hebben we daar hier over geschreven.
Wie krijgt de erfpacht terug en wat gebeurt er dan?
Meer dan driekwart van het land in Singapore is staatseigendom en in handen van de Singapore Land Authority (SLA), die optreedt als beheerder van het land. De rest bestaat uit de weinige stukken grond die in handen zijn van andere overheidsdiensten, zoals HDB, JTC, PSA en particuliere eigenaars.
Als een erfpacht van 99 jaar afloopt, gaat het eigendom van de grond terug naar de staat en gaan de rechten van de eigenaars in feite teniet.
Maar de eigenaars zullen toch zeker recht hebben op een billijke vergoeding voor hun huizen die helaas niet op het eigendom blijven staan. De harde (en volgens sommigen oneerlijke) realiteit is dat de SLA geen enkele verplichting heeft om enige vorm van compensatie te betalen of terug te betalen.
Welke opties hebben eigenaars van 99-jarige erfpacht dan nog?
Eigenaars van onroerend goed met een 99-jarige erfpachtovereenkomst hebben twee keuzemogelijkheden, die beide inhouden dat zij de overheid een premie betalen om de looptijd van de pacht te verlengen.
Zij kunnen de pacht op hun grond rechtstreeks met de SLA verlengen, of hun eigendom aan een derde-ontwikkelaar verkopen (bekend als een collectieve of en blocverkoop). Beide opties moeten door alle eigenaren gezamenlijk worden uitgevoerd, en kunnen niet op individuele basis worden verwezenlijkt.
Opwaarderen
Hierbij vragen de eigenaren de SLA om hun pacht weer op te waarderen tot 99 jaar, tegen betaling van een grondpremie. Dus als er bijvoorbeeld nog 50 jaar op de grond zit, kunnen de eigenaren nog eens 49 jaar bijbetalen, zodat de pacht weer 99 jaar wordt.
Deze premie wordt per geval beoordeeld door de hoofdtaxateur van de SLA, waarbij rekening wordt gehouden met factoren zoals het aantal resterende jaren in de pacht.
Het is nu aan de SLA om te beslissen of de aanvraag wordt goedgekeurd of afgewezen. Bij het nemen van haar beslissing, SLA overweegt verschillende factoren van de pacht, waaronder de vraag of de verlenging zou passen in de lange termijn bedoeling van de overheid met de grond en of het voorgestelde gebruik zou het gebruik van de grond te optimaliseren.
In het geval van een succesvolle pacht top-up, kunnen eigenaren van onroerend goed blijven bewonen hun eigendom voor de duur van de vernieuwde 99-jarige pacht.
Dit zou natuurlijk de ideale optie zijn voor de meeste eigenaren van 99-jarige eigendommen, maar helaas maakt de exorbitante grondpremie die door de SLA in rekening wordt gebracht deze optie veel te duur voor gewone particulieren, en is het meestal de route die wordt genomen door bedrijven of andere particuliere entiteiten die het zich kunnen veroorloven.
Voorbeelden van panden die met succes lease top-ups hebben ontvangen zijn onder meer het voormalige Shing Kwan House en ICB Building (nu het SGX-gebouw), het voormalige Overseas Union House (nu 50 Collyer Quay) en het voormalige HMC Building (nu Lumiere).
Collectieve (of en bloc) verkoop
De collectieve, (of zoals het in de volksmond wordt genoemd, en bloc), verkoop is de optie die de voorkeur geniet van individuele huiseigenaren, omdat het de forse verplichting van de grondpremiebetaling doorschuift naar de particuliere ontwikkelaars of bedrijven die beter in staat zijn om het zich te veroorloven.
Het nadeel is dat, in tegenstelling tot een huurverhoging, de eigenaars niet langer het recht hebben in hun eigendom te blijven wonen, aangezien de rechten op de huur in plaats daarvan overgaan op de particuliere projectontwikkelaars.
Wat zij wel krijgen, is een vergoeding voor hun eigendom, waar zij geen recht op zouden hebben gehad als hun huurcontract gewoon was afgelopen.
2007 was het topjaar voor en blocverkopen, inclusief de grootste en blocverkoop tot nu toe: de verkoop van Farrer Court-appartementen. De 618 eenheden werden verkocht voor een totaal van 1,339 miljard dollar, wat elke huiseigenaar een koel bedrag van 2,122 tot 2,238 miljoen dollar opleverde (na overheadkosten). 2016 zag ook de collectieve verkoop van twee geprivatiseerde HUDC-landgoederen (Shunfu Ville en Raintree Gardens) en we voorspellen dat deze trend van HUDC-landgoederen die en bloc gaan, zich tot 2017 zal voortzetten.
Als u op zoek bent naar een overzicht van het en bloc verkoopproces, bekijk dan zeker ons artikel daarover hier.
99-jarige erfpacht: Yea or Nay?
Als uw doel is om een huis te kopen dat u kunt doorgeven van generatie op generatie, een 99-jarige erfpacht woning is zeker niet voor jou.
Maar als je tevreden bent om gewoon eigenaar te zijn van het huis voor je leven (hey, je kinderen kunnen voor zichzelf zorgen), of je koopt het voor louter investeringsdoeleinden, dan is het serieus het overwegen waard.
We hebben de kwestie van freehold vs. leasehold eigenschappen eerder besproken, dus zorg ervoor dat je het hier bekijkt voor een meer diepgaande vergelijking.
Hoewel de erfpacht van een onroerend goed ongetwijfeld van invloed is op het potentieel voor de waardering ervan, zijn er andere factoren die ook een rol spelen. Of u nu een woning in eigendom of in erfpacht koopt, kies bijvoorbeeld een project dat in de buurt ligt van een MRT-station, goede scholen en andere voorzieningen (u kunt dit doen met de zoekfilters van 99.co waarmee u de resultaten kunt beperken op basis van de nabijheid van verschillende voorzieningen). Dit maakt het project aantrekkelijker voor particuliere ontwikkelaars, waardoor u meer kans maakt op een verkoop en bloc in de toekomst.