Legal Services

Owner Move In Eviction

In San Francisco kunnen huisbazen de huur van een huurder beëindigen door middel van een owner move-in eviction. Huiseigenaren gebruiken huisuitzettingen vaak als een middel om langdurige huurders te dwingen te verhuizen.

Huurders in San Francisco die in door de huurverordening beschermde eenheden wonen, kunnen alleen worden uitgezet wegens een van de 16 “gegronde redenen” voor uitzetting. Eigenaar Verhuizing Ontruimingen (of “OMI’s”) zijn een van deze gronden.

Wat als mijn huisbaas nooit verhuist?

Als u verhuist op grond van een eigenaar Verhuizing Ontruiming en uw huisbaas niet aan de regels voldoet, kunt u reden hebben om te procederen voor aanzienlijke financiële schade. Alleen omdat een huisbaas een huisuitzettingsbevel stuurt waarin hij beweert dat hij zal verhuizen, betekent niet dat hij dat ook daadwerkelijk zal doen.

Als u vermoedt dat uw huisbaas niet is verhuisd, neem dan contact met ons op om uw opties te bespreken.

Wat maakt iemand een gekwalificeerde “eigenaar”?

Om een huisuitzetting te initiëren, moet een gekwalificeerde eigenaar een bepaald eigendomsbelang in het onroerend goed hebben. Eigenaren die op of voor 21 februari 1991 als eigenaar zijn geregistreerd, moeten ten minste een belang van 10% in het gebouw hebben. Eigenaren die een eigendomsbelang hebben verkregen na 21 februari 1991 moeten ten minste een belang van 25% in het gebouw hebben.

Aan welke eisen moet mijn verhuurder voldoen?

Een eigenaarsverhuizing moet te goeder trouw, met eerlijke bedoelingen en zonder bijbedoelingen worden uitgevoerd. Met andere woorden, het overheersende motief om de huurder te vragen te vertrekken moet zijn dat de eigenaar, of een familielid van de eigenaar (indien van toepassing) , kan intrekken.

De vereisten en geschiktheid voor een eigenaar move-in ontruiming kan zeer ingewikkeld zijn en we raden u aan elk ontruimingsbericht dat u ontvangt te bespreken met een huurdersadvocaat of een advocaat voor huisvestingsrechten.

• Een eigenaar moet de betrokken eenheid gedurende 36 onafgebroken maanden als zijn of haar hoofdverblijfplaats gebruiken.
• Verhuurder moet een persoon zijn: De verhuurder of het familielid dat de woning betrekt moet een “natuurlijk persoon” zijn en kan geen vennootschap/vennootschap/andere bedrijfsentiteit zijn.
• Beperking tot één eenheid: Verhuurders mogen geen OMI uitvoeren als na 1998 een eerdere OMI in het betrokken pand heeft plaatsgevonden. Na een bewoning door de eigenaar na 11/98 is de getroffen eenheid de enige eenheid die het doelwit kan zijn van een ontruiming door de eigenaar.
• Beperking tot één ontruiming: een verhuurder kan slechts één OMI-ontruiming uitvoeren voor een bepaald pand. Eigenaren kunnen het eigenwoningbezit niet gebruiken als de rechtvaardige reden voor twee of meer ontruimingen in hetzelfde gebouw, tenzij de tweede is voor gebruik door een ouder/kind van de eigenaar, grootouder/kleinkind, of broer/zus. of een bouwvergunning is afgegeven om de eenheden legaal te combineren om te worden bewoond als een enkele eenheid.
• Alternatieve woning: Geen van de uitzettende eigenaren kan eigenaar zijn van een “vergelijkbare” leegstaande woning waar dan ook. Als een “vergelijkbare” woning vrijkomt voordat de uitgezette huurder is vertrokken, hoeft de huurder niet te verhuizen. Als een van de uitzettende eigenaars een “niet-vergelijkbare” leegstaande woning bezit, moet die woning worden aangeboden aan de uitgezette huurder, maar deze kan worden aangeboden tegen de markthuur.
• Registratievereisten: de verhuurder moet een OMI registreren bij de Huurcommissie en bij de County Records waarin de eenheid wordt aangewezen die het onderwerp is geweest van de uitzetting en de daaruit voortvloeiende beperkingen. financiering.
• Opnieuw verhuren van eenheden beperkt: Vanaf 9 november 2015 (onderdeel van de Evictions 2.0-wetgeving) kan een verhuurder de eenheid gedurende vijf jaar na de uitzetting niet opnieuw verhuren tegen een huurprijs die hoger is dan de huurprijs die de uitgezette huurder betaalde op het moment van uitzetting, tenzij er sprake was van toegestane huurverhogingen, zoals jaarlijkse huurverhogingen. Als een verhuurder ervoor kiest de woning binnen drie jaar na de uitzetting opnieuw te verhuren, heeft de uitgezette huurder het recht van eerste weigering om de woning opnieuw te betrekken. Als een verhuurder de woning drie jaar lang niet verhuurt aan een nieuwe huurder tegen een hogere huurprijs, kan de uitgezette huurder een proces aanspannen wegens onrechtmatige uitzetting, fraude en overtreding van de huurverordening, naast andere mogelijke claims.

Rights for Tenants in Owner Move-In Evictions

Tenants who have resided in the affected unit for twelve months or more are entitled to a 60-day written eviction notice, while tenants who have resided in said unit for less than twelve months are entitled to a 30-day eviction notice.

Statutory Relocation Payments

Huurders die een jaar of langer in een getroffen eenheid hebben gewoond, hebben recht op verhuiskosten. Het bedrag stijgt elk jaar en is hier beschikbaar op de website van de SF Rent Board.

Elke oudere (60 jaar of ouder) of gehandicapte huurder of huishouden met minderjarige kinderen komt in aanmerking voor extra fondsen.

Beschermde huurders

In bepaalde omstandigheden kan een huurder worden vrijgesteld van een Owner Move in Eviction. Beschermde huurders zijn 60-plussers, gehandicapten, die de woning 10 jaar bewonen, en mensen met een ernstige ziekte die de woning 5 jaar bewonen. *Except, where all units are occupied by protected tenants, or the subject property is a single family home.

Case Studies

Dit zijn enkele van onze resultaten en geen garantie voor een uitkomst.