Access & Property Easement: A Brief Discussion
Wanneer onroerend goed in Californië wordt gekocht en verkocht, wordt het feitelijke perceel dat wordt overgedragen, beschreven in termen van de perimetergrens ervan. Bovendien wordt de omtrek van het gekochte en verkochte onroerend goed beschreven in relatie tot grotere percelen die eerder door de federale overheid zijn opgemeten en beschreven. Deze grotere percelen, die Townships worden genoemd, zijn theoretisch vierkanten van 6 mijl, die verder zijn verdeeld in vierkanten van 1 mijl, Sections genaamd. De onderverdeling van deze secties kan op verschillende manieren worden beschreven, wat in sommige gevallen ingewikkeld kan zijn: pagina’s met peilen en afstanden die de beginnende lezer erg in verwarring brengen. In andere gevallen kan de juridische beschrijving zo simpel zijn als, bijvoorbeeld: “Lot 7 van Parcel Map 1688, opgenomen in de County of San Diego, State of California op 24 juni 2017.” Uiteindelijk definiëren deze juridische beschrijvingen het onroerend goed dat wordt gekocht en verkocht in een vastgoedtransactie.
Naast de juridische beschrijving die de omtrek definieert van het onroerend goed dat wordt gekocht en verkocht, kunnen juridische beschrijvingen voor andere aanspraken die bij het onroerend goed horen, worden opgenomen in de juridische beschrijving. Een dergelijk recht is de gedocumenteerde wettelijk recht op toegang tot het onderwerp eigendom wanneer het niet grenst aan een openbare weg, bekend als een toegang parcel.
Ga naar en van uw woning is geen probleem wanneer uw eigendom grenst aan een openbare weg. Echter, in landelijke gebieden, veel eigenaren van onroerend goed toegang tot hun eigendommen door het oversteken van naburige percelen. Deze discussie zal zich richten op de kwesties die betrokken zijn bij de toegang tot privé-eigendom door over ander privé-eigendom te reizen.
De toegangsweg die door een persoon met impliciete of gedocumenteerde toestemming over een privé-perceel wordt afgelegd, wordt een erfdienstbaarheid genoemd. Een erfdienstbaarheid kan een verschillend doel hebben. De meeste mensen begrijpen dat erfdienstbaarheden dienen voor het in- en uitrijden van voertuigen. Een erfdienstbaarheid kan ook dienen voor toegang tot nutsvoorzieningen, toegang voor voetgangers en ruiters, instandhouding van habitats en hulpbronnen, beperkingen van het luchtruim, accommodatie voor inbreuken, naast een verscheidenheid van andere doeleinden.
In het kader van deze bespreking beschouwen wij erfdienstbaarheden voor toegang.
Classificaties van erfdienstbaarheden
Aanhorige erfdienstbaarheden
Een erfdienstbaarheid kan ten goede komen aan een persoon of aan een perceel grond. De persoon of het perceel die/dat van een erfdienstbaarheid profiteert, wordt het dominante erfdienstbaarheidsrecht genoemd. Wanneer een erfdienstbaarheid wordt opgenomen in de wettelijke beschrijving van een eigendom, wordt de erfdienstbaarheid een erfdienstbaarheid verbonden aan het voorwerpelijke eigendom genoemd. Dit type van eigendom erfdienstbaarheid “loopt met het land” profiteren van de erfdienstbaarheid.
Wanneer een erfdienstbaarheid is verleend aan een individu, de erfdienstbaarheid is ten behoeve van het individu zo lang als ze leven, tenzij anders vermeld in de erfdienstbaarheid document (bijvoorbeeld, kan de erfdienstbaarheid verklaren dat de erfdienstbaarheid is ten behoeve van het individu en erfgenamen, in welk geval het recht niet zou eindigen bij het overlijden van de oorspronkelijke Grantee). Een erfdienstbaarheid van dit type wordt een bruto erfdienstbaarheid genoemd. Een erfdienstbaarheid in bruto zal niet als een toegangsperceel op het eigendomsbewijs worden vermeld. In plaats daarvan komt zij voor op de lijst van uitzonderingen op de eigendomsverzekering. Vaak blijven deze erfdienstbaarheden nog lang na het overlijden van de persoon bestaan als een uitzondering op de eigendomsverzekering, tenzij er regelingen zijn getroffen om de erfdienstbaarheid op te heffen bij het overlijden van de persoon of in de erfdienstbaarheidsakte zelf (bijvoorbeeld “…deze erfdienstbaarheid eindigt bij het overlijden van de erfdienstbaarheid …”). Bij erfdienstbaarheden van deze soort moeten maatregelen worden genomen om ze uit het eigendomsrecht te verwijderen wanneer ze eenmaal zijn geëindigd.
Belastende erfdienstbaarheden
Een erfdienstbaarheid kan ook een perceel belasten, hetgeen een bezwarende erfdienstbaarheid wordt genoemd. Het perceel dat door een erfdienstbaarheid wordt bezwaard, wordt de dienstbare erfdienstbaarheid genoemd. Zoals hierboven vermeld, kunnen erfdienstbaarheden een perceel op een verscheidenheid van manieren belasten, met inbegrip van: weg, voetpad/voetpad, nutsvoorziening, open ruimte, luchtruimte, water, mineraal, behoud, inbreuk, drainage, om enkele van de meer voorkomende soorten erfdienstbaarheden te noemen.
Typen van toegang
Zoals vermeld, is het doel van deze bespreking zich te concentreren op erfdienstbaarheden die toegang verschaffen tot en van een specifiek onroerend goed. In het algemeen zijn er twee soorten toegang erfdienstbaarheden vaak gezien in landelijke onroerend goed transacties: impliciete fysieke toegang en gedocumenteerde toegang.
De beperkende factor in een typische onroerend goed transactie is titel verzekering: wat betekent dat, als een titel bedrijf zal niet bepaalde materiële feiten over een perceel te verzekeren, kredietverstrekkers zal niet lenen op het. Indien een kredietverstrekker een perceel niet wil uitlenen, zijn er minder kopers in staat het eigendom te kopen. Wanneer er minder kopers beschikbaar zijn om te concurreren voor de aankoop van een onroerend goed, is het resultaat over het algemeen een aanzienlijk verlies van marktwaarde. Als zodanig is het type toegang een kritische factor om te overwegen in een onroerend goed transactie waar het Subject Property niet wordt bediend door een openbare weg.
Implied Physical Access
Implied Physical Access is een situatie waarin de toegang over het belaste eigendom openlijk en notoir is gebruikt zonder toestemming, en constructieve kennisgeving om de toegang niet te gebruiken niet is geplaatst voor een bepaalde periode van tijd. In Californië bedraagt de periode die nodig is om aanspraak te maken op een wettelijke, gedocumenteerde toegang 5 jaar. Een erfdienstbaarheid van deze aard wordt een prescriptieve erfdienstbaarheid genoemd. Een prescriptieve erfdienstbaarheid is niet verzekerbaar en wordt niet beschouwd als “geperfectioneerd” of gedocumenteerd totdat een rechterlijke uitspraak oordeelt dat aan alle elementen die een prescriptieve erfdienstbaarheid ondersteunen is voldaan en een rechterlijke uitspraak is gedaan.
Easement door estoppel is een andere versie van impliciete fysieke toegang waarin een verkoper van een onroerend goed verklaart dat de toegang tot het Onderwerpelijke Eigendom over het andere eigendom van de verkoper loopt, maar een dergelijke garantie is niet schriftelijk.
Easement door noodzaak is een situatie waarin een onderverdeeld perceel werd gecreëerd uit een groter perceel, maar niet werd achtergelaten met impliciete of gedocumenteerde toegang. Net als bij andere vormen van niet-gedocumenteerde toegang, vormt de erfdienstbaarheid uit noodzaak de grond voor het nastreven van gedocumenteerde toegang, maar verzekert geen wettelijke aanspraak op toegang totdat deze is gedocumenteerd door middel van een akte of rechtszaak.
De meeste titelbedrijven verzekeren geen impliciete toegang.
Gedocumenteerde toegang
Legale toegang kan op ten minste 3 manieren worden gedocumenteerd die voor de meeste titelbedrijven aanvaardbaar zijn: door een perceelkaart, een akte of een gerechtelijk bevel.
Toegang gereserveerd door perceelkaart kan gedocumenteerde toegang creëren door wegen op te dragen aan de stad of provincie die de perceelkaart goedkeurt, of door erfdienstbaarheden te reserveren over particuliere percelen. Toegang tot de meeste stedelijke verkavelingen werd op deze manier gecreëerd.
Toegang bij akte documenteert het recht dat door de dienstbare pachter aan de dominante pachter wordt verleend om de dienstbare pachtgoederen te doorkruisen, in het algemeen via een gespecificeerde route. Toegang gecreëerd bij akte zal verschijnen als een toegang perceelappend de wettelijke beschrijving in de titel verzekeringspolis.
In situaties waar toegang geschillen worden geprocedeerd, kunnen rechtbanken toegang te creëren bevelen. Gerechtelijke toegang kan over het hoofd worden gezien tijdens een titelonderzoek, omdat de toegekende toegang niet op een akte verschijnt, wat in de eerste plaats is waar titelonderzoekers op zoek gaan naar toegangspakketten tijdens een chain of title-onderzoek. Wanneer een rechtbank toegang beveelt, moet het gerechtelijk bevel worden geleverd aan en geaccepteerd door de regulerende autoriteit voor het gebied waarin het perceel zich bevindt (stad of provincie) voordat het titelbedrijf het perceel zal verzekeren.
In alle gevallen van toegang moet de afgelegde route worden gespecificeerd (onderzocht of anderszins specifiek gedefinieerd) en in staat zijn om op schaal op een perceelkaart te worden uitgezet voordat de meeste titelbedrijven de toegang zullen verzekeren. Dit was een korte uitleg over erfdienstbaarheden en de verschillende juridische details rond toegang tot privé-eigendom. Voor meer informatie over erfdienstbaarheden en andere aan erfdienstbaarheid gerelateerde vragen, neem contact met ons op!