OCEAN CITY – Resort planners hebben deze week het bouwplan voor een nieuw vijf verdiepingen tellend merkhotel met 105 kamers goedgekeurd, maar niet voordat de bezorgdheid van de buren over mogelijke drainageproblemen was weggenomen.
De Ocean City Planning Commission had dinsdag een beoordeling van het bouwplan voor een nieuw Hilton Tru-hotel langs Coastal Highway tussen 33rd Street en Hitchens Avenue voor zich liggen. Op het terrein bevindt zich momenteel de Planet Maze laser tag faciliteit samen met een mini-golfbaan die uiteindelijk zal worden afgebroken om plaats te maken voor het nieuwe hotelproject. Hilton Tru is een relatief nieuw concept van de logiesgigant dat een jongere demografie aanspreekt.
Lokale advocaat Hugh Cropper IV, die de projectontwikkelaar Deep Blue Hospitality vertegenwoordigde, legde uit dat het concept goed ingerichte maar kleinere hotelkamers omvat met een grotere nadruk op gemeenschappelijke ruimtes. De plannen voor het nieuwe Hilton Tru aan 33rd Street omvatten bijvoorbeeld gemeenschappelijke binnen- en buitenruimten met speelruimten, werkstations en andere voorzieningen.
“Het is een nieuw concept,” zei hij. “Het is een soort stap in een andere richting. De trend is grotere kamers en suites, maar dit is kleiner en meer eigentijds. Er is veel gemeenschappelijke ruimte. Het concept is om mensen aan te moedigen de gemeenschappelijke ruimtes te gebruiken en niet zo veel tijd in hun kamers door te brengen.”
Zoning Administrator Frank Hall ging systematisch in op de zorgen en voorwaarden van het personeel na een zorgvuldige beoordeling van de plannen, met inbegrip van verkeerseffecten, verlichting en landschapsarchitectuur en in- en uitgangspunten. Het plan voorziet in een vijf verdiepingen tellend hotel met een eigentijds ontwerp dat 105 kamers en grote gemeenschappelijke ruimten omvat. Hall legde uit dat het project zoals gepland voldoet aan alle code-eisen van de stad.
“Er zijn geen speciale uitzonderingen en geen variaties,” zei hij. “Het project voldoet in alle opzichten aan de code.”
Jeff Thaler, een van de opdrachtgevers in het ontwikkelingsteam, beaamde dat een strenge beoordeling door het personeel geen noodzaak voor speciale uitzonderingen of afwijkingen aan het licht bracht. Het project omvat slechts 104 parkeerplaatsen voor 105 kamers, maar één ruimte is gewijd aan een gemeentelijk bushokje, dus het telt niet mee voor de parkeervereisten.
“We hebben het gevoel dat we aan alles hebben voldaan en alles hebben gedaan wat van ons werd gevraagd,” zei hij. “Dit project respecteert het karakter van de buurt en het zal een grote aanwinst zijn.”
Sommigen in de planningscommissie spraken hun bezorgdheid uit over de impact op het verkeer in een gebied dat nu al vaak overbelast is tijdens piekuren. Verkeersingenieur Betty Tustin van de Traffic Group legde uit dat er aan de achterkant van het terrein een eenrichtingsweg is die het hotelverkeer naar het kruispunt met verkeerslichten bij 33rd Street leidt. Bovendien bevat de plattegrond voldoende bewegwijzering op het terrein om gasten naar de kruispunten met verkeerslichten en de oversteekplaatsen te leiden.
“We hebben een handvat gekregen voor de hoeveelheid verkeer die wordt gegenereerd door Planet Maze en de minigolf en het was ongeveer 300 op sommige dagen en 800 op grote dagen met een gemiddelde van ongeveer 400,” zei ze. “Een hotel met 105 kamers zal veel minder verkeer genereren. Gasten zullen het openbaar vervoer gebruiken of lopen waar ze heen willen als ze hier zijn.”
Misschien wel het grootste probleem, en een probleem dat het goedkeuringsproces van het bouwplan dreigde te doen ontsporen, betrof de afvoer van regenwater van het terrein. De ingenieur van de ontwikkelaar legde uit dat het project zoals ontworpen de hoeveelheid doorlaatbaar oppervlak verminderde dat van het terrein afwaterde in vergelijking met wat er nu op het terrein aanwezig is.
Er is een bestaande erfdienstbaarheid van 10 voet voor stormwaterbeheer langs de noordkant van het terrein die uiteindelijk in de baai loost via een afvoersysteem inclusief pijpen die naar de afvoerbuis leiden. Die erfdienstbaarheid van 10 voet werd een twistpunt voor naburige eigenaars van de Jamaica Bay condominiums en de Sandpiper on the Bay condominiums.
Deze eigenaars hadden geen bezwaar tegen het nieuwe hotel in het algemeen, maar maakten zich zorgen over de bijdrage van het project aan wat soms al een uitdagend afwateringsprobleem is. Stadsingenieur Terry McGean gaf een korte geschiedenis van de afwaterings- en overstromingsproblemen in het gebied, waaronder een rechtszaak tientallen jaren geleden. In wezen was er een drainagepijp die leidde naar de afvoerpijp in de baai in de 10-voet stormwaterkoepel, die van tijd tot tijd verstopt of verstopt raakte. Bovendien wordt de afvoerbuis zelf vaak geblokkeerd door zand en ander puin, waardoor de stroom van stormwater van de eigendommen wordt beperkt.
Als gevolg van de rechtszaak werd een nieuwe afvoerbuis geïnstalleerd in de erfdienstbaarheid die de afvloeiing van de aangrenzende Jamaica Bay en Sandpiper eigendommen verwerkte, maar die buis eindigde bij de eigendomsgrens voor het perceel dat het nieuwe hotel zal huisvesten. De bestaande pijp in de erfdienstbaarheid langs het hotel eigendom is sindsdien verlaten en sluit niet aan op de pijp die leidt naar de afvoer.
“Die erfdienstbaarheid is het onderwerp van controverse door de jaren heen,” zei McGean. “We hebben samengewerkt met de eigenaren over die kwestie. Die afvoerpijp dient alleen die eigendommen. Er zal geen extra afvloeiing zijn van dit terrein. We geloven dat aan die voorwaarden is voldaan en we zijn ervan overtuigd dat dit project voldoende ontwerpcontroles heeft.”
McGean zei dat, hoewel hij comfortabel was met het stormwaterontwerp voor het project, hij bereid was om te blijven werken met de hotelontwikkelaars en de naburige eigenaren om ervoor te zorgen dat de potentiële overstromingsproblemen niet worden verergerd.
“We erkennen de zorgen van de gemeenschap,” zei hij. “
Projectontwikkelaar Mike Meoli van Deep Blue Hospitality zei dat zijn bedrijf zou instemmen met het schoonmaken van de afvoerpijp en afvoer indien nodig, als het de zorgen van de buren zou helpen verlichten, ook al wordt niet verwacht dat zijn project zal bijdragen aan eventuele overstromingsproblemen.
“Het is net zo belangrijk voor ons dat de pijp niet terugstroomt,” zei hij. “
Attorney John Seipp, die de aangrenzende vastgoedeigenaren in Jamaica Bay en Sandpiper vertegenwoordigde, herhaalde enkele van de geschiedenis van de afwateringsproblemen voor het gecombineerde eigendom. Hoewel hij zei dat de aangrenzende eigenaren niet tegen het hotel in het algemeen waren, hadden ze bedenkingen bij het voorgestelde drainageplan.
“De vraag is, gaan ze water in onze pijp doen?” zei hij. “Zo ja, hoeveel? Als ze onze pijp gaan gebruiken, willen we dat ze een studie doen om te bepalen of al die drainage van dat land die in die pijp gaat, de pijp niet zal overweldigen.”
Seipp riep de hulp in van ingenieur en architect Keith Iott voor wat technische expertise over de drainagekwestie. Iott, die de bestaande omstandigheden voorafgaand aan de vergadering van dinsdag onderzocht, zei dat hij geloofde dat de bestaande pijp in de erfdienstbaarheid langs het voorgestelde hoteleigendom niet langer functioneerde.
“Het zou me verbazen als er water in het gedeelte van de pijp gaat,” zei hij. “Het hele Planet Maze eigendom watert af naar die noordwestelijke hoek. Ik denk dat er een volledige hydrografische analyse moet komen. Ik denk dat het kan worden gedaan als een lopend onderzoek vóór de afgifte van een bouwvergunning. De bedoeling hier is niet om dit proces te vertragen en ze zijn niet tegen het hotel, maar dit moet verder worden onderzocht.”
Na een aanzienlijk debat, stemde de planningscommissie met 5-0 met twee afwezige leden om het bouwplan voor het nieuwe Hilton Tru goed te keuren met een toegevoegde voorwaarde dat de ontwikkelaar de drainage-technische rapporten deelt met de aangrenzende eigenaren Jamaica Bay en Sandpiper.