Przy prawidłowo skonstruowanej transakcji 1031-Exchange, podatnicy mogą odroczyć płatność podatku od zysków kapitałowych po sprzedaży, jeżeli ponownie zainwestują przychody ze sprzedaży w inną nieruchomość „podobną”.
Transakcje dotyczące wymiany z odroczonym podatkiem podlegają ścisłej kontroli IRS i wiążą się ze skomplikowanymi przepisami skarbowymi, Revenue Rulings i Internal Revenue Codes.
Przygotowujemy i analizujemy umowy 1031-Exchange oraz dokumenty pomocnicze, aby upewnić się, że transakcja jest właściwie skonstruowana, terminowo przeprowadzona i zgodna ze wszystkimi obowiązującymi przepisami podatkowymi.
Aby określić najbardziej optymalną strukturę 1031-Exchange dla klienta, dokładnie analizujemy strukturę własności nieruchomości, przedział podatkowy klienta, wartość rynkową i bazę kosztową nieruchomości klienta, wartość ulepszeń nieruchomości, zgłoszone straty, przeniesienia i odliczenia.
Wspólne struktury 1031-Exchange obejmują:
- Wymianę jednoczesną
- Wymianę opóźnioną
- Wymianę odwrotną
- Wymianę budowlaną/ulepszającą (Built-to-Suit) Exchange
- „Drop and Swap” oraz „Swap and Drop” Exchanges
- Use of Delaware Statutory Trusts for Replacement Property
- Dissolutions and Liquidations of Partnerships Followed by Exchange
Representing the buyers, negocjujemy umowę sprzedaży z prawnikiem sprzedającego i zapewniamy, że sprzedający zgadza się na współpracę z naszym klientem i wykwalifikowanym pośrednikiem w celu przeprowadzenia wymiany 1031.
Reprezentując sprzedających, sporządzamy umowę sprzedaży i negocjujemy ją z pełnomocnikiem kupującego. Zapewniamy, że kupujący zgodzi się na współpracę bez dodatkowych kosztów dla sprzedającego w celu dokonania 1031-Exchange, w tym przeniesienia praw i obowiązków sprzedającego na wykwalifikowanego pośrednika.
Nasza kancelaria może również pomóc klientom w wyborze wykwalifikowanego pośrednika do przechowywania wpływów z 1031-Exchange i upewnić się, że taki pośrednik ma niezbędne doświadczenie techniczne do przeprowadzenia transakcji i utrzymuje obligacje na pokrycie ewentualnych strat.
Delaware Statutory Trust (DST) 1031-Transakcje:
Nasi adwokaci ds. nieruchomości mają również doświadczenie w strukturyzacji transakcji DST dla inwestorów 1031-Exchange. Inwestorzy DST są właścicielami „korzystnego udziału” w funduszu powierniczym. Pozwala to inwestorom na posiadanie „niepodzielnego ułamkowego udziału” w nieruchomości inwestycyjnej będącej własnością trustu. Nasze usługi obejmują:
- Sprawdzenie, czy DST został prawidłowo utworzony, a sponsor dokonał wszystkich wymaganych zgłoszeń stanowych, w tym złożenia Certificate of Trust w Secretary of State;
- Doradzanie klientowi w zakresie struktur trustu i związanych z tym opłat;
- Przeglądanie umowy powierniczej/dokumentów subskrypcyjnych i doradzanie klientowi w sprawie jego praw i obowiązków w ramach trustu;
- Upewnienie się, że tytuł własności posiadany w trust jest wolny od obciążeń;
- Upewnienie się, że trust jest sklasyfikowany jako „trust” zgodnie z Treasury Regulations Section 301.7701-4;
- Reviewing master-lease agreement(s); and
- Representing a client at closing (DST placement).
It is important to note that Section 1031 does not expressly address the treatment of interests in a DST. IRS stwierdził w Revenue Ruling 2004-863, że w ograniczonych okolicznościach, rzeczywistych właścicieli DST, który z kolei jest właścicielem nieruchomości będą traktowane jako posiadające bezpośredni udział w takiej nieruchomości dla celów nieuznawania przepisów sekcji 1031. W związku z tym, staranny przegląd i due-diligence dokumentów ofertowych DST są kluczowe dla zapewnienia, że trust spełnia wszystkie wymagane przepisy podatkowe IRS w celu spełnienia wymogów Sekcji 1031. Nasi prawnicy specjalizujący się w transakcjach 1031-Exchange pomogą Państwu w ustrukturyzowaniu oferty inwestycyjnej DST.
Źródła dla 1031-Exchange w NYC:
Like-Kind Exchanges Under IRC Code Section 1031
Like-Kind Exchanges – Real Estate Tax Tips
IRS Qualified Intermediary Information for Like-Kind Exchanges
Perils of a Tax-Deferred Transaction when the Qualified Intermediary Goes Bankrupt
Exchange of Multiple Properties under Section 1031
Exchanging Condominium Units for Cooperative Apartment in New York City under 1031 Like-Kind Exchange
The intersection of Delaware Statutory Trusts and Tenancies in Common
Section 1031 Exchanges: Pitfalls
Impose Capital Gains Tax on Like-Kind Exchanges
The Like-Kind Exchange of Partnership Interests Under IRC Section 1031
Like-Kind Real Estate – IRS
Like-Kind Exchange Outline
Zarys wymiany typu like-kind
.