Terwijl megabanken als Bank of America, Wells Fargo en JPMorgan Chase eerder dit jaar de krantenkoppen haalden door afzonderlijk plannen aan te kondigen om hypotheken aan te bieden die slechts een aanbetaling van 3% van de lener vereisen, is er een andere grote geldschieter die stilletjes nog minder van leners eist.
Onbekend bij velen in de markt, Quicken Loans begon met het aanbieden van een nog betere deal voor leners eind vorig jaar – een 1% aanbetaling hypotheek.
Maar, hier, het bedrijf opent voor de eerste keer over het product.
Ten eerste, Quicken’s 1% neer hypotheek programma is niet voor iedereen, want er zijn verschillende bepalingen en eisen, maar een 1% aanbetaling is nog steeds een 1% aanbetaling.
Het is nog steeds 66% lager dan wat Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase, en vele andere grote kredietverstrekkers bieden.
Dus waarom heeft Quicken Loans besloten om de mal te breken?
Na getipt te zijn aan Quicken’s 1% down-programma door hypotheekindustrie-insider Rob Chrisman, die het programma van Quicken eerder deze week opmerkte, nam HousingWire contact op met Quicken om die exacte vraag te beantwoorden.
Nu, in een exclusief interview, geeft Bill Banfield, Quicken Loans ‘vice-president van kapitaalmarkten, meer details over hoe dit programma tot stand kwam, hoe het werkt, en waarom het zo belangrijk is voor Quicken.
Volgens Banfield is het 1% naar beneden leningprogramma niet zo schokkend als het lijkt.
Het programma maakt eigenlijk deel uit van een partnerschap tussen Quicken en Freddie Mac dat in oktober 2015 werd aangekondigd.
Op dat moment waren de details over het partnerschap spaarzaam, waarbij de twee organisaties verklaarden dat het programma zal beschikken over “unieke, gezamenlijk ontwikkelde producten om te voldoen aan de behoeften van opkomende markten, waaronder Millennials, eerste keer huizenkopers en middenklasse leners.”
Zoals blijkt, is een van die leenopties een 1% down lening, maar zoals Banfield opmerkt, is de lening eigenlijk gestructureerd om deel uit te maken van Freddie Mac’s Home Possible Advantage-programma, dat de door de overheid gesponsorde onderneming in december 2014 lanceerde, en vereist een 3% aanbetaling.
Dus hoe komt Quicken Loans van 1% down van de koper naar de 3% die nodig is om deel te nemen aan Freddie Mac’s programma? Quicken verleent het extra geld aan de lener, zei Banfield.
“We vereisen 1% van de consument en we geven de consument een subsidie van 2%, zodat de klant onmiddellijk 3% eigen vermogen heeft,” vertelde Banfield aan HousingWire.
Maar het 1% down-programma wordt niet aan iedereen aangeboden, zei Banfield. Er zijn verschillende regels over wie in aanmerking komt.
Ten eerste, Quicken’s 1% neer leningen zijn alleen beschikbaar voor aankoop hypotheken. Geen herfinancieringen zijn toegestaan. Ten tweede kan het programma alleen worden gebruikt op een eengezinswoning of condo, niet een tweede huis, vastgoedbelegging of co-op.
Bovendien moeten kredietnemers een FICO-score van 680 of hoger hebben, moeten ze minder verdienen dan het mediane inkomen voor hun provincie, en moeten ze een schuld-tot-inkomensratio van 45% of minder hebben.
Ook, als onderdeel van het programma, stelt Quicken Loans een gratis online cursus over huiseigenaarschap beschikbaar aan alle in aanmerking komende kredietnemers. First-time kopers zijn verplicht om de online cursus te volgen om in aanmerking te komen voor het programma.
Dus waarom is dit programma zinvol voor een lener, anders dan de lage aanbetaling, natuurlijk?
Volgens Banfield zijn de voorwaarden van deze lening voordelig ten opzichte van een lening die wordt ondersteund door de Federal Housing Administration, bijvoorbeeld.
“De waarheid van FHA is dat zijn maximale loan-to-value ratio 96,5% is,” legt Banfield uit. “Maar de meeste kopers rollen hun upfront hypotheekverzekeringspremie van 1,75% in, waardoor ze 98,25% LTV overhouden.”
Dus met Fannie en Freddie die leners de mogelijkheid bieden om slechts 3% neer te leggen, zonder upfront hypotheekverzekeringspremie en geen levenslange hypotheekverzekeringspremie zoals bij de FHA, hebben leners meer eigen vermogen upfront en meer eigen vermogen wanneer ze klaar zijn met MI, zei Banfield.
Gezien deze bepalingen, “Je zou dat niet als een subprime-lening beschouwen,” zei Banfield, toen hem werd gevraagd naar de potentiële negatieve feedback op dit programma. “De markt is zo veel veranderd sinds de crisis. De regels zijn nu zo veel anders. Je kunt echt niet een programma als dit uitrollen zonder het volledig te doordenken.”
Dus waarom leningen aanbieden aan consumenten die slechts 1% van de aankoopprijs van hun huis voor hun rekening nemen?”
Voor Quicken gaat het allemaal om het proberen om meer consumenten te helpen in een huis te komen, terwijl ervoor wordt gezorgd dat het op een intelligente en veilige manier wordt gedaan.
“We willen proberen mensen te helpen en het op een slimme manier te doen,” zei Banfield. “Voor ons was het echt een kwestie van als je toegang tot krediet wilt bieden, hoe doe je dat op een verantwoorde manier? Hoe kun je mensen helpen? Als starters het moeilijk hebben, zijn er dan slimme manieren om hen te helpen en toch de toegang tot krediet in balans te brengen?”
En Quicken zag die kans in de 3%-down leningprogramma’s aangeboden door Freddie Mac en Fannie Mae, die in december 2014 ook een 3%-down leningprogramma lanceerden.
Volgens Banfield begon Quicken beide programma’s aan te bieden, maar zag een beperkte respons.
“We boden Fannie en Freddie 97% LTV-leningen aan sinds ze deze nieuw leven inbliezen. Maar we zagen een anemische groei in die programma’s,” zei Banfield.
“De vraag werd, als je programma’s met 3% aanbiedt, waarom profiteren mensen daar dan niet van? Nou, mensen gaan op zoek naar wat het beste voor hen is,” Banfield “En die programma’s waren aanvankelijk veel te gedetailleerd over het proberen om het juiste ding voor de juiste koper te vinden.”
Maar in de tijd sinds Fannie en Freddie die programma’s aankondigden, merkte Banfield op dat beide GSE’s enkele van de bepalingen hebben gewijzigd om meer leners in staat te stellen te profiteren van het lage aanbetalingsprogramma.
“De verhalen die je hoort, zijn hoe je meer mensen op instapniveau kopers, of ze nu starters of Millennials zijn, in een huis kunt krijgen,” zei Banfield. “Er zijn een heleboel hindernissen die er zijn. Sommige mensen willen om wat voor reden dan ook FHA vermijden. En we wilden een conventionele optie hebben om mensen in meer huizen te krijgen.”
Dus Quicken werkte samen met Freddie Mac om dit programma te testen om zijn klanten een andere redelijke leenoptie te bieden.
“Momenteel is dit een van onze opties voor onze klanten. Het zal echt klant specifiek zijn,” zei Banfield. “We willen voor onze klanten zorgen en hen zo veel mogelijk helpen. Dus als dit de beste optie voor hen is, dan doen we dat. Als het niet is, als een FHA-lening of (een lening gesteund door het Department of Veterans Affairs) een betere optie is, dan zullen we dat in plaats daarvan doen.”
Banfield zei dat het bedrijf een goede respons heeft gezien van het 1% down-programma sinds de start en verwacht dat het programma in de toekomst zal groeien.
“We begonnen dit programma zes of zeven maanden geleden aan te bieden, en ik denk dat het tot nu toe heel goed heeft gewerkt,” zei Banfield. “Dit programma is consequent gegroeid en we denken dat het zal blijven groeien.”