Ik ben al een tijdje op deze site en post niet zo veel als ik zou willen, maar ik heb de berg aan informatie die hier te vinden is op prijs gesteld. Ik heb opzettelijk gewacht tot ik de lening had afgesloten (wat eerder vandaag gebeurde) tot ik dit postte. Ik zal proberen om deze intro kort te houden omdat de post vrij lang zal zijn. In het kort, ik deed een herfinanciering en de nieuwe lening omvat fondsen voor de renovatiewerkzaamheden die ik aan het doen ben. Met dit type lening zal de bank het geleende bedrag baseren op de ARV. Ik ben een vrij conservatief persoon als het gaat om mijn investeringen. Ik zet mijn roze bril niet op als ik projecties doe. De taxateur schatte de ARV van het huis op $240K, wat ver onder zelfs mijn eigen conservatieve cijfer van ongeveer $250K lag. Ik belde mijn lening persoon en hij zei dat als ik vond dat het te laag was ik een brief moest schrijven om het te betwisten. Ik deed mijn zoektocht op hier natuurlijk evenals google zoekopdrachten op een beroep op een taxatie en de overgrote meerderheid van wat ik vond zei dat de enige manier om een kans te hebben vechten is voor er om recente verkopen die de taxateur niet in aanmerking genomen. Dat was geen optie voor mij, dus moest ik in principe elke vergelijking die hij gebruikte analyseren. Ik heb gekopieerd en geplakt hieronder de exacte brief die ik stuurde naar de bank. De enige bewerking die ik heb gedaan is het verwijderen van de adressen en links.
Dear Sir/Madam,
Ik schrijf deze brief om in beroep te gaan tegen de taxatie die ik heb ontvangen en waarvan ik denk dat deze niet eerlijk de werkelijke ARV van het pand weergeeft. Een van de zaken die niet in de taxatie naar voren komt, is het feit dat het pand in een historisch district ligt. Ik geloof dat deze historische aanduiding waarde toevoegt aan het onroerend goed.
Ik ben dieper ingegaan op waarom ik geloof dat er fouten zitten in de gebruikte vergelijkingen hieronder:
Comp #1 – (Adres invoegen)
- Dit huis is vergelijkbaar in grootte, maar de locatie is aanzienlijk inferieur aan de locatie van het onderwerp eigendom. Deze woning ligt veel verder weg van de hoofduniversiteit. Het onderwerpelijke bezit heeft een zware concentratie van studenten en studentenhuuractiviteit.
- Dit object staat op de website van de taxateur vermeld als “Apt.Boarding home”, wat volgens mij de waarde van dit object ook verlaagt.
Comp #2 – (Adres invoegen)
- Ze zijn vergelijkbaar qua locatie, maar het onderwerpelijke object is meer dan 30% groter dan dit comp. Deze taxatie suggereert dat deze twee eigenschappen zijn de moeite waard het exacte bedrag, zelfs met zo’n groot verschil in grootte.
- Het onderwerp eigendom zal een extra slaapkamer, wasruimte en heeft een grotere kelder vierkante footage.
Comp # 3 – (Adres invoegen)
- Deze eigenschap ging in contract en sloot twee weken nadat het werd vermeld op de MLS. Ik denk dat dit weerspiegelt een lage notering / noodlijdende verkoper die moest het pand onmiddellijk.
Comp # 4 – (Adres invoegen)
- Deze comp twee keer verkocht in een tijdsbestek van 4 maanden. Dit lijkt een flip te zijn en werd gewoon verkocht voor een snelle winst. Nadat het was verkocht de 1e keer dat het werd opnieuw beursgenoteerd 2 1/2 maand later en vervolgens verkocht iets meer dan een maand na.
- De locatie van deze comp is vergelijkbaar met het onderwerp eigendom, maar het is veel kleiner in omvang.
Comp # 5 – (adres invoegen) # 6 – (adres invoegen)
- Deze twee eigenschappen zijn momenteel actieve aanbiedingen en ik denk dat de schattingen gegeven aan het onderwerp eigendom in relatie tot deze in overeenstemming zijn met de ARV.
Hieronder heb ik een lijst opgenomen van andere vergelijkbare panden in de buurt die naar mijn mening ook ondersteunen dat het object een hogere ARV heeft dan in de taxatie wordt gesuggereerd.
(Adres invoegen)
- Dit pand werd verkocht op 7/16/14 voor $ 244.000
- Home is 6 slaapkamers, 2 badkamers, 1144 interieur sq ft, 996 sq ft lot size.
- Dit huis is meer dan 1000 sq ft kleiner dan het onderwerp eigendom
- De notering merkt was er een “gemotiveerde verkoper”. Wat suggereert dat ze op zoek waren om het pand zeer snel te verplaatsen
- Hier is een link naar de lijst: (link insert)
(Address insert)
- Dit pand werd verkocht op 4/29/14 voor $ 235.000
- Home is 6 slaapkamers, 3 badkamers, 1530 interieur sq ft, 1107 sq ft lot size.
- Dit huis is meer dan 1000 sq ft kleiner dan het onderwerp pand
- Ze zijn in een vergelijkbare locatie
- Hier is een link naar de aanbieding: (link insert)
- (Address insert) (actieve aanbieding)
- Dit pand is momenteel genoteerd aan $ 325.000
- Home is 6 slaapkamer, 2 bad, 1800 interieur sq ft, 980 sq ft kavel grootte.
- Dit huis is bijna 1000 vierkante meter kleiner dan het onderwerp pand
- Ze zijn in een vergelijkbare locatie
- Hier is een link naar de aanbieding: (link insert)
- (Address insert) (actieve vermelding)
- Dit pand is momenteel genoteerd aan $395,000
- Home is 6 slaapkamer, 1 bad, (lijst beschrijving vermeldt 5 slaapkamer, 2 badkamers), 1895 interieur sq ft, 1102 sq ft lot size.
- Dit huis is bijna 1000 sq ft kleiner dan het onderwerp eigendom
- Dit comp is iets dichter bij de belangrijkste universiteit in het gebied
- Hier is een link naar de aanbieding: (link insert)
Bedankt voor het nemen van de tijd om dit te herzien en ik hoop dat u vindt dat de informatie die ik heb verstrekt in feite een hogere waardering voor het huis ondersteunt.
Warme groeten,
Damian Baynes
In het einde kostte het me iets minder dan twee uur om alle informatie die ik gebruikte te compileren en de brief aan de bank te typen. Ze vroegen me om bewijs dat het huis in een historische wijk ligt en dat heb ik ze gegeven. Een paar weken later planden ze een tweede taxatie en de tweede taxatie kwam terug op $264K! Dit verschil van 24.000 dollar was letterlijk het verschil of ik deze lening kreeg of niet. Ik weet dat het een lange lezen, maar hopelijk zal het anderen helpen die ooit in een soortgelijke positie.