De Internal Revenue Code (“IRC”) beschrijft niet waarin een pensioenplan kan beleggen, maar alleen waarin het niet kan beleggen. De Internal Revenue Code Sections 408 & 4975 verbiedt “Disqualified Persons” om zich met bepaalde soorten transacties bezig te houden. Het doel van deze regels is om het gebruik van pensioenrekeningen aan te moedigen voor de accumulatie van pensioensparen en om degenen die de controle hebben over de pensioenrekening te verbieden om te profiteren van de belastingvoordelen voor hun persoonlijke rekening.
Met de ruwe start van 2016 voor de wereldwijde aandelenmarkten, zijn alternatieve beleggingen in activa, zoals onroerend goed, aantrekkelijker geworden voor veel houders van pensioenrekeningen. Wat veel beleggers in pensioenrekeningen echter niet weten, is dat verborgen in de belastingcode een opmerkelijke bepaling is die een 401 (k) -plan toestaat om onroerend goed te kopen met een hefboomwerking zonder een belasting te triggeren. Laat het me verder uitleggen.
In het algemeen, als het gaat om het gebruik van een pensioenrekening om investeringen te doen, zijn de meeste vrijgesteld van federale inkomstenbelasting. Dit komt omdat een pensioenrekening is vrijgesteld van belasting op grond van IRC Sections 401 en 408. Op grond van IRC sectie 512 van de Internal Revenue Codes zijn de meeste vormen van beleggingsinkomsten die door een IRA worden gegenereerd vrijgesteld van belasting. Enkele voorbeelden van vrijgestelde inkomsten zijn: rente uit leningen, dividenden, lijfrentes, royalty’s, de meeste huren van onroerend goed, en winsten/verliezen uit de verkoop van onroerend goed. Het type inkomen dat in het algemeen een pensioenrekening kan onderwerpen aan UBTI is inkomen uit de volgende bronnen:
– Inkomen uit de exploitatie van een actieve handel of bedrijf – d.w.z. een restaurant, benzinestation, winkel, enz.
– Bedrijfsinkomsten gegenereerd via een passthrough-entiteit, zoals een LLC of vennootschap
– Gebruik van een nonrecourse-lening voor de aankoop van een onroerend goed (in het geval van een IRA)
– Gebruik van marge op een aandelenaankoop
Deze regels zijn te vinden onder Internal Revenue Code Sections 511-514 en zijn bekend geworden als de Unrelated Business Taxable Income-regels of UBTI of UBIT. Als de UBTI-regels in werking treden, zouden de inkomsten die uit die activiteiten worden gegenereerd, over het algemeen worden onderworpen aan een belasting van bijna 40% voor 2016. De UBTI-regels zijn van toepassing op zowel IRA’s als 401 (k) -plannen, maar er is een unieke vrijstelling te vinden onder IRC 514 (c) (9) die een 401 (k) -planbelegging zou toestaan om onroerend goed te kopen en nonrecourse leverage te gebruiken zonder belasting te triggeren.
Wanneer een IRA onroerend goed koopt dat een hefboomwerking heeft met hypothecaire financiering, creëert het Unrelated Debt Financed Income (UDFI), een type UBTI waarover belastingen moeten worden betaald. Met een 401(k)-plan kunt u echter een hefboom gebruiken zonder onderworpen te zijn aan de UDFI-regels en UBTI-belasting. Deze vrijstelling onder IRC 514(d)(9) biedt aanzienlijke belastingvoordelen voor het gebruik van een 401(k) plan versus een IRA om onroerend goed te kopen. Om te kunnen profiteren van de vrijstelling onder 514(c)(9), moet de lening een bonafide nonrecourse-lening zijn en moet de lening worden gebruikt om onroerend goed te verwerven. Een non-recourse-lening is een type lening dat wordt gedekt door onderpand, dat meestal onroerend goed is.
Als de kredietnemer in gebreke blijft, kan de emittent beslag leggen op het onderpand, maar kan hij de kredietnemer niet aanspreken voor een verdere vergoeding, zelfs als het onderpand niet de volledige waarde van het in gebreke gebleven bedrag dekt. Dit is een geval waarin de kredietnemer geen persoonlijke aansprakelijkheid voor de lening heeft.
De reden dat alleen nonrecourse-leningen kunnen worden gebruikt bij het investeren in onroerend goed met pensioenfondsen, is dat IRC 4975(c)(1)(B) een gediskwalificeerde persoon verbiedt om geld te lenen of enige andere kredietverlening te verstrekken tussen met een pensioenrekening. De mogelijkheid om een nonrecourse-lening te verkrijgen voor een 401 (k) -plan kan een uitdaging zijn en de nonrecourse-leningverstrekker vereist over het algemeen ten minste vijfendertig procent van het eigen vermogen dat aan het project is toegezegd.
De mogelijkheid om een hefboomwerking te gebruiken op een vastgoedacquisitie zonder belasting te veroorzaken, kan potentieel een zeer lonende kans zijn voor houders van pensioenrekeningen. Volgens veel beleggers in onroerend goed is een van de grootste voordelen van het investeren in onroerend goed de mogelijkheid om een hefboomeffect te gebruiken. Hefboomwerking is een algemene economische term voor elke techniek om winsten en verliezen te vermenigvuldigen. In onroerend goed kan men met hefboomwerking een veel hoger rendement op de investering behalen dan men zou kunnen zonder het.
Er is één addertje onder het gras. Uw 401 (k) -plandocumenten moeten de aankoop van onroerend goed mogelijk maken, wat niet altijd het geval is, vooral bij 401 (k) -plannen die veel werknemers omvatten. Als u echter zelfstandige bent of een bedrijf hebt dat geen voltijdse werknemers heeft behalve uzelf of een echtgenoot, kan een solo 401 (k) -plan een oplossing bieden. Het solo 401 (k) plan, ook bekend als een individueel 401 (k) plan, is een door de IRS goedgekeurd type gekwalificeerd pensioenplan. De solo 401 (k) plan is niet een nieuw type plan. Het is een traditioneel 401 (k) -plan dat slechts één werknemer dekt, waardoor het de complexe ERISA-regelgeving omzeilt, wat de reden is dat het zo populair is voor onroerend goed en andere alternatieve activa-investeringen.
Voor vastgoedbeleggers, die houden van het idee van het gebruik van een hefboomwerking om het rendement van hun pensioenrekening te superchargen, kan het gebruik van een 401 (k) -plan, of solo 401 (K) -plan als zelfstandige, heel zinvol zijn. Natuurlijk is het kopen van onroerend goed met uw pensioenrekeningen met of zonder hefboomwerking niet voor iedereen en is het niet zonder risico of kosten. Een paar dingen om in gedachten te houden: (i) zorg ervoor dat uw 401 (k) -plan de aankoop van onroerend goed toestaat, (ii) zorg ervoor dat u een nonrecourse-lening gebruikt als onderdeel van de aankoop van onroerend goed, (iii) zorg ervoor dat u onroerend goed koopt – de vrijstelling onder IRC 514 (c) (9) is niet van toepassing op de aankoop van persoonlijke bezittingen of inventaris, en natuurlijk (iv) wees bedacht op de economische aspecten van de transactie en de potentiële kosten van de lening, evenals andere vastgoedgerelateerde uitgaven.