Tak często, gdy mamy do czynienia z nieruchomościami inwestycyjnymi, brokerzy są pytani o 1031 Exchange. Pracuję z wieloma klientami, którzy posiadają nieruchomości inwestycyjne i korzystają z 1031 Exchange Tax Deferral. Wiele osób nie jest zaznajomionych z tą opcją lub są zdezorientowani przez proces. Zgodnie z sekcją 1031 amerykańskiego Internal Revenue Code (26 U.S.C. § 1031), podatnik może odroczyć rozpoznanie zysków kapitałowych i związanych z nimi zobowiązań z tytułu federalnego podatku dochodowego przy wymianie pewnych typów nieruchomości. Te odroczone od podatku wymiany są dostępne tylko dla nieruchomości inwestycyjnych i nie mają zastosowania do sprzedaży głównych rezydencji lub drugich domów.
Ten rodzaj odroczenia pozwala na przeznaczenie funduszy, które w przeciwnym razie musiałyby być wykorzystane na zapłacenie podatku od zysków kapitałowych od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości, na równe lub większe inwestycje. Zasadniczo, pozwala to sprzedającemu na uniknięcie podatku od zysków kapitałowych od zysków kapitałowych, jeśli sprzedający reinwestuje zrealizowane zyski z powrotem w rynek nieruchomości.
Często zdarza się, że zastrzeżenie „jak za jak” jest mylone. Zakup nieruchomości poprzez 1031 wymiany nie oznacza, że sprzedawca jest ograniczony do duplex dla duplex, jak na przykład. Inwestorzy mogą skorzystać z tego, tak długo, jak nieruchomość zakupiona jest dla celów inwestycyjnych tylko i zakup jest równa lub większa reinwestycji z powrotem do rynku nieruchomości. Dlatego też, przykładem tego może być sprzedawca, który sprzedaje cztery-plex i kupuje jednorodzinny dom (y) do wynajęcia, a może budynek komercyjny. Sprzedawca może również nabyć gołą ziemię, ponieważ nieruchomość nie musi przynosić dochodu zgodnie z wytycznymi kodeksu podatkowego. Ponadto, sprzedawca nie jest ograniczony do zakupu w tym samym obszarze, jeśli chce reinwestować zyski na innym rynku lub w innym stanie.
Najczęstszym rodzajem wymiany jest „wymiana opóźniona lub bezpośrednia”. W przypadku tego typu wymiany sprzedający ma 45 dni kalendarzowych od daty zamknięcia nieruchomości, której się zrzekł, na zidentyfikowanie nieruchomości zastępczej. Po zidentyfikowaniu nieruchomości przez sprzedającego, zaakceptowaniu oferty i pisemnym powiadomieniu podmiotu dokonującego wymiany o identyfikacji nieruchomości, sprzedający ma 180 dni kalendarzowych na zamknięcie escrow na tej nieruchomości. Jedna rzecz, o której należy pamiętać w przypadku wymiany 1031: sprzedający musi skorzystać z usług certyfikowanego zewnętrznego podmiotu zajmującego się wymianą, a przed dokonaniem wymiany warto skonsultować się z doradcą podatkowym i planistą finansowym.