Het is niet ongewoon voor onroerend goed contracten om prorations voor zowel kopers als verkopers op te nemen. Prorations bestaan om redelijk te verdelen alle kosten in verband met het onroerend goed, met inbegrip van belastingen, HOA heffingen, hypotheekrente, nutsvoorzieningen, enzovoort, zodat beide partijen niet vast te zitten betalen voor meer dan hun eerlijk deel.
Vele malen kopers in rekening worden gebracht voor de prorations in een onroerend goed contract, maar verkopers kunnen vaak op de haak voor deze kosten ook. De kosten in verband met deze vergoedingen zullen worden opgenomen als een debet aan de ene partij en een krediet aan de andere op de respectieve slotverklaringen.
Dus, hoe precies werken prorations in onroerend goed contracten? Om een beter idee te krijgen, is het nuttig om te kijken naar elk type van proratie afzonderlijk, omdat elk wordt berekend op zijn eigen manier.
Property Tax Prorations
Als u eigenaar bent van onroerend goed, moet u onroerende voorheffing betalen. Het bedrag dat u moet betalen, hangt af van een aantal factoren, waaronder uw exacte locatie. Elke staat berekent zijn onroerendgoedbelasting op basis van zijn eigen unieke kalenderjaar. In Californië loopt het kalenderjaar voor de berekening van de onroerendgoedbelasting van 1 juli tot 30 juni.
Belastingen worden meestal in twee termijnen betaald in plaats van in één keer aan het eind van het kalenderjaar. In Californië zijn deze data 1 november en 1 februari. Een boete van 10% wordt in rekening gebracht voor achterstallige betalingen.
U moet bepalen of de belastingen al zijn vooruitbetaald of nog niet verschuldigd zijn en op een later tijdstip moeten worden betaald. Als de belastingen al zijn vooruitbetaald, krijgen de verkopers een credit-proratio en de kopers een debet-proratio. Aan de andere kant, als de belastingen nog niet zijn betaald, zullen verkopers een debet ontvangen en kopers zullen een credit prororatie ontvangen.
Als de laatste betaling van de verkoper voor onroerend goed belastingen een periode na de sluitingsdatum bestreek, zal de prororatie worden gemaakt van de datum van sluiting tot de datum dat de belastingen worden betaald tot. In dit geval zal de prororatie een krediet voor de verkoper en een debet voor de koper zijn.
Bijvoorbeeld, als de sluitingsdatum van de deal 20 oktober 2017 is en de verkoper de eerste termijn heeft betaald die tot 1 februari 2018 dekt, zal de verkoper worden gecrediteerd en de koper zal tussen deze twee data worden gedebiteerd. Het doel van deze verdiscontering is om de verkoper te vergoeden voor deze periode dat het onroerend goed niet langer de naam van de verkoper op de titel heeft.
Als de sluitingsdatum arriveert na de datum waarop de onroerende voorheffing verschuldigd is, wordt de verdiscontering berekend vanaf de eerste dag van de belastingtermijn tot de sluitingsdatum.
Bijv. als de sluitingsdatum 15 februari 2018 is, en de verkoper heeft de tweede termijn nog niet betaald die 1 februari verschuldigd was, wordt de verkoper gedebiteerd en de koper gecrediteerd van 1 februari 2018 tot 15 februari 2018. Dit zal de koper vergoeden voor de periode dat de verkoper eigenaar was van het onroerend goed binnen die belastingperiode.
Soms worden onroerendgoedbelastingproraties uitbetaald uit de opbrengst van de verkoper, en het ongebruikte deel wordt gecrediteerd aan de verkoper en in rekening gebracht bij de koper als de sluitingsdatum de vervaldatum voor te betalen onroerendgoedbelasting nadert. Zorg ervoor dat u uw contract goed leest om erachter te komen of u al dan niet wordt gecrediteerd of gedebiteerd voor eventuele onroerendgoedbelasting in verband met het onroerend goed in kwestie.
Hypotheekverzekering Prorations
Elke gedane hypotheekbetaling dekt de rente die de maand ervoor is betaald. Bijvoorbeeld, een hypotheek betaling die wordt gedaan op 1 juni betaalt de rente van mei. Kredietverstrekkers innen de hypotheekrente gewoonlijk tot 30 dagen voordat de eerste hypotheekbetaling moet worden gedaan wanneer een nieuwe woninglening wordt afgesloten. Verkopers zijn kopers rente verschuldigd tot en met de sluitingsdatum. De koper zal dan verantwoordelijk zijn voor het betalen van de rente op de volgende hypotheekbetaling na het sluiten van de escrow.
Bijvoorbeeld, als een deal sluit op 15 april, de eerste hypotheek betaling zal verschuldigd zijn 1 juni die de rente voor mei zal dekken. Kopers zullen in rekening worden gebracht rente van 15 april tot 1 mei op hun afsluitende verklaring.
Om de rente verdiscontering te berekenen, moet het aantal dagen rente dat de verkoper verschuldigd is aan de koper worden vastgesteld. Het bedrag van de rente per dag wordt vervolgens vermenigvuldigd met het aantal dagen van de verschuldigde rente om te komen tot het totale bedrag verschuldigd.
HOA Fee Prorations
Als het onderwerp eigendom wordt beheerst door een vereniging van huiseigenaren (HOA), dan zal maandelijkse contributie in rekening worden gebracht om de kosten in verband met onderhoud en beheer van het totale pand te dekken. Kopers en verkopers moeten deze vergoeding delen door de hoeveelheid tijd die elke partij in de woning zal zijn voor de huidige maand.
Laten we zeggen dat het sluiten is op 15 mei en de HOA kosten zijn $ 200 per maand. Als de verkoper de kosten voor mei nog niet heeft betaald, worden deze betaald uit de opbrengst van de verkoper voor de periode tussen 1 en 15 mei. Als de verkoper al heeft betaald voor de mei HOA kosten, zal de koper verantwoordelijk zijn voor het dekken van deze periode.
Utility Prorations
Utiliteiten zijn niet vaak het onderwerp van prorations op onroerend goed contracten, maar ze zijn soms van toepassing in sommige rechtsgebieden. Bijvoorbeeld, in bepaalde gemeenten, als de verkoper de stad of provincie nutsbedrijven niet betaalt, dan zullen ze worden doorgeschoven naar de belastingaanslagen en afgetrokken van de belastingfactuur voor prorations.
The Bottom Line
Niemand wil meer moeten betalen dan ze moeten in een onroerend goed deal, ongeacht hoe weinig het bedrag kan zijn. Proration berekeningen maken alles eerlijk en vierkant in termen van het betalen voor alleen wat elke partij is verantwoordelijk voor. Dit kunnen ingewikkelde berekeningen zijn, die zorgvuldig moeten worden bekeken wanneer zowel kopers als verkopers een kopie van hun afsluitingsverklaringen ontvangen om ervoor te zorgen dat de verdelingen eerlijk en nauwkeurig zijn berekend.